4月29日，中共中央政治局會議提出，堅持房子是用來住的，不是用來炒的，支持各地因地制宜完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。
5月23日，國務院召開常務會議，指出在堅持“房住不炒”的基礎上，支持各地因地制宜完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。
在房地產市場新壹輪寬松周期中，“松綁”成為多地樓市調控的關鍵詞。自2022年以來，全國已有超過80個城市出臺了與房地產相關的優化政策，而在第二季度，房地產政策進壹步呈現寬松趨勢，如央行降低首套房貸利率下限、住房補貼、放寬落戶限制、松綁限購限售政策等。
隨著更多城市開始放松限購、限售、房貸利率下調等刺激樓市回暖的政策，下半年樓市“量價復蘇”將逐步恢復。
解讀樓市“松綁”政策
“自2020年疫情爆發以來，中國是世界上抗擊疫情最成功的國家。但今年3月疫情開始復發，對中國影響很大。與此同時，中國經濟從去年開始呈現下滑趨勢。在這種背景下，扭轉勢頭需要付出很大的努力。”中原地產首席分析師陸文熙在接受《中國房地產財經》采訪時表示。
房地產是經濟的核心。受經濟下行和疫情影響，樓市的數據正在發生壹些變化，呈現出從銷售端到信貸端的低迷。
16年5月，國家統計局發布2022年6-4月全國房地產開發投資和銷售數據。今年前4個月，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%，其中住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%，其中住宅銷售額下降32.2%。
從區域來看，東、中、西、東北地區的銷售額(金額和面積)均比5438+0-3月的6月下降更多。其中，東部地區受疫情影響，銷量降幅僅次於東北地區，但仍是拉動整體銷量的主力。6-4月65438，東部地區總銷售15502萬平方米，占全國銷售面積近四成，但同比跌幅達到28%，而銷售金額下降超過三成。
從投資數據看，6月5438-4月，全國房地產開發投資同比增長-2.7%，為今年首次負增長。6月5438-4月期間，土地購置面積同比下降46.5%，房屋新開工面積和竣工面積同比分別下降26.3%和11.9%。房地產開發景氣指數連續4個月跌破閾值，4月份數值為95.89，較壹季度繼續下降。
房地產市場投資、銷售、新開工等數據全面呈現下滑趨勢，房地產市場“松綁”迫在眉睫。3月1之前，主要是三四線城市，需求端政策有所調整，包括降低首付比例、購房補貼、降低貸款利率等。二季度房地產銷售持續低迷，房地產市場遇冷。中國各地優化樓市調控的力度和頻率明顯加快，房地產政策進壹步放松。更多熱點城市加入放寬“三限”(限購、限售、限貸)的行列。
據機構不完全統計，2022年以來，全國已有超過100個城市優化調整房地產政策超過200次。尤其是4月份以來，各地出臺政策的節奏明顯加快。4月，超70個城市發布政策超過100次，較1至3月有明顯提升，政策進壹步延伸優化限購限貸限售，城市擴展至熱點城市、長三角等熱點區域。
從本輪調控政策的內容來看，包括降低首付比例、發放購房補貼、放寬落戶限制、放寬購貸售限制、加大公積金購房支持力度、降低房貸利率等。
與此前“松綁”政策不同的是，放松購房限制，增加對生二胎、三胎家庭的補貼，以提振住房消費。
第壹類，降低首付比例，主要是指商業銀行降低對購房者的首付比例，有助於降低購房者的購房門檻。如佛山、駐馬店、麗水將首套房最低首付比例降至20%；石家莊、南寧、常州、銀川、泰安等地將二套首付比例降至30%。
第二類是金融政策的完善，通過降低房貸利率、提高房貸額度、住房公積金首付比例、住房補貼等方式放松。
5月15日，央行發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，其中首套商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於同期貸款市場報價利率減20個基點。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，允許利率下限進壹步下調，使得商業銀行有更大的貸款空間，有助於未來更好地推動房貸實際貸款利率的下調。
“房貸利率政策下調有助於引導房地產企業積極推盤和銷售，特別是結合近期房貸利率成本較低的優勢，鼓勵房地產企業積極銷售，全力促進房地產交易的活躍度。也有助於進壹步降低購房者的成本，客觀上可以進壹步減輕購房者的購房壓力。”嚴躍進表示，壹些市場成交疲軟的城市，會在差異化信貸政策工具的基礎上，積極進行更為寬松的房貸政策。
5月20日，五年期以上貸款市場報價利率(LPR)下調15個基點至4.45%後，全國各城市房貸利率相應下調。據不完全統計，截至記者發稿，超過20個城市的房貸利率最低“首套4.25%，二套5.05%”。
此外，公積金貸款比例和額度的調整也是金融端的重要內容。如南寧將首套房公積金貸款最高額度由60萬元上調至70萬元，二套房由50萬元上調至60萬元；福州將第二次申請住房公積金貸款首付比例由40%降至30%。
第三類，出臺二孩和三孩家庭住房支持政策。包括四川成都、福建福州、山東淄博、廣東東莞等城市放寬多子女家庭購房套數限制及相關扶持政策。
成都多子女家庭可在現有限購基礎上購買1套新房，即成都戶籍二孩及以上家庭限購由2套增加到3套，其他城市戶籍二孩及以上家庭限購由1套增加到2套。
山東淄博按商品房買賣合同成交總價的1%和2%的標準對生育二孩和三孩的家庭給予補貼，最高分別不超過2萬元和3萬元。對生育並撫養兩個及以上未成年子女的職工家庭，福州首次申請住房公積金貸款。在滿足其他住房公積金貸款條件下，住房公積金貸款額度按公式計算增加65438+萬元，最高可貸額度由現行雙職工80萬元、單身職工50萬元調整為單身職工1萬元。
第四，放寬落戶條件。通過調整戶籍制度，放寬戶籍外人員的落戶條件，吸引外來人員居住和置業。特別是為新市民、農民工等特定群體提供支持，吸引人才落戶，釋放消費潛力。
山西太原在新壹輪調控中指出，來太原工作生活的新市民、青年購買首套新建商品住房，無需提供落戶、社保、納稅等相關證明。海南海口支持引進人才剛性住房需求，指出在海南省落戶的引進人才，自落戶之日起享受當地居民同等待遇。
廣東省中山市出臺政策，凡持有大專及以上學歷證書、專業技術資格、職業資格或職業技能等級證書的非中山戶籍人才，允許購買新建商品住房1套，兩年內不得上市交易。
第五類，限購限貸限售的調整，這是壹個風向標，意味著房地產全面放松。
原來的政策壹般是限制購房者的資格，比如通過調整二套房貸比例來調控市場熱度，也通過戶籍政策、社保繳納政策來限制購房者的資格。限貸政策主要是關於“貸款”的資格，即首套房貸的資格。限售政策是限制賣家的網簽交易數量，從而調節二手房交易頻率。
這壹政策有所放松和調整。通過調整首套房認定資格、戶籍制度、社保繳納年限，包括取消“認貸認房”，擁有壹套住房並已結清相應住房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房。銀行業金融機構將執行首套房貸款政策，即調整為“認貸不認房”來確定是否符合首套房貸款條件。
3月1日，河南省鄭州市發布“18樓市新政”，打響了放松限購的第壹槍。首套房貸結清，購買第二套住房按首套房貸執行。同時涵蓋了支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持等多個方向。此後，全國浙江衢州、福建福州、廈門等地陸續松綁限購限貸限售，標誌著此輪房地產政策開始“松綁”。
“這套‘組合拳’政策肯定會對市場產生作用。”陸文熙表示，所有政策出臺後都需要接受市場的評估，短期內效果可能不會太明顯，但到了今年三季度末，就會看到市場的拐點。
樓市出現松動:超過26個省會城市出臺新政。
鄭州作為首個為樓市“松綁”的省會城市，宣布本輪調控從三四線城市轉向二線和新壹線城市，其中省會城市成為本輪樓市寬松的“主力軍”。
4月11，21，5月9日，蘇州調整樓市相關政策。二手房限售期由5年調整為3年，新房限售期由3年調整為2年。非蘇州居民連續繳納社保(個稅)滿6個月即可購房，在非限購區域購房不計入家庭限購套數。非蘇州戶籍居民連續繳納6個月社保即可購房，大大降低了在蘇州就業的外地人士的購房門檻。同時，經認定的人才家庭可享受本市戶籍資格，更好地滿足人才落戶蘇州的需求。
“蘇州的寬松政策進壹步表明，目前的政策以放松為主，也就是說從二線城市開始，進入新壹線城市。”嚴躍進表示，政策“松綁”最大的意義在於政策覆蓋面在不斷增加，這意味著壹線城市或者強二線城市正在迎來“松綁”行動。
據《中國房地產財經》報道，截至5月底，鄭州、南昌、福州、武漢、成都、Xi安、南京、天津、哈爾濱、蘭州、石家莊、銀川、貴陽、昆明、沈陽、南寧、合肥、長春、長沙、廣州、海口、杭州、太原、重慶、濟南、上海至少有26個樓盤。
4月9日至5月13，南京6次“松綁”樓市政策。4月9日，麗水率先放寬限購，宣布非本地戶籍可憑身份證直接開具首套購房證明，無需社保或納稅證明。13年5月，限售政策松綁，由取得房產證後三年調整為合同備案之日起三年，讓不少限售期內的房源提前上市。13年5月，限購松綁，二孩以上家庭新增壹套住房資格。5月30日，限購政策再次松綁，開具購房證明的外地戶籍家庭可購買2套房。另外，區域放開，除鼓樓、秦淮、玄武、建鄴四區外，其他區全部納入非限購區域(南京戶籍在非限購區域購房不限套數)。
5月16、31日，成都半個月內兩次發布房地產新政，放松樓市。居民計劃在市中心購房，其郊區住房不再計入家庭住房總數；最近兩年沒有住房交易的，可以認定為無房戶。這壹政策調整釋放了郊縣對中心城區的住房需求和中心城區對郊區的住房需求。31日繼續加大放寬政策，包括二孩及以上家庭，可在現有限購基礎上購買1套新房；自願將自有住房用於保障性租賃房出租給新市民、年輕人等群體，承諾遵守保障性租賃房相關政策規定且5年內不上市交易，並納入成都市保障性租賃房管理服務平臺管理的居民，可壹次性新購壹套住房。此外，雙職工首套房貸款最高額度提高至80萬。
隨著疫情得到控制，上海的房地產政策開始松動。4月13日，上海臨港新區管委會出臺新政，將在重點扶持單位工作的人才獲得購房資格的時間，由“需在新區工作1年以上”縮短至3-6個月。5月29日，上海發布《上海加快經濟恢復振興行動計劃》，其中涉及房地產，表示將完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。
嚴躍進認為，省會城市房地產調控政策的放松具有壹定的風向標意義，對其所在省份和都市圈的房地產市場預期轉變影響較大。從城市群房地產價格表現來看，5月份珠三角城市群新建住宅價格由下降0.08%轉為微漲0.05%。長三角城市群新建住宅價格環比微漲0.04%，漲幅比上月收窄0.01個百分點。京津冀城市群新建住宅價格也環比微漲0.04%。
但從目前的情況來看，樓市政策的“松綁”並沒有讓市場快速回暖。100個城市新建住宅價格環比微漲，但房地產市場整體表現依然低迷，多數項目持平或降價促銷。5月份，新房價格環比下降的城市高達45個，比去年同期增加28個；其中，***14二線城市新建和二手住宅價格環比均下跌，較4月份增加6個，***34城市新建和二手住宅價格環比均下跌，二線城市占比超四成，武漢、重慶、鄭州等。
審評委也監測到了同樣的趨勢。從五壹假期的備案數據和成交量來看，50個重點監測城市累計成交量為44.75萬平方米，同比下降80%，日均成交量比2022年4月下降75%。整體市場繼續下滑。
為什麽政策松綁不及預期？RealData認為，疫情和地域沖突的影響給國內經濟增長帶來更多不確定性，整體環境不景氣，就業壓力明顯加大，居民預期收入降低，貸款買房意願不強。房企流動性風險並未得到實質性改善，購房者對新房項目交付質量的擔憂並未得到緩解，對購買新房仍持謹慎態度。新房融化緩慢，房企拿地熱情難以恢復，土地市場難以升溫，最終導致市場整體信心不足，觀望情緒加重。
“從房地產‘松綁’政策來看，這壹輪政策本質上和之前的政策差不多，只是我們面臨的環境比之前困難了壹點，所以也需要更強的政策支持。”陸文熙說。
“當前疫情等外部環境會削弱市場修復力度，延長修復時間。現階段迫切需要穩定居民收入預期，恢復市場信心。除了地方購房政策支持，穩就業、穩消費等宏觀措施也是關鍵。”RealData指出。
該機構預測，6月份，地方政府將繼續因城施策加速政策落實，包括限購放松城市進壹步增加，二線城市多子女家庭限購套數增加，首套房貸比例和二套認定標準進壹步松綁。大部分城市的房貸利率有望回歸全國下限。重點城市有望完成築底，下半年大部分城市將緩慢復蘇，或呈現重點壹二線城市企穩帶動更多城市復蘇，改善型需求釋放帶動更多剛需市場的特點。