優先承租權是指在租賃關系中，合同到期要求續簽租賃合同時，在同等條件下，原承租人對原租賃物享有優先權。
先占權的性質:
優先權類似於現行法律規定的優先購買權，與優先購買權的性質有共同之處:
1是壹個形成權。承租人聲明承租人有同等條款的，出租人有租賃義務，即優先承租人可以壹方意誌與債務人訂立同等條款的合同，無需債務人(出租人)的承諾。
這種權利在性質上屬於形成權，即可以根據權利人的單方表示創設某種狀態。如果這種權利是形成權，顯然這種權利具有對抗第三人的效力。我國《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。可見，房屋出售時，承租人享有同等條件下的優先購買權，那麽房屋出租時，承租人也應享有同等條件下的優先購買權，這並不違背立法精神。
2.它是壹種有限制的物權。房屋所有權人將自己的房屋出租，他是房屋的所有權人，他的所有權的行使受到所有權人(承租人)的限制，只能是有限制的財產權，以保護弱勢群體的利益。這種觀點認為，房屋所有人將其房屋出售給第三人的民事法律行為更符合《民法通則》第六十二條的規定，民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。因此，如果承租人行使優先購買權，那麽房屋所有人將房屋出租給第三人的民事法律行為根本不發生效力，不是無效。
否定優先購買權的主張認為，我國法律規定所有權人對財產享有占有、使用、收益和處分的權利，優先購買權限制了出租人行使處分權，幹涉了當事人意思自治原則。如果法院判決原承租人有優先承租權，壹段時間後出租人可以出租租賃物，那麽原承租人是否還有優先承租權，如果有，這個期限是多長？目前法律沒有明確規定，判決難以執行，損害了法律的權威性。
確認租賃債權的優先權，即:
第壹，優先承租權是保護特殊群體即原承租人權益，維護實質公平的需要。
第二，租賃權的優先性是維護社會福利和體現特殊法律政策的需要。
從淺層次來看，優先權制度是為了維護原承租人的權益；但從更深層次來看，是尋求特定行業的成長性，或者特定領域的交易安全性。它具有很強的公益性，體現了特定社會政策的要求。這是壹項具有重大社會使命的法律制度。
基於利益，不動產的保存人和使用人可以維持被保存或使用的財產的價值；從社會道德角度看，強者需要特殊保護；而且從實踐中的可操作性來看，原承租人依法實際占有或者使用租賃物應當優先於他人。
壹個國家創設優先權是有客觀基礎的，包括優先權所體現和保護的社會關系的存在，相應的社會關系也就成為了優先租賃權的立法基礎:維護公平正義的需要。在經濟活動中，人們很難保持利益之間的良性平衡，有時還會受到各種不合理因素的幹擾。承租人在經濟活動中的經濟利益與出租人相比可以受到較小程度的損害，屬於弱者。因此，必須依靠法律規定的適當解決辦法來維護其利益。
由於我國法律沒有明確規定優先承租權，現實生活中租賃關系相當復雜，租賃糾紛中哪些糾紛給予承租人，如何給予承租人優先承租權，很難把握，容易侵害出租人的權益。因為根據契約自由原則，出租人與承租人的租賃關系終止後，雙方應當通過平等協商自願達成協議，法院不應過多幹預。過於強調承租人的優先承租權，容易侵犯出租人對租賃物的所有權，同時會引發哪些租賃合同糾紛賦予承租人優先承租權、如何賦予承租人優先承租權、作出裁決後如何執行、如何實現等問題，也是需要解決的。
二、優先租賃權成立的前提條件
第壹，從主體來看，可以是公民、法人、國家，其中公民是最基本的。優先租賃權的主體是因法定事由的出現而產生的，優先人和債務人是特定的。
第二，從內容上來說，有權利和義務的關系。這種權利義務關系首先是優先承租方與債務人客觀上存在請求和補償的關系，但這種關系不是按照平等原則解決的，而是優先承租方可以憑借法律賦予的特權優先實現自己的權利。
第三，優先租賃權的客體也是特定的，僅限於原租賃物。
第四，權利和義務之間存在因果關系。優先承租權的產生必須是因為出租人的行為會對其造成壹定的損害，而這種損害的救濟在法律上應該是優先的。
第三，優先租賃權的限制
優先租賃權的要求體現在租賃合同到期後尚未簽訂下壹份租賃合同的階段，優先租賃權不僅可以對抗第三人，而且主要是限制出租人的所有權。因此，對優先租賃權的承認，實際上是賦予租賃權更大的物權效力，使其在租賃合同期間的排他性在租賃合同到期後繼續存在壹段時間。
有人認為這個期限應該從原租賃合同到期時算起。出租人自行設定租賃條件，在壹定期限內以特定方式通知原承租人和其他人，如廣告、招租通知等。第三人欲與出租人建立租賃關系，出租人可將第三人提出的條件告知原承租人，原承租人也同意按第三人提出的條件繼續租賃租賃物的，享有優先承租權。如果出租人表示不能按照出租人或第三方提出的條件繼續租賃該房屋，或者雖未明確表示是否繼續租賃原房屋，但原承租人的租賃權在租賃合同到期後的壹定期限屆滿時消滅。出租人未履行通知義務直接與第三人簽訂租賃協議的，優先承租人可以主張租賃協議無效。
第四，同等條件的確定
優先購買權是壹種有限制的物權，只有在同等條件下才能享有。同等條件的內容首先是指價格相同，即租金應該相同；其次，租金的支付方式和期限要壹致。如果是分期付款，付款方式應該是壹樣的。第三，同等條件還應包括其他交易條件的等同。關於同等條件標準的確定，壹般認為出租人與第三人訂立的租賃合同中約定的條件是同等條件。實踐中，出租人可以在與第三人訂立的租賃合同中約定，合同的生效以承租人不行使優先購買權為條件，或者承租人行使優先購買權的，出租人保留解除合同的權利。出租人與第三人之間的合同因承租人行使優先購買權而無效或解除的，相應確定的同等條件仍然有效。壹旦承租人行使優先購買權，承租人與出租人之間就成立了壹個合同，其條件與出租人與第三人訂立的買賣合同中規定的條件相同。
動詞 （verb的縮寫）優先租賃權的構建
1.在租賃關系(指房屋、門面、櫃臺等不動產的租賃關系。，包括汽車租賃)，規定承租人享有優先權。
2.在租賃關系中，約定合同雙方在租賃合同條款中明確約定，在原租賃期限屆滿前的壹定期限內或者出租人將新的租賃條件或者第三人的租賃條件告知原承租人後，原承租人以書面形式向出租人表達是否繼續租賃的意見，可以享有優先權。該期限的確定，可參考最高人民法院《關於適用民法通則若幹問題的意見》第118條，即“出租人出賣房屋，應當提前三個月通知承租人”，也可以根據租賃合同的長短約定。租賃合同較長的，期限可適當放寬，租賃合同較短的，期限可適當縮短。
3.租賃合同期滿後，出租人在壹段時間內不再出租原租賃物。出租人在壹定期限內搬遷租賃物時，原承租人有優先承租權。這壹期限不宜過長，會過多限制出租人行使其所有權，容易侵害出租人的權益。將這壹時期確定在半年或壹年的較短時期內是合適的。
第六，租賃權的優先權。
所有權人取得不動產的權利在先，其保存和使用的優先權應優先於先發生的優先權。其次，房產本身不能再創造新的價值，而是不斷貶值，房產的保值和使用會使其保值甚至增值。如果沒有保存、使用和維護，不動產本身的價值就會受損。因此，承租人的優先權應排在第壹位。
七、前承租人和後承租人的順序。
同壹個不動產可能被不同的人租賃過。合同到期後，都是原承租人。對於它們的順序，可以參考法國物權法確立的解決優先權沖突的三個規則:1。有直接效力的當事人優先於其他當事人；2.保存標的物價值優先；3.標的物價值保全時，最近的寄存人有優先權。因此，決定了後承租人優先於前承租人。
八、優先租賃的消滅。
1.參照我國《合同法》第二百三十條關於優先購買權的規定，“出租人出售租賃房屋的，應當在出售前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權”。租賃優先權體現在租賃合同期滿後尚未簽訂下壹份租賃合同的階段。當出租人在壹定期限內通知原承租人新的租賃條件時，原承租人必須在此期間主張其優先承租權。原承租人在此期間不主張優先承租權的，其權利消滅。
2.法律保護承租人的權益，同時也要保護出租人的權利。出租人的利益往往與其自身的生存和家庭生活息息相關。也許承租人的參與會增加租賃物的價值，但也可能有其他結果。如果承租人在租賃期間損壞或喪失租賃物的價值，導致出租人的利益受到壹定程度的損失，原承租人將失去對原租賃物的優先承租權。