房地產租賃是財產租賃的壹種，其基本特征是:
(1)不動產租賃是壹種雙務、有償、允諾、必要的民事法律行為。租賃的成立以當事人意誌的約定為準，不需要實際交付不動產，稱為“允諾”；承租人取得不動產使用權時，必須依照法律規定或雙方約定向出租人支付租金，為“有償”，這就區分了不動產租賃與不動產借貸(或借用)；出租人有按照約定向承租人交付不動產的義務，承租人有按照約定向出租人支付租金的義務，這是“雙務”，區別於不動產贈與；不動產租賃壹般應采取書面租賃合同的形式，必須經有關行政管理部門(包括房產管理部門和房地產管理部門)登記，這是“必不可少的”。
(2)不動產租賃中的出租人必須是特定不動產的所有人或使用人，即必須擁有處分權。承租人只能取得不動產的使用權，而不能取得所有權，這與不動產買賣有所區別。
(3)不動產租賃的客體是特定的不動產，包括不動產和不動產。在我國，目前房地產租賃中只有國有土地使用權租賃壹種形式，而房地產租賃的形式相對較多。
(4)不動產租賃有期限。期限的長短取決於法律或當事人的約定。比如國有土地使用權的租賃期限受法律規定的國有土地使用權租賃期限的限制，私有房屋的租賃期限壹般由雙方自行約定。
“租賃權物權化”是現代房地產租賃的發展趨勢和顯著特征。為了保護承租人的利益，穩定社會生活秩序，現代國家和地區的民法賦予承租人物權效力，即基於租賃合同的債權效力。比如日本民法典第605條明確規定，不動產的租賃權經登記後成為物權；德國民法典規定了承租人的優先購買權；臺灣地區《民法》第四百二十五條規定，租賃權可以對抗所有權人的財產所有權。