第壹，正確把握中國的基本國情
建立中國的住房政策體系，必須考慮三個基本國情:
第壹個基本國情是巨大的社會差距。2005年，中國最低收入家庭的房價收入比(指總房價與家庭年收入之比)為22.69，而最高收入家庭的房價收入比僅為2.45，兩者差距達到20.24，遠高於國際水平。而且這個差距在逐年加大:2000年，最低收入戶的房價收入比是最高收入戶的5倍，2001是5.4倍，2003年是8.5倍，2004年是8.9倍，2005年是9.3倍。如果合理的標準是房價增速與中等收入家庭收入增速大致同步，那麽近兩年我國房價增速明顯偏高，直接導致中低收入家庭住房支付能力下降。但由於低收入家庭的收入增速壹直較低，即使房價增速保持在合理水平，這些家庭的房價收入比仍然會很高，與中等收入和高收入家庭的差距會繼續拉大。所以中國住房問題的核心是社會購買力差距過大，根源是收入差距過大。
第二個基本國情是人口基數大，中低收入家庭多，人口多。目前我國城鎮居民約5.6億人，家庭約654.38+0.9億。其中中等偏下收入的家庭約占70%，人口約4億。通過政府供應來解決這麽多人的住房問題，肯定是不現實的。即使是最低收入家庭(約10%)也有近6000萬人口，其中住房困難人口(人均住房面積不足10平方米)約10萬戶，3000萬人，超過了許多國家的人口總數。僅僅保證這些人的基本住房需求是壹項非常艱巨的任務。
第三個基本國情是住房征信體系不健全，公民與政府之間無法實施有效監管。目前，居民住房和購房相關信息分散在住建、城建、民政、公安、金融等部門。不僅各部門內部的征信系統不完善，而且部門之間也無法互聯互通。政府主管部門沒有建立有效的公共信息披露制度，整個住房征信體系不健全。政府無法準確掌握居民的收入和住房情況，居民無法有效監督政府和政府官員的行為。存在嚴重的信息不對稱。
當然可以。我國還有其他基本國情，但以上三個基本國情是決定我國住房政策體系的最重要因素。
二、中國住房政策體系的總體構想
雖然居民購買能力的差距主要是由收入差距造成的，但理論和實踐都證明，在市場經濟條件下，中低收入家庭不太可能通過增加家庭收入來顯著提高購買能力。因此，保障基本居住權，調節購房能力的社會差距，需要政府的住房政策發揮作用。這裏的住房政策是指政府滿足不同層次住房需求的政策，不同於產業政策和行業管理政策。
土地資源的稀缺性和收入差距的客觀現實決定了政府對不同收入群體應有不同的住房政策:對低收入家庭，主要通過廉租房等政策保障基本住房需求；對於高收入家庭，市場主要用於滿足其合理的居住和投資需求，但政府應通過間接調控保持房地產市場的穩定；對於中等收入家庭，政府和市場需要同時發揮作用。從國際經驗來看，這種邊界劃分是非常必要的，否則政策會走樣或者擾亂市場，違背政策初衷。
我國巨大的收入差距、眾多的中低收入家庭、征信體系不完善等現實國情決定了政府直接供應住房只能局限在小範圍內，即最低收入家庭。對於很多中等收入家庭(包括低收入家庭和高收入家庭)，政府首先應該通過調節市場來滿足多樣化的需求，同時通過財政支持來提高他們的支付能力。對於高收入人群，住房應該由市場供給，政府主要通過貨幣政策調控房地產市場的波動。因此，我國住房政策體系應包括四個基本部分:漸進式房地產稅收制度、政策性住房金融制度、廉租房制度和基於貨幣工具的房地產市場調控政策。同時，在上述政策框架內推進經濟適用房和雙限房政策有序轉換。
三、實行與單戶面積和容積率掛鉤的房地產稅制。
土地是壹種不可再生資源。占有土地就等於占有了他人和後代使用土地的權利，應該征稅。理論上，稅率應該等於土地占用的邊際機會成本。土地占用越多，機會成本越大，應該收的稅就越多。而且高收入群體通常居住地段好、服務齊全的房子，享受更多更好的社會公共服務。在這兩個意義上，將城鎮居民個人財產納入征稅範圍，有助於增進社會公平。
目前，我國房地產稅制改革已基本達成共識。基本思路是:按照“保重轉輕”的原則，在不動產收購(開發)環節取消現有的土地增值稅和耕地占用稅；在不動產的保有上。將現行房產稅、城市房地產稅、城市土地使用稅合並為統壹的房地產稅；在房地產的流通(交易)中。只保留契稅。房地產稅制的主體稅種是房地產稅，其納稅人是房地產所有者和合法使用者，包括內外資企業、經濟組織和個人；征稅對象是納稅人所有的不動產價值，不區分自用和出租；房地產稅率的合理區間在0.3%-0.8%之間。為了保證人們的基本住房需求，房地產稅可以規定有限的減免稅條款，減免稅的權力下放給地方政府。鑒於我國日益突出的人地矛盾，統壹的房地產稅率應該是累進的，也應該與單戶面積和容積率掛鉤:先按單戶面積確定基準稅率，再乘以壹個容積率調整系數(即實際稅率:基準稅率x容積率調整系數)。住房面積越大，稅率越高，多套住房面積累計計算；容積率越低，系數越高。因為稅收最終會轉嫁到消費者身上，所以這種稅率制度的設計主要是通過需求的調節來引導供給，讓同樣的土地可以供應更多的住房面積，同樣的面積可以供應更多的住房單元。
這壹政策的關鍵是確定稅率和容積率的調節系數，其確定原則包括兩條:壹是能有效調節供應結構；第二，可以把房價收入比控制到社會差距的合理範圍。在具體的政策設計中，我們可以遵循以下步驟:
首先，明確基本居住面積的合理標準。根據我國目前的土地資源、人口結構、現有生活水平、全面建設小康社會的目標等因素，人均基本住房建築面積可設定為30平方米，戶均建築面積為90平方米左右。各地可在此標準下酌情調整。
其次，確定基準稅率。建築面積小於90平方米的房屋，按最低稅率征稅。超過90平方米的，全額累進征稅。超過的越多，稅率就越高。基準稅率分為五檔:小於90平方米，稅率為0.3%；90-120㎡，稅率0.8%；120-150㎡，稅率1.5%；150-200㎡，稅率3.0%；200平方米以上，稅率為5.0%。
第三，確定基礎能力積累的合理標準。目前我國普通住宅小區的平均容積率在2.0-5.0之間，容積率小於1.0的基本都是高檔住宅小區。為提高土地的集約利用，我國基本容積率的合理標準可確定為2.0。各地可在此標準以上酌情調整。
最後確定音量調節系數。容積率調整系數分為三檔:容積率大於2.0的，系數為L；如果容積率在1.0-2.0之間，系數為1.5；如果容積率小於1.0，系數為2。
以此計算，建築面積小於90平方米、容積率大於2.0的房屋實際房地產稅率為0.3%，而建築面積大於200平方米、容積率小於1.0的房屋實際房地產稅率將達到10%(5.0%×2 = 10%)，兩者相差將達到33倍。如此大的稅負差距，將有效增加中小套型普通住房供應，逐步改善住房供應結構，縮小房價收入比的社會差距。同時，較高的房地產稅率將防止業主無效率地控制或使用財產，刺激交易活動，減少開發商的囤積行為，抑制投機性購買，促進二手房市場的發展。
四、加快建立政策性住房金融體系。
住房是資金密集型產品，單位價值高。壹般在幾十萬元到幾百萬元之間，遠遠超過普通家庭的年收入水平。因此，住房消費總是與社會信用，尤其是消費信用緊密結合在壹起的。這樣，政府可以為個人購房提供資金支持，提高支付能力。支持手段除了降低首付比例，還應該提供長期優惠利率。根據長期國債的利率走勢，可以確定壹個相對固定的政策性住房貸款利率。利率水平相當於市場利率的1/2左右，還款期限可延長至30年。對部分特殊困難人員到期不能償還貸款的，原貸款期限可延長65，438+00年。因此，有必要建立規範的政策性住房金融體系。
首先，積極推動住房公積金向政策性住房金融轉變。住房公積金兼具融資和補貼功能，是典型的政策性金融工具。但現在由建設主管部門管理，地方市場分割，遠未發揮應有的作用。省級住房公積金管理中心(機構)可以由行政部門逐步轉變為住房金融銀行，將住房金融銀行及其業務納入銀監會統壹監管體系，允許不同的住房金融銀行異地開展業務，允許企業或個人自由選擇支付機構，增強住房金融市場的競爭力。
其次，可以允許相關商業銀行通過招標方式開展政策性住房金融業務。具體來說，可以借鑒德國的經驗，實行先存後貸，存貸掛鉤的政策。同時，建立政策性住房貸款風險擔保機制，為中低收入者提供擔保。貼息資金和擔保資金由中央和地方財政支付。可以探索由經濟適用房向普通商品房轉化，將土地出讓的隱性補償轉向貸款利息的顯性補償。在個人收入和住房征信系統不健全的情況下，對政策性住房貸款必須有嚴格的限制:壹是只對首次購房提供；二是只為標準面積以下的住房提供。凡購買超過標準面積住房的，不提供政策性貸款。用政策性住房貸款買房的，必須在房產證上註明。同時，在貸款合同中約定壹個市場利率水平。買受人出售房屋，必須按照約定的市場利率水平支付利息，否則不得轉讓所有權。如果購買其他房屋，也必須按約定支付利息。
五、加強和規範廉租住房制度
廉租房是通過“出租”來解決低收入人群住房問題的壹種方式。不具備保值增值功能，能有效解決資格審查問題，減少權力尋租現象，更適合中國國情。因此，必須加強和規範廉租房制度建設，主要做好以下工作:壹是要舍得增加供應和聯系。要把廉租房建設作為地方各級政府的重要職責，納入政績考核範圍，加大督察力度，增強地方政府對中央政策的執行力度。地方政府要在年度政府工作報告中提出廉租住房年度建設指標，並將建設任務具體化、法定化。通過這些措施，廉租房嚴重短缺的局面得到徹底改變。廉租房的保障對象應限定在低收入家庭，重點是民政部門的低保戶，並與其他政策性住房形成合理分工。
其次，要完善相關制度。地方政府要結合小康社會指標和當地實際，落實《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》等政策要求，確定當地廉租房建設標準、建設規模、套型結構和人均居住面積，不把廉租房建成貧民窟，也不與商品房進行比較，保證廉租房的流動性。同時，充分借鑒保障性住房使用管理經驗，因地制宜確定租金標準、租賃期限、各種管理方式和社會聽證公示制度；對廉租住房對象必須進行跟蹤，對家庭收入超過規定範圍的廉租住房對象必須及時清退。廉租房應免征房產稅。
第三，完善運行機制和管理體制。政府提供廉租房，並不意味著政府要直接建設廉租房。應鼓勵政府通過市場化的購買和租賃方式獲取住房，既壓縮了尋租空間，又活躍了房地產二級市場。在配租方式上，要逐步建立租金補貼和實物配租相互聯動的模式，最低收入家庭以實物配租為主，其他保障對象以貨幣補貼為主。應建立專門的非營利組織，統籌規劃、開發、建設和管理廉租房。廉租房的受理和審核應以街道辦事處為基礎，建立居住地和媒體兩級公示制度。增加租賃工作的透明度和公平性。
最後，要保證資金供應。地方政府要根據年度建設目標，明確規定廉租房建設和租金補貼的年度預算資金、土地收益比例和公積金增值收益，從制度上保障每年廉租房建設資金。由於廉租房租金收入具有很強的連續性和穩定性，可以探索資產證券化的方式(發行證券到期後支付投資者券)，解決廉租房收入回收的時滯問題。
六是完善以貨幣工具為主的房地產市場調控政策。
由於建設周期長、土地資源稀缺、區位固定，住房產品的供給彈性很低。即使價格上漲，短期內供應量也不會快速增加。同時，住房產品保值增值能力強，是理想的投資工具，容易產生投機需求。當價格上漲時。需求往往不是下降而是上升。這樣壹來，住房產品壹旦供不應求，就無法像其他商品那樣迅速通過市場調節達到新的供需平衡。反之，供需缺口會越來越大，形成泡沫。如果沒有政府幹預，短期內住房產品價格會快速上漲，降低消費者的實際購買力；壹旦泡沫破裂，價格會迅速下跌，直接損害投資者的利益。因此，政府有責任維護住房市場的穩定。
住房市場的投機需求很強，總是以流動性過剩為背景，任何減少流動性的緊縮貨幣政策都會產生效果。因此，政府應該通過連續的貨幣政策來調控房地產市場。政策工具除了常規的利率政策、總量政策和金融監管外，還應保持貨幣政策信息的透明、連續和清晰，穩定社會心理預期。切斷“漲價——預期漲價、反復漲價”的鏈條。
七、推進經濟適用房和復式房政策的有序轉換。
經濟適用房政策實施中出現的各種問題表明，這壹制度不適合中國國情。主要原因是我國人口太多，收入分配的社會差距太大。除去廉租房，還有近3.5億中低收入者。很難想象經濟適用房政策能解決這麽多人的住房問題。當需求遠大於供給，信息嚴重不對稱時，必然會產生尋租和腐敗，無效政策也是必然結果。同樣，有必要將“雙限房”作為過渡和應急措施，但其長期效果並不樂觀。因此，未來有必要控制經濟適用房和“雙限房”的發展，代之以上述住房政策。同時，政府應保持廉租房政策和住房金融政策的穩定性，以確保低收入家庭不會受到房地產市場調控的影響，中等收入家庭受到的影響較小。
為保證上述政策的實施，必須盡快完善相關基礎工作。壹是在實名制登記購房的基礎上，利用條形碼技術，依托房管、公安、民政、金融等部門的個人信息數據庫，建立個人住房征信系統，全面記錄和反映家庭、婚姻、現有住房、納稅等個人信息。，有效監督家庭成員分散購買多套住房的現象。二是在土地房屋普查的基礎上，建立房屋位置、權屬、面積臺賬，強化不動產產權登記制度，增強房地產稅征收的有效性和嚴肅性。