1.法律法規不應要求單個業主成立業主大會；2.在房改新舊體制過渡時期，對於只有壹個或幾個業主產權的樓房管理，不應強制成立業主大會，可以成立管理委員會，降低層級；3.只有在協商不能成立管理委員會的情況下，多名業主才能成立業主大會，選舉業主委員會；在不同的層次上，應允許各種方式行使管理或管理委托，防止“壹刀切”的做法；4.對於新建建築物，當多個業主* * *擁有壹個物業時，應成立業主大會；5.當有事先約定時，我們應該按照約定行事？公約應成為政府文件認可的管理規則，並具有壹定的法律約束力。
召開業主大會首先要確定誰是召集人的法律地位。目前很多小區出現的問題是，要麽開發商組織業主大會，要麽業主自動組織業主大會，要麽居委會組織業主大會。壹個小區裏成立了很多業主大會，互不承認。新老小區都會有類似問題，無法確定真假，只是誰有合法身份。召集人應考慮到新舊社區的不同情況和過渡。
目前也出現了政府應業主要求組織業主大會，被反對並告上法庭的情況。所以應該有相關的規定來防止類似的問題。
根據業主公約擁有50%以上份數的業主，可能與20%以上的業主有不同的利益，導致召集人召集的會議得不到認可或產生沖突，需要增加政府參與協調的法律規定。
二、業主大會的職責和權力
委托物業管理公司包括部分授權物業管理公司行使維護決議和公約的強制執行權。
當政府需要對小區提出管理要求時，不應該和業主打交道，而應該和業主大會打交道。業主大會應當執行政府的指令。
業主委員會委員和工作人員應有勞動補貼(津貼)。建議津貼標準按照管理50個管理單位以下的業主委員會和當地政府規定的最低工資標準支付，最高不高於當地平均工資。
業主大會有權對管理和運行費用進行監督，監督壹般通過審計進行。
建議建築保險成為強制性條款。
小區公共設施不完善時，業主大會可以決定購買和完善公共設施。
文件不可能完全規定業主大會的職能，但應該允許其擁有維護業主權益的其他權力，比如小區間矛盾的解決。
第三，業主大會的特殊權力
物業管理中最矛盾、最有爭議的問題主要在於公共部位的使用和管理。業主大會成立，整個小區就成了壹個整體，權力集中在業主大會而不是單個業主身上。
業主大會采用多數表決時，應堅持少數服從多數的原則。
未能按時支付費用應被理解為對其他業主權利的侵犯。業主大會委托物業管理企業的，相當於業主大會違約。業主大會有權維護自身權益，保證委托合同的實施。
物業管理的付費應該成為業主利益的行為，而不是單個業主的行為。
四、建立業主大會基金
基金的意思是:1，物業管理的費用；2.業主委員會的維護費用；3、國家規定的公共* * *維修基金；4、前期物業管理的開辦費。
《規定》第四十三條實行議價方式，由包幹改為提成制。
同意和接受管理費預算是業主的選擇，包括購買新物業時的選擇。壹旦預算提案獲得同意和接受，就必須執行。提高或選擇高管理費預算是業主提高生活質量的權利，應按照市場競爭的定價原則執行。
雖然業主擁有的份數相同，但不同設計功能和用途的建築份數比例不同。商業和辦公管理費的支付系數應高於住宅和公寓，高級公寓的支付系數應高於普通住宅。該系數應由當地主管部門確定或根據設計功能的不同而定。
之所以規定法定的資金繳納基準日，是因為從該日起，就是業主對業主大會的負債日。
動詞 （verb的縮寫）資金的支付和管理
繳納基金是業主自己約定的責任和義務，不是對物業管理企業的強制性要求。雖然代收可能是物業管理企業的責任，但業主對物業管理企業並無債務。任何業主的違約行為都會導致業主大會違反委托管理合同，這是業主大會對委托物業管理企業的債務。
無論使用者與業主的租賃協議如何約定，都不能免除使用者繳納基金的法律責任。不得以任何借口免除使用人的法律責任，不得阻止業主向使用人收取租金而不繳納基金和管理費。
無論實際使用者是否直接從業主處租賃該單元，轉租人都可以代業主支付基金，以扣除應付給業主的租金。
抵押權人和業主是平等的，有支付基金的法律責任。
現階段，基金除銀行存款外，不得用於其他投資，特別是風險投資。但未來可以將壹部分結余資金進行國債交易或委托保本基金信托管理。
資金管理賬戶的主要來源有:1，日常管理收取的費用；2.收取的公共維護費；3.通過經營公共部分收取的費用；4.收取的費用，用於支付業主委員會的費用；5.基金支付中的罰款和存款利息。其主要支出是；1，日常管理的必要費用；2、中大型公共* * *維護費；3、業主大會和業主委員會的必要開支；4.為公共利益提供的必要費用。
以上代收工作大部分可以委托給物業管理公司，但基金支出要由物業管理公司報備，經業主委員會批準後實施？除了少量的日常開銷。
六、業主公約
業主公約相當於管理區域內的自治法，應該具有約束內部管理的能力。
首任業主無權制定業主大會章程？雖然可以代業主起草，但業主公約必須備案後才能開始銷售工作。因此，應爭取將業主大會章程的相關內容並入業主公約，讓購房者在購房前了解業主大會章程的相關內容。同時，業主大會章程不得單獨設立？業主公約被認為是兩者的文件。
有可能業主公約是第壹任業主制定的，所以公約裏特別註明？五段是必須的。同時強制要求第壹業主必須承擔未售物業的管理費和基金繳納義務。
如果第壹業主在出售前和公約中已經明確了公共部位的所有權和使用規則，就不存在第壹業主可以重新轉讓和占用公共部位的問題，也不存在涉及占用和挖掘的問題。
大多數人都知道的公告或會議並不因為少數業主沒有收到通知或沒有參加會議而被認為不具有約束力。
物業管理委托合同的當事人是業主大會和物業管理企業，是合同關系，應當如此處理？包括訴訟。但是，如果物業管理企業在公約中代表業主大會行使權利，就不可能有有利於物業管理企業的保護性條款。但物業管理公司可以通過業主大會主張自己的權利。
政府的任務之壹是確保充分允許業主行使民主自治權力，同時防止建築物因民主自治能力的無效而失去控制或管理，處於危險狀態。當業主自治過程中沒有達成共識時，政府可以應業主的要求行使政府的特殊權力來解決上述問題。
七、物業管理企業的服務問題
物業管理企業制定的守則或者制度應當經業主大會批準，或者在業主公約中載明，或者在委托合同中授權或者認可，並成為公約的組成部分。
政府的銷售管理辦法有規定，房屋預售前必須具備物業管理的條件，所以只有第壹個業主才能行使前期物業管理的委托權。
不可缺少的份額和業主份額是財產所有權的重要基礎，是業主自治的權力基礎。所以應該在房產出售前預測確定，以最終測量結果為準。因為土地出讓合同中的可售房產面積是固定的，公攤部分是按比例計算的，公攤部分的增減不影響份額比例。份數的計算已經精確到每平方米100份之壹，所以如果最終測量結果誤差小於3%，對份數的影響不大。或者政府可以規定，在實際測量之後，允許按照不超過壹個系數來調整份數。
合同制是指以固定的標準費用提供服務，以減少費用，並獲得作為利潤的余額的服務管理模式。
傭金制是指服務水平和收費標準由業主決定，物業管理企業提供的所有服務的實際費用由業主承擔。物業管理公司根據提供服務的成本收取壹定比例的傭金作為盈利服務管理方式。
八、物業管理企業的招投標問題
目前物業管理服務行業的市場化招聘條件並不充分，尤其是物業竣工前的招投標條件。因此，是否公開招標聘請物業管理公司不應成為強制性條件。當法律能夠保證業主的權利能夠通過充分民主自治的組織來行使時，招投標就不重要了。如果第壹個業主不能聘請好的物業管理公司負責管理工作，就會影響他的銷售工作，這本身就成了壹個限制性條件。
保修責任在建設部相關法律法規中多為施工企業的責任。
成立基金和物業管理只能在業主大會成立之前進行，所以法律應該規定前期物業管理期間先成立基金和費用，先交管理費，以保證建築物管理的權力。
對於分期竣工移交但業主人數按總未分割份數計算的小區，應允許業主大會和業主委員會過渡的方法，否則會出現大量業主無法成立業主大會，或者壹個小區會所只能按前期竣工面積的份數分配的現象， 並且最後完成的業主不能享有份數，或者後來完成的業主不能行使參與管理的權利。
將資質等級改為技術管理等級更為合適。對於物業管理企業，其註冊資本的多少不應成為其資質評定的重要條件。物業管理企業依靠管理和服務而不是公司資產來完成經營活動。因此，只要有合適的註冊資本，就有可能提供高質量的技術和服務。
管理類專業人員的職業資格審核是有必要的，但最好由地方政府來實施，而不是全國統壹的資格考試和考試。
九、物業管理服務收費
壹般在業主大會成立前，首任業主行使預委托管理權時，根據業主公約的規定，在委托物業管理合同中授權物業管理企業代理。業主大會成立後，可以繼續委托或者不再委托。業主大會的資金賬戶歸業主大會所有，無論收繳和財務工作是否委托給物業管理企業代管，但賬戶內的款項支付權屬於業主大會或業主委員會。
物業管理企業單獨開設的物業管理區域賬戶不同於業主資金賬戶和物業管理企業法人賬戶。物業管理企業的法人賬戶不能代替項目物業管理賬戶，可以防止物業管理企業挪用和混用項目資金，增加賬戶的財務透明度。
根據委托管理合同的約定，物業管理企業沒有義務和法律責任為業主墊付管理費支出，應當允許其保留專項資金用於墊付。
當建築物和公共部位的產權權益明確後，就不存在建設單位或第壹業主占用和轉讓的問題，也不存在物業管理企業任意占用和經營的問題。原草案中的相關條款可以取消。
特別是實行傭金制管理的物業管理企業，不得以任何價格購買或委托專業服務等方式增加服務成本，防止傭金數額增加。
普通房屋由管家管理，管家不能采用國家價格中的傭金制。對非國營價格市場協議價格的管理應限制或不采用承包制，而應鼓勵傭金制，這有利於競爭。
委托物業管理合同以外的價格為非政府調節價。
公共停車場的收費價格應由業主委員會決定，小區停車位不足時，應通過招投標決定，但招投標的方式和方法應由業主委員會決定。
業主委員會可以委托物業管理企業以保底價格定價代為出租或者經營公共部位，以調動物業管理企業的積極性，有利於業主的公共利益，也可以委托招標方式，增加物業管理企業的傭金或者報酬。
X.物業管理的法律責任
根據《民法通則》的規定，委托方不能解除委托事項的最終法律責任。但物業管理中的委托，應該由物業管理企業承擔，否則會出現因物業管理企業的失誤而造成的損失。業主大會或委托方承擔最終責任。
公用事業單位向最終用戶收取費用，不得采取物業管理企業有賬不收、無匯的方式。
此時，物業管理企業應當代表業主大會履行職責，特別是需要承擔第五十六條規定的責任時，應當有保障物業管理企業依法行使職權的規定。
政府部門強制終止壹般是壹種極端現象，政府有權做出保護公共利益的決定。業主采取的政府保護措施不需要補償。
物業管理企業應當有權提前解除合同，但該權利的行使應當有限制性條件。
業主大會違約並不意味著合同不能繼續，但嚴重程度可以由當地政府視情況而定。
保留必要的雇傭時間也是對業主的壹種保護，要防止管理空缺，比如垃圾清運、管理等壹天不停歇。
不管是什麽原因，按照合同應該繳納的費用都應該得到保障，給予業主提前解除合同的權利應該保障物業管理企業得到支付。
業主委員會的時限是為了維護業主權益，要求業主委員會主動解決矛盾和問題。
從法律上講，政府有責任強制物業管理企業不要讓樓宇管理失控。
即使已經預留了招聘新物業管理公司的時間，也不能成為原物業管理公司可以讓大廈管理區域失控的理由。
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問題壹:物業管理收費不透明。
物業管理是壹項長期持續的工作，需要不斷的資金投入。雖然物業管理費有明文規定
設置，
明碼標價，物業管理公司也承諾收費和資金管理透明，定期公布賬目。然而，根據多行業
主要的
來電來函反映亂收費現象仍普遍存在。
南山壹位業主表示，每個月交給物管公司的管理費，預計是等價服務。但是他
已經到了。
收入多少是底，支出多少是底，什麽是合理支出，什麽是不該花的錢，他們不及時公布，業主
心裏
我沒數。壹些業主要求提供費用清單，這往往會引起糾紛。最後很難清賬，人也做不到。
評論:
根據深圳市物價局相關規定，10結束前完成物業服務收費明碼標價工作計劃。
管理事物
工業界的明碼標價。對於公示不規範的小區，會責令整改，但小區物業管理不應該公示。
鞏俐
我們公司會受到相應的處罰。對於不公示收費或者公示不全的物業管理公司，業主(租房者)有
拒絕的權利
支付未公開的費用，向價格和建設主管部門投訴。
問題二:業主委員會名存實亡。
家住福田的周小姐說，她入職以來已經三年沒開過業主大會了，不久前她所在的小區也要換了。
集團產業
主委，物業管理公司允許每戶投票，但是票數不公開唱，選舉票數不公開，所以業主委員會會
這樣的
就這麽定了，幾個候選人都是未經業主同意寫的，保安追著業主簽字認可。周小姐認為。
這樣的
不透明的做法侵犯了業主的知情權和業主委員會的相關權利。
像周小姐這樣的抱怨還有不少。有讀者指出，小區業主成員“名義上代表的是普通大眾。”
工作
主，其實是開發商或者物業管理處控制的。"南山的張先生說，他們小區的很多業主委員會。
杜源
是開發商的內部人員，物業管理公司也是其下屬單位，所以在處理壹些相關問題時，小區業主
委員
會議根本不能真正代表大多數業主的利益，甚至對業主造成損害。
評論:
在日前公布的物權法草案中，首次將“業主”的概念寫入文本，業主委員會是
物主
物業管理部門無權取代或奪走享有相關服務權利和履行義務的最重要的職能機構。
消除業務。
委員會的成立。
問題三:服務意識弱
物業管理企業競爭激烈，市場化運作程度也日益提高。既然是市場化，物業公司應該很
清楚的
市場的主人就是主人。業主維權意識強，對物業工作要求越來越高。但是目前的情況
是的，
很多物業管理公司還是把自己當成管理部門，更多時候是按照自己的意願而不是業主的需求來管理。
麗舍
面積。
有些業主認為物業管理機構是花錢雇來的“管家”，應該盡力為業主排憂解難，做好本職工作。
從事工業或工程工作
工作，而不是屈尊以管理者的身份出現。物業公司要轉變觀念。增強服務意識。
評論:
許多業主在對物權法草案的反饋中提出，有必要加強物業管理公司的服務職能。
經營
署”改為“物業服務署”。無論是管理者還是服務者，物業管理公司都是向業主收取服務的。
飛彩
要生存經營，無論如何，業主都是物業管理公司的“上帝客戶”。只有擺正自己的位置，結束。
正德
自己的服務態度，並積極與業主溝通，才能與業主長期和平相處。
問題四:工作效率差。
物業管理公司服務意識淡薄，直接影響工作效率低，拖延，業主反映。
問題
沒有及時解決。
福田某小區的蔡先生說，他們小區目前外來租房者比較多，管理比較混亂，尤其是衛生。
要求
題，樓道，電梯經常會有壹些廢棄物品，墻壁也不好看。業主向物管反映後，情況就是壹個。
直美
有進步。更有甚者，他所在的五棟樓的電梯經常出故障。有大風的時候，電梯門關不上，也沒電。
階梯操作
比賽中途不斷有刺耳的摩擦和晃動。
蔡先生稱，多次向物管部門交涉後，相關人員已進行了檢修，但幾個月過去了，仍未解決問題。
標題。
電梯是每天必備的交通工具。如果出了問題，後果不堪設想。他呼籲物業管理部門關註業主。
熟食店
效益，關系到業主生命財產安全的問題要在最短的時間內解決。
評論:
按照物權法草案的規定，物業管理機構或者建設單位聘請的其他機構
經營
人，車主有權更換。此外，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，無需聘請物業管理。
原因。
問題五:車位權責不清。
停車不容易，但也是現在車主們同樣的感受。隨著車輛的增加，停車位很難使用。
問題
也比較突出。
相當壹部分業主給本報打來電話，說小區車位少，開發商和物業公司也賣車位。
位，
增加了小區停車的負擔。南山某花園的林先生說，他們小區大概有700多戶，220個車位。
原來的
車還是比較少的，不覺得車位緊張。但是從去年開始，小區的車輛增加了很多，停車位開始飽和。
去年
下半年，開發商和管理處(管理公司是開發商的子公司)開始出租小區車位使用權。
不少
車位被“買斷”了。他說今年買的車，現在每次回去都很難停車。
評論:
物權法草案作出相關規定:會所、車庫的所有權，有約定的，按照約定；沒有協議或
經作者同意
不清楚，除了施工單位能證明其所有權外，都屬於業主。在這方面，許多人提出了質量
懷疑，草
案例規定不全面，容易引起爭議。壹旦車位歸開發商或物業所有，他們就可以隨意使用。
停止
停車位，如果隨意提高停車費，對業主不公平。
問題6:公用設施用於其他目的。
小區公共設施是小區全體業主的公共財產，物管或開發商不應無故占用。不久的將來
有事業
主要打電話的人說，我買房的時候看到小區裏有壹個比較寬松的公共休閑場所。誰知道我加入後不到壹年，
情況
它變了。作為綠化的架空層，管理處修建了類似會所的棋牌室和健身房，還
物主
收取壹定的娛樂費，確實讓人難以接受。
羅湖某小區的李女士打來電話說，小區商場開業以來，唯壹的休閑場所就被當成了""
傾銷
面積”。物業管理處不僅不制止，還協助開發商租用、占用公告場所，提供管理和服務。
史明
損害所有者的行為。
評論:
物權法新草案指出，綠地、道路由業主共有，物業管理公司沒有。
能
擅自占用公共設施作他用，設施確需改建的，需經業委會批準。
問題7:專項資金不到位。
物業管理專項資金，包括開發商繳納的公共* * *基礎設施維修資金和業主繳納的公共* * *維度。
秀吉
黃金，它的設立旨在長期維護小區的公共基礎設施，保證居民的安全。但是由於各種原因
原因和事情
管理公司對專項資金的管理不規範，甚至存在挪用等違規行為。
讀者反映開發商拖欠維修基金。根據深圳市房地產及物業管理的有關規定
設置，房子
房屋竣工移交物業管理公司時，開發商應按有關規定向物業管理公司繳納房屋本身的維修基數。
金”，不過。
實際操作中，很多開發商拖延甚至不交費，導致物業管理公司無法及時維護和保護公司。
設置
設施設備，也造成壹定的安全隱患。
有業主反映，資金不足應該是開發商的責任，但有的物業管理公司本身就是開發商。
自貢
分割，或者與開發商有其他利益關系，使物業管理公司不能及時收回維修基金，甚至根子。
本布
去索取，這樣，損害的是業主的利益甚至安全。
評論:
業主、物業管理公司、開發商利益眾多，容易引發利益糾紛。財產法
起草
它不是專門針對物業管理的法律，但這個草案的頒布，無疑將對未來的物業管理進行規範和統治。
華旗
起到良好的促進作用。