“有壹種二手房是最難賣的。不管是在繁華的鬧市，還是在風景優美的地方，只要發生了惡性事件，戴上‘鬼屋’的十字架，就註定非常難賣。”幾年前，記者討論過鬼屋的問題。房地產的人也說，由於信息發達，出現了殺人放火的情況，新聞報道把過程描述得很詳細，包括樓號和門牌號，業主也無能為力。“兇宅”往往是租客引發的不幸事件。壹位房產中介說，作為房產中介，他們沒有天眼，無法預知過去和未來。租客簽合同的時候很溫柔，但是後來發生了壹件不幸的事，真的讓人很意外。
“鬼屋”是小概率事件，但如果攤到壹個買家頭上，就是大事情了。現在的二手房買家為了避免買到鬧鬼的房子，都練就了柯南的本領，拜訪鄰居詢問房子的過往歷史，也在網上查詢社區新聞。廣州市房地產中介協會律師表示，如果買家對“鬼屋”非常忌諱，除了口頭詢問業主和中介，最有力的武器就是合同條款。買方應在合同中明確說明相關事項，業主和中介不能隱瞞“鬼屋”的歷史。
故事壹:妻子懷孕買“鬼屋”嗎？使用仲裁支持進行檢查
吳先生通過中介看中了海珠區某樓盤，並與該樓盤業主陳女士協商房屋出售事宜。吳先生向陳女士明確表示妻子懷孕，要求房子壹定要吉利，並主動咨詢房子裏有沒有人死了。陳女士說，房子裏沒有人死過。事後，吳先生與陳女士簽訂了房屋買賣合同，壹次性付清全款房款654.38+0.2萬元，並在中介公司協助下辦理了過戶手續。
兩個月後，吳先生得知房子跳樓自殺，趕緊找到陳女士協商退房，但陳女士稱房子不影響使用，拒絕退房。吳先生向仲裁委提起仲裁，要求解除房屋買賣合同，要求陳女士退還購房款654.38+0.2萬元。經審查，業主陳女士未如實告知吳先生物業已跳樓自殺，給吳先生造成重大誤解。最後，仲裁委員會根據《合同法》第五十四條、第五十八條、第壹百五十四條的規定，裁定支持吳先生的全部仲裁請求。
專家分析:隱瞞“鬼屋”？誤導買家的購買決定
《合同法》第五十四條規定:“下列合同，當事人壹方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除: (壹)因重大誤解訂立的合同；(2)訂立合同時顯失公平。壹方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，在違背真實意思的情況下訂立的合同，受害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷。”第五十八條規定:“合同無效或者被撤銷後，因合同取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。”第壹百五十四條規定:“當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十壹條的規定仍不能確定的，適用本法第六十二條第壹項的規定。”
本案中，買賣雙方協商房屋買賣時，吳先生已明確表示希望房屋吉祥，並主動咨詢房屋是否曾經死亡。但陳女士並未如實告知吳先生有人跳樓死亡的情況，違反了《合同法》的誠實信用原則。而且按照傳統習俗的壹般理解，有人跳樓自殺，會對購房者造成嚴重的心理陰影和障礙，足以影響其是否買房的決定。
故事二:介紹買家買「鬼屋」？經紀人支付了5000元。
李打算與交往多年的女友在廣州結婚生活，委托中介公司為物色房產，並強調不要“鬼屋”。經多次介紹，李看中了天河區的壹處房產。在與經紀人討論這筆交易時，李反復詢問該房產是否為鬼屋。稱該房產是吉利的，並書面向李承諾:“如該房產為‘鬼屋’，將向李返還中介費3萬元，並賠償經濟損失1000元。”事後，李就該房產與業主簽訂了《房屋買賣合同》，並向中介公司支付了中介費3萬元。
後在與附近市民聊天時，李得知該樓盤發生了命案，遂要求經紀人返還中介費3萬元，並賠償經濟損失1000元。陳某表示，“鬼屋”的事情不屬於經紀人告知義務的內容，所以只願意返還3萬元的中介費，拒絕賠償經濟損失。壹怒之下，李向法院提起訴訟，要求經紀人返還代理費3萬元，並賠償經濟損失654.38+0萬元。
經法院審查，該房產已被人謀殺，但以書面形式向李承諾該房產不是鬼屋，並表示如果是鬼屋，將返還中介費3萬元，並賠償經濟損失654.38+0萬元。最後，在法院的調解下，返還代理費3萬元，並賠償李經濟損失5000元。
專家分析:非法定告知義務也應負責。
《房地產經紀管理辦法》第二十五條規定:“房地產經紀機構和房地產經紀人不得有下列行為: (三)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強迫其交易。”《廣州市房地產中介服務管理條例》第十四條:“房地產中介服務機構向委托人提供房地產中介服務時，應當書面載明下列事項: (二)中介服務所涉及房地產的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本信息。”而第二十四條規定:“房地產中介服務機構和人員在房地產中介服務活動中，不得有下列行為: (二)提供虛假材料或者隱瞞真實情況。”
雖然“鬼屋”不屬於經紀人法定告知義務的內容。但雙方在合同(包括口頭合同)中約定將該內容作為條件之壹時，經紀人有義務對該內容進行調查核實並如實告知對方，未經明確調查，不得向消費者提供虛假信息或者作出虛假承諾。本案中，李某多次強調該房產不應該是鬼屋，但經紀人在沒有調查清楚的情況下，仍向李某虛假承諾不是鬼屋，致使李某遭受損失。
教妳幾招識別“鬼屋”
如果買家對“鬼屋”感到害羞，可以在合同中明確房屋的條件，應該通過多種方式查詢房主出售房屋的情況，比如去轄區派出所了解或者用自己購買房屋的地址作為關鍵詞在網上搜索。同時，買受人也可以要求業主在合同中約定信息披露條款，如“業主保證所售房屋未發生過非正常死亡、嚴重刑事案件等可能引起買受人心理焦慮的情況。如果買受人發現房屋發生上述情況，業主未書面告知，買受人有權解除合同，並要求業主賠償65438萬元。
這樣的協議可以督促業主公開房屋信息，也可以為購房者在出現糾紛時尋求法律救濟提供證據。此外，業主應遵守誠信原則，主動向購房人說明，如果自己的房屋發生過非正常死亡、嚴重刑事案件等事實，應書面告知。
中介公司、經紀人向消費者提供中介服務時，應當按照行業規章制度的規定，如實告知該房產的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本信息，並應當堅持誠信原則按照消費者的要求調查、了解、反映情況，不得未經調查就隨意作出承諾，不得提供虛假信息或者作出虛假承諾誤導、誘騙消費者交易。如果消費者對“鬼屋”感到害羞，需要中介公司、經紀人配合調查，應明確告知，並在合同中明確約定房屋的條件。
(以上回答發布於2015-08-17。請以目前實際購房政策為準。)
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