Xi市城市房屋拆遷估價暫行規定
陜西省Xi人民政府
Xi市城市房屋拆遷估價暫行規定
Xi人民政府關於印發《Xi市城市房屋拆遷估價暫行規定》的通知
市政發展[2004]62號2004年5月10
《Xi城市房屋拆遷估價暫行規定》已經2004年4月21日市人民政府第46次常務會議討論通過。現印發給妳們，自2004年6月10日起施行。
Xi市城市房屋拆遷估價暫行規定
第壹章壹般原則
第壹條為規範城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權益，保障拆遷工作順利進行，根據國家《城市房屋拆遷估價指導意見》和《Xi城市房屋拆遷管理實施細則》的有關規定，結合本市實際情況，制定本規定。
第二條本規定適用於本市新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區城市規劃區內國有土地上房屋拆遷涉及的房地產估價活動。
第三條本規定所稱城市房屋拆遷估價，是指根據被拆遷房屋的區位、使用性質、建築面積等因素，對房地產市場價格的評估。
第四條拆遷估價應當遵循公平、公正、公開、合法的原則，任何組織和個人不得非法幹預拆遷估價活動和估價結果。
第五條市房屋行政主管部門負責全市拆遷估價的監督管理。其下屬的Xi市房屋拆遷安置管理辦公室(以下簡稱市拆遷安置管理辦公室)負責組織實施本規定。
市規劃、土地、價格等行政管理部門按照各自職責做好城市房屋拆遷估價的監督管理工作。
第二章估值管理
第六條市房屋行政管理部門應當向社會公布壹批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的房地產估價機構(以下簡稱估價機構)，供拆遷當事人選擇。
鑒定機構的確定應當公開透明，由拆遷當事人在市拆遷管理辦公室組織的拆遷預備會上抽簽確定。
房屋拆遷許可證確定的同壹拆遷範圍內的被拆遷房屋，原則上應當由壹個評估機構進行評估，需要由兩個以上評估機構進行評估的，評估機構應當協調拆遷評估的依據、原則、程序、方法和參數選擇，執行同壹標準。
第七條評估機構確定後，拆遷人與評估機構應當簽訂書面拆遷評估委托合同。評估費由拆遷人按照市價格主管部門規定的標準支付。
第八條評估機構應當按照評估合同的約定完成評估工作，不得轉讓委托的評估業務。
第九條估價機構和估價人員與拆遷有利害關系的，應當回避。
從事拆遷估價的人員應當具有房地產估價資格證書，並在法定機構註冊。
第十條單幢房屋拆遷估價時，應當有兩名以上估價人員參加。
第十壹條估價人員從事拆遷估價活動，應當對被拆遷房屋進行實地勘察，做好實地勘察記錄。實地勘測記錄應由參與實地勘測的評估人員和拆遷當事人簽字認可。
拆遷當事人不同意在實地勘查記錄上簽字的，應當由沒有利害關系的第三人見證，並在鑒定報告中作出相應說明。
第十二條拆遷當事人應當如實向估價機構提供拆遷估價所需的資料，並協助估價機構進行現場調查。拆遷方不履行義務，估價不準確的，由拆遷方承擔相應責任。
第十三條被拆遷房屋的面積、使用性質應當以房屋所有權證書和權屬檔案記載為準。
被拆遷房屋未辦理產權登記，房屋所有權證和權屬檔案未載明面積、使用性質或者面積、使用性質有爭議的，由房屋行政管理部門依據規劃、土地行政管理部門合法有效的文件予以確認。
第十四條拆遷估價應當按照國家《房地產估價規範》進行，並按照規定的格式出具估價報告。估價報告應當由參加估價的註冊房地產估價師簽字蓋章，並加蓋估價機構公章。
拆遷評估價格應當以人民幣計價，精確到元。
第十五條拆遷估價應當載明估價時間，估價時間以房屋拆遷許可證簽發之日為準。分期拆遷的，以本次(分段)房屋拆遷實施之日為估價時點。
第十六條估價機構在出具正式估價報告前，應當向被拆遷人公示分戶初步估價結果，公示日期為7日。
公示期滿後，估價機構應向委托人提供所有被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。
委托人必須將被拆遷房屋的分戶評估報告移交給被拆遷人。
第十七條估價機構出具估價報告後，應當向當事人說明房屋拆遷估價報告的有關事項。
第十八條估價機構應建立拆遷估價業務檔案。
第十九條拆遷當事人對鑒定結果有異議的，可以自收到鑒定報告之日起5日內，向原鑒定機構提出書面申請，申請復核鑒定，或者委托其他鑒定機構進行鑒定。
第二十條拆遷當事人向原估價機構申請復核鑒定的，估價機構應當自收到復核鑒定書面申請之日起5日內給予答復。評估結果發生變化的，應當出具新的評估報告；鑒定結果未發生變化的，應當出具書面通知。
拆遷當事人另行委托評估機構進行評估的，受委托的評估機構應當在10日內出具評估報告。
第二十壹條拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者委托其他估價機構的估價結果與原估價結果不同，經協商不能達成壹致意見的，可以自收到復核結果或者委托其他估價機構出具的估價報告之日起5日內，向Xi城市房屋拆遷估價專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)申請技術鑒定。
評估專家委員會由資深專職註冊房地產估價師和房地產、城市規劃、法律、拆遷等方面的專家組成。提供拆遷估價的技術指導，接受拆遷估價的技術鑒定。
第二十二條評估專家委員會應當自收到申請之日起65，438+00日內，對申請評估的評估報告的評估依據、技術路線、評估方法選擇、參數選擇、評估結果確定等出具書面評估意見。
鑒定報告不存在技術問題的，應當維持鑒定報告；鑒定報告存在技術問題的，鑒定機構應當更正錯誤，重新出具鑒定報告。鑒定意見和重新出具的鑒定報告報市拆遷管理辦公室備案後，鑒定結果將作為確定拆遷補償金額的依據。
第二十三條估價專家委員會受理拆遷估價技術鑒定後，應當指定3名以上(含3名)奇數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。
鑒定小組成員與原鑒定機構或者拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。
原鑒定機構應當配合鑒定專家委員會做好鑒定工作。
第二十四條經鑒定專家委員會鑒定，維持原鑒定結果的，鑒定費由申請人承擔；鑒定需要重新鑒定的，鑒定費由原鑒定機構承擔。
鑒定費的收取應當按照市價格行政主管部門規定的標準執行。
第三章估值方法和標準
第二十五條拆遷估價的估價目的為“城市房屋拆遷估價”。
第二十六條拆遷估價的價值標準是公開的市場價值標準，不受房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
第二十七條違法建築和超過批準期限的臨時建築不予估價，否則拆遷估價的估價結果為零分。未超過批準期限的臨時建築，按照批準期限扣除已使用年限後的剩余使用年限計價。
第二十八條本市國有土地上7層以下(含7層)住宅和3層以下(含3層)營業用房、辦公用房、營業用房配套倉儲用房、酒店用房采用基準價格修正法評估。即根據市政府公布的拆遷區位基準價和相應的修正體系，對房屋進行評估。
(壹)住宅房屋評估公式
房屋拆遷補償價格=區位基準價×(1+綜合環境修正系數)×(1+等級差價調整系數)×(1+單位房屋朝向差價調整系數)×建築面積+房屋及附著物重置成新價+按已辦理土地出讓手續的房屋剩余土地使用年限計算的土地出讓金。
1.區位基準價由市房屋行政管理部門會同物價等有關行政管理部門根據不同區位住宅的市場價格和重置價格等因素確定，由市政府公布並定期調整，並根據劃撥土地考慮土地使用性質。根據計劃1。
2.綜合環境修正系數根據被拆遷房屋的位置和環境條件確定，調整範圍按附表1執行。
3.級差價格調整系數按附表4執行。
4.單位住宅的差別價格調整系數按附表5執行，非單位住宅不予調整。
5.房屋及配件置換成新價格，按有關文件規定執行。
(2)營業場所評估公式
營業用房拆遷補償價格=區位基準價×(1+綜合環境修正系數)××臨街狀態修正系數×(1+等級差價調整系數)××建築面積+房屋及附屬物重置成新價格+已辦理土地出讓手續的營業用房按剩余土地使用年限計算的土地出讓金。
1.區位基準價由市房屋行政管理部門會同物價等有關行政管理部門根據不同區位營業用房的市場價格和重置價格確定，由市政府公布並定期調整。土地使用性質按劃撥土地考慮。根據附表2。
2.綜合環境修正系數根據被拆遷經營場所的位置和環境條件確定，調整範圍按附表2執行。
3.壹面臨街的經營場所按附表6-1修改。
對於兩側臨街(含兩側以上臨街)的經營場所，主要臨街面(位置標高較高)的臨街狀態按照附表6-1進行修正。然後，根據時間表6-2，修正次級街道的臨街狀態。
4.營業場所差別價格調整系數按附表7執行。
5.房屋及配件置換成新價格可參照有關文件規定執行。
(3)辦公樓、商務樓配套儲藏室、酒店房間的評估公式。
辦公樓、營業用房配套儲藏室、酒店房拆遷補償價格=區位基準價×(1+綜合環境修正系數)×(1+級差價格調整系數)×建築面積+房屋及配件重置成新價格+已辦理土地出讓手續的辦公樓、營業用房配套儲藏室、酒店房按剩余土地使用年限計算。
1.區位基準價由市房屋行政主管部門會同物價等有關行政主管部門根據不同區位辦公用房、商業用房和酒店用房配套倉儲用房的市場價格和重置價格確定，由市政府公布並定期調整，根據劃撥土地考慮用地性質。根據附表3。
2.綜合環境修正系數根據被拆遷房屋的位置和環境條件確定，調整範圍按附表3執行。
3.級差價格調整系數按附表8執行。
4.房屋及配件置換成新價格可參照有關文件規定執行。
(四)被拆遷人依法享有的土地使用權，其土地面積大於建築面積的，按土地使用權補償區位基準價格評估。根據附表9。
第二十九條市政府未公布區位基準價的被拆遷房屋和安置房可根據各自實際情況選擇下列房地產估價方法進行評估:
(1)能收集到足夠的交易案例，並有符合規範要求的可比實例的房屋，應采用市場比較法進行評估。
(二)難以采用市場比較法，但具有明顯的收益特征且其客觀收益易於確定。
(三)采用成本法評估房屋難以采用市場比較法和收益法的。
第三十條在建工程應當采用成本法進行評估。在建項目土地評估以市國土、規劃行政主管部門批準的使用性質、參數或規劃設計方案為依據，項目建設進度以政府管理部門通知停止建設時的狀態為準。
第三十壹條經批準用於拆遷安置的拍賣房屋，在具備規劃、計劃、用地等審批手續並明確竣工交付日期後，可以進行預評估，待安置房竣工驗收後再進行重新評估。重新評估的評估時間壹般以房屋拆遷許可證頒發之日為準。但同壹拆遷項目分期實施且兩者間隔時間超過12個月的，以各期(段)房屋拆遷公告發布之日為重新評估時間。
第四章附則
第三十二條房屋拆遷評估價格不包括被拆遷房屋室內裝飾的補償金額，室內裝飾的補償金額由拆遷人與被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。
第三十三條房屋拆遷評估涉及原價、建築設備、工程造價等專業技術工作的，評估機構可以委托有資質的機構協助評估。
第三十四條本市新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區範圍內城市規劃區國有土地上實施房屋拆遷，涉及拆遷範圍內集體土地上房屋拆遷的房地產評估活動，參照本規定執行。
第三十五條閻良、臨潼、長安區和市屬各縣可參照本條例執行。基準價格由區、縣人民政府根據實際情況制定。
第三十六條本規定自2004年6月6日起施行。此前已頒發房屋拆遷許可證的拆遷項目的拆遷估價，不適用本規定。
附:1。住宅房屋位置基準價價格表
2.營業場所位置基準價價格表
3.辦公樓、商務樓配套儲藏室、酒店房間標準價格表。
4 .住宅房屋等級差價調整系數表
5.單元住宅朝向差異價格調整系數表
6-1.商業用房臨街狀態修正系數表
6-2.商業建築臨街狀態修正系數表
7.不同等級商務客房價格調整系數表
8.辦公樓、商務樓配套儲藏間、酒店房間差價調整系數表。
9.土地使用權補償區位基準價價格表
附表1:住宅區位基準價表單位:元/平方米建築面積
區位類別區位基準價綜合環境修正系數調整區間
1500壹類以內0-20%環形道路
ⅱ類14000環城東路以東0-20%，常穎西路以南，興慶路、康福路以西，南二環以北；太白路以東，環城南路以南，太乙路以西，淩薇街、師大路以北；勞動路以東、大慶路以南、環城西路以西、南二環以北；雁塔南路以東，銀燕路以西，展顏路以北；唐嫣路以東，南二環以南，太白南路以西，科技八路以北。
三類12600興慶路以東、華清路以南、萬壽路以西、西影路以北0-20%；霍星路以東，緯28街、緯30街以南，東園路以西，環城北路以北；太白南路以東，淩薇街、師大路以南，雁塔南路以西，丈八東路、水廠路以北；豐匯南路以東，勞動路、建中巷以西，西斜路、西站路以南，南二環以北；Xi經濟技術開發區(壹期)。
10600 0-20%四類為萬壽路以東、華清東路以南、浐河以西、新興南路以北；首爾南路、丈八北路以東，大興路、北二環以南，霍星路、豐匯路以西，丈八東路以北；朱宏路、霍星路以東，北二環以南，久事路以西，緯28街、緯30街以北；陜西賓館以東，丈八東路、水廠路以南，昌明公路、三肇路以西，南三環以北。
五類900 0-20%河流為東、丈八路和水廠路以南、首爾路以西、北二環以北。
備註:1。本表未列出住宅房屋位置的，可按相鄰地段價格標準或低於相鄰地段價格標準執行，市拆遷管理辦公室在審批拆遷安置方案時予以明確。
附表二:商品房所在位置基準價價格表單位:元/平方米建築面積
地區
種類
位置基礎
準價格
集成環境
修正系數
調整幅度
區域範圍
南街6000-30%；東街(鐘樓至尚勤路)；西街；北街；解放路(含火車站廣場)。
ⅱ類5000 0-30%東街(東門至上秦)；和平路；蓮湖路(北街至立新街)；粉巷；南院大門；朱雀街(朱雀門至南苑門)；北院門；板板街；騾馬市場；譚石街；南新街；端鞋門；書院門；上浦路和小寨十字中心區。
三類4000-30%尚德路；商建路；尚勤路；建國路；西木頭城；東木頭城；東廳門；東仙門；東陽市；柏樹林；菊園；馬場子；朱巴城；劉力街；橋子口；蓮湖路(立新街至玉祥門段)；廟後街；西洋市街；大皮院；貳負街；紅磡街；湯芳街；南、北廣濟街；麥煙街；大連池街；大麥市街；東新街；西新街；新民街、東壹路(解放路至尚勤路)；伊稀路；冬兒路(尚勤路至解放路)；西二路；東三路(尚勤路至解放路)；西三路；東四路(尚勤路至解放路)；西四路；吳棟路；西五路；劉冬路(尚勤路至解放路)；劉溪路；董琦路(尚勤路至解放路)；西七路；東壩路(尚勤路至解放路)；西壩路(解放路至尚德路)；北新街(西五路至西七路)；上浦路；新民街；東關大街；南關正街；西關正街(西門至勞動段)；北關正街(北門至振華)；長樂路(萬年路至朝陽門段)；雁塔路；長安北路；長安中路；長安南路(天壇路至緯二街)；文怡路；建設西路；興慶路、東二環；石園路；環東、西、南路；友誼路；小寨東西路；朱雀街(緯二街至環城南路)；建東街(雁塔路至太乙路)；漢字的五味。
四類35000-30%菜坑；夏家世字；梁家牌樓；煙店街；四府街；柴家世字；洪光街；梆子街；五星街；甜水井街；徐市廟街；灑金橋；西北三路；藥王洞；武術公園；環城北路；鹹寧路(東二環至東二環)；石園路；互助路；常穎西路；友誼路；小寨東西路；緯二街；西影路(三肇路至雁塔路)；包括光路(南二環至環城南路)；太白北路；長安南路(天壇路以南)；建西街；高辛路；高楓東路；高楓西路；大慶路(玉祥門至勞動段)；北關正街(振華路至龍首路)；未央路(龍首路至北二環)；自強東西路；泰華路(環城路至北二環)；勞動路。
五類30000-30%鹹寧路(幸福路至東二環段)；韓森路；長樂路(幸福路至萬年路)；萬壽路；龔建路；含光路南段；太白南路(電子壹路至南二環)；電子路(電子路3到電子路1)；豐登路；大慶路(勞動路至棗園東路)；首爾路；漢源路；爾瑪依娜路；龍首路；鳳城二路；方正街
六類25000-30%草灘鎮、三郊區其他工商業集中區和市場、城內背街小巷等區域。
備註:1。本表未列出經營場所位置的，可按毗鄰位置價格標準或低於毗鄰位置價格標準執行，市拆遷管理辦公室在審批拆遷方案時予以明確。
附表3:辦公用房和商務用房配套儲藏室和酒店用房位置基準價價格表
單位:元/平方米建築面積
位置類別:類別1、類別2、類別3、類別4和類別5。
辦公樓1800 1600 1400 1200 1000
商務房配套儲藏室1700 1500 1300 11100 900
酒店房間2500 2300 2100 1800 1500
1.區位範圍的劃分和綜合環境修正系數的調整範圍與居民住宅相同。
2.辦公用房、營業用房配套倉儲用房、酒店用房位置未列入本表的，可按毗鄰地區價格標準或低於毗鄰地區價格標準執行，市拆遷管理辦公室在審批拆遷安置方案時予以明確。
附表4:住宅級差價格調整系數表
等級差異
價格調整系數
壹二三四五六七
1 0% 1% 1% 2% 3% 4% 5%
2 -1% 2% 3% 4% 5% 7%
3 -3% 4% 8% 10% 12%
4 -9% 3% 6% 8%
5 -18% -6% 0%
6 -19% -10%
7 -22%
調整範圍為0 1% 3% 9% 18% 25% 32%。
註:1。如果頂部坡屋頂有閣樓，頂部系數將增加5%。
2.不同等級安置房的價格調節系數也按此表執行。
附表5:單元房朝向差異價格調整系數表
取向系數
東0
南方+3%
Xi -1%
北方-2%
東南1.5%
西南1%
東北-1%
西北-1.5%
附表6-1:商品房臨街狀態修正系數表
(街道寬度/街道深度)x街道狀態校正系數
X>1.5 1.10
1.5≥x > 1.2 1.05
1.2≥x>0.9 1.00
0.9≥x>0.7 0.95
0.7≥x>0.5 0.90
X≤0.5 0.80
附表6-2:商業建築臨街狀態修正系數表
(次要街道表面的寬度/主要街道表面的寬度)Y街道表面狀態校正系數
Y≤50% 1.05
100% Y > 50% 1.10
Y>100% 1.15
附表7:不同級別商務客房的價格調整系數
分層地下密室，壹樓，二樓，三樓。
修正系數-60% 0 -20% -30%
備註:此修正系數僅適用於三層以下的營業場所。
附表8:辦公用房和商務用房不同等級配套儲藏室和酒店用房價格調整系數表
分層地下密室，壹樓，二樓，三樓。
修正系數-10% 1% 0% -1%
備註:此修正系數僅適用於三層以下的辦公樓、商業建築的配套倉儲建築和酒店建築。
附表9:土地使用權補償區位基準價價格表
區位類別住宅用地、商業用地和其他用地。
壹種1034 1670 1272
第二類638 1283 846
第三類371 995 489
四大類176 621 218
五大類103 151 130
註:位置類別的劃分同附表1。