上海市政府門戶網站明確了壹些重大的經營性土地出讓新規，規定的有效期為:2017年4月10至31年3月2022。以下是原始文檔:
胡夫辦[2017]第19號
上海市人民政府辦公廳轉發市規劃國土資源局制定的《關於加強本市經營性用地出讓管理的若幹規定》的通知
各區人民政府，市政府有關委、辦、局:
市規劃和國土資源局制定的《關於加強本市經營性土地出讓管理的若幹規定》已經市政府同意，現轉發給妳們，請認真遵照執行。
上海市人民政府辦公廳
2017三月31
第壹條(目的和依據)
為充分發揮土地資源市場配置作用，加強經營性土地出讓全生命周期管理，提升城市功能和品質，提高土地利用質量和效益，促進經濟社會可持續發展，根據《中華人民共和國土地和土地管理法》、《上海市土地使用權出讓辦法》和《關於進壹步提高本市土地節約集約利用水平的若幹意見》(胡夫發[2014] 65438號)
第2條(定義)
本規定所稱經營性用地是指商業、辦公、商品住宅等用地，商業、辦公用地涵蓋金融、娛樂、旅遊、會展、服務業等。
本規定所稱經營性土地出讓全生命周期管理，是指以提高土地使用質量和效率為目標，以土地出讓合同為平臺，完善經營性土地用途管制、功能設置、業務布局、土地使用權退出等機制，將項目建設、功能實現、運營管理、節能環保等經濟、社會和環境因素融入合同管理，實現土地使用管理的系統化、精細化和動態化。
第三條(適用範圍)
本市新增經營性用地，以及營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施和社會事業用地，按照本規定執行。歷史違法用地處置、存量溢價項目、原劃撥土地出讓、集體經營性用地入市試點等。，參照本規定執行。
第四條(基本原則)
(壹)堅持市場配置資源，公平、公正、公開出讓土地；嚴格限制劃撥土地範圍，對營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施和社會事業實行有償使用制度。
(二)堅持經營性用地全要素管理，將經營性用地項目建設、功能業態、運營管理、節能環保等出讓條件納入土地出讓合同管理，以經濟效益為導向，註重經濟、社會、環境綜合效益。
(三)堅持實施全過程土地利用管理，以土地出讓合同為平臺，實現建設用地全過程管理、經營管理、公益責任和建設用地使用權退出。
第五條(管理職責)
市、區規劃國土部門是本市土地出讓的主管部門，負責經營性用地出讓的管理，是經營性用地的出讓方。
出讓經營性用地前，出讓方應當征詢相關職能部門的意見，並在綜合匯總征求意見的基礎上，在出讓文件中明確擬出讓土地的各項建設管理要求。
土地規劃、投資、工業、建設、房管、環保、綠化市容、交通、民防、衛生防疫、水務、文物等本市相關職能部門。，按照“公平、公正、公開”的原則提出經營性用地的各項建設要求、管理要素、監督考核、違約處置等要求，並作為土地出讓條件納入土地出讓合同，按照“誰提出、誰負責、誰負責”
第六條(規劃管理要求)
出讓人應當根據控制性詳細規劃的要求，確定土地用途、混合用地建設比例、容積率、建築限高、住宅套數等出讓條件。通過土地出讓前的規劃實施評估，進壹步完善公共服務設施、公共空間等公共服務的功能要求。
規劃中確定的重要特定城市區域(如城市公共活動中心、歷史文化風貌保護區等。)應在控制性詳細規劃的基礎上進行設計，並結合開發機制，編制控制性詳細規劃的補充規劃，經批準後納入土地出讓合同。
第七條(土地轉讓判決)
加強土地流轉前的研判。土地規劃部門應咨詢相關部門，對擬入市轉讓的土地進行判斷。從土地符合本市土地利用總體規劃和城鄉規劃、控制性詳細規劃審批、土地儲備規劃審批、辦理土地轉用和征收手續、實施土地預拆遷等方面分析土地出讓的合規性和合理性。進壹步明確社會停車場、產權房、社區公共服務設施等公共設施建設要求。
第八條(施工管理要求)
出讓土地上的建設項目應當符合下列建設管理要求:
(壹)強化項目完成時間管理要求。出讓人應當結合建設項目的建築體量、規劃建築設計、管理要素等條件合理約定開工和竣工時間，並可以按照土地出讓價款的壹定比例約定延期開工和竣工的違約金數額。
轉讓方應及時提示和督促受讓方按照合同約定的開工和竣工時間進行開發建設。對未開工滿壹年的項目，出讓人應及時開展閑置土地調查認定工作，合理界定閑置土地形成原因，並依據國土資源部發布的《閑置土地處置辦法》的相關規定進行處理。
(二)落實建築綠色環保和節能管理要求。建設和房管部門應當按照規定提出綠色建築、裝配式建築和廢棄混凝土資源配置的建設要求。
(三)符合保障性住房建設管理要求。房管部門應當提出商品住宅用地中保障性住房配置比例意見，明確保障性住房同步建設、同步配套、同步交付、建成後無償轉讓的要求。
(四)落實全裝修住宅管理要求。房管部門可以對住宅用地中全裝修住宅建設比例提出意見，明確全裝修住宅建設程序按照有關規定執行。
(5)公共* * *服務的功能需求。明確公共服務設施或公共空間的建設、使用要求和產權歸屬。
(6)保護和保存建築物的要求。規劃國土、文物、房管等部門應當對地塊內受保護保存建築的使用、維護和修繕提出要求。
(七)綠化管理要求。綠化部門應對地塊內的綠化面積和綠地率提出相關要求。對於多層建築物業，綠化部門可以對屋頂綠化提出相關要求。
第九條(職能管理要求)
辦公用地可由商業、投資等管理部門結合區域發展、區位環境、市場需求等條件，以及引進企業產業類型的其他相關要求提出。出讓合同應明確辦公用地不得用於建設公寓式辦公。
商業用地可由商業、投資等管理部門結合區域功能、社會需求、土地用途等條件提出，如休閑娛樂、大眾零售、酒店等商業功能業態。出讓合同中的商業用地，未經約定不得用於建設公寓式酒店。
營利性教育、科學研究、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施和社會事業，應當結合土地用途和項目情況，由相關主管部門對項目應當實現的功能提出要求。
第十條(運營管理要求)
出讓土地上的建設項目應當符合下列經營管理要求:
(1)業務操作要求。招商、商務、工業等部門可對商業用地提出統壹招商、統壹經營、商業業態布局的要求，旅遊管理部門可對酒店功能用地提出星級要求和管理標準。
(2)物業持有及銷售要求。為進壹步提升城市功能品質，抑制炒房行為，保障市場平穩健康運行，土地出讓前，投資、商務、工業等部門應綜合區域配套、房地產市場、項目功能定位等因素對擬出讓土地進行綜合評估，出讓方應根據相關文件規定商業、辦公物業的持有比例和持有期限，並納入土地出讓合同。
出讓合同可以約定建設單位持有部分住宅物業用於出租(經濟適用房及其他按照有關規定和合同約定應當移交給政府及政府有關部門的物業除外)。
轉讓合同規定，寫字樓和商業可售部分以樓層為單位出售。
出讓合同約定小區配套商業物業與商品住宅用地配套商業物業整體持有(按照有關規定和合同約定應當移交給政府及政府相關部門的物業除外)。
第十壹條(建築節能和環境保護要求)
出讓土地上的建設項目應當符合下列建築節能和環境保護要求:
(壹)建築能源管理要求。為降低建築能耗，提高建築能源利用效率，商業、辦公、商品住宅等用地建築應當按照綠色建築標準建設，並符合國家和本市關於綠色建築管理的要求。
(2)保護土壤環境(包括地下水)的要求。出讓經營性用地前，有關單位應當按照環境保護標準和規範的要求，完成土壤環境(包括地下水)的調查和評價。有汙染需要修復的，應當組織實施修復，並符合環保要求。土地出讓合同應當附調查、評估、修復等相關材料。
經營性用地出讓後，在使用過程中發生汙染的，應當按照“誰汙染誰付費”的原則，承擔土壤環境(包括地下水)調查、評價和修復的責任和費用。經認定造成嚴重環境汙染的，出讓人可以按照合同約定終止出讓合同，無償收回土地使用權，並有權追償土壤環境(包括地下水)修復的相關費用。
經檢測符合環保要求的土壤耕層，按照合同約定運至相關耕地整理復墾項目區利用；利用地下空間產生的渣土，應當按照合同約定運至土地復墾、景觀建設等區域處置利用。
第十二條(土地轉讓方式)
商業、辦公、商品住宅等經營性用地應當通過公開招標、拍賣和掛牌方式出讓；對功能實現、運營管理、建設條件有特殊要求的租賃用地，可通過計劃供應方案公示、預申請、發布招商信息等方式，提前在市場公開信息。
位於城市重要特定區域的具有重要功能的商業、辦公用地，可通過附規劃設計方案、基礎設施要求、功能建設要求、經營管理要求等方式出讓。
營利性教育、科學研究、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施和社會事業用地，可以協議方式提供。供地計劃公布後，同壹宗地有兩個以上意向用地者的，應當采取公開招標、拍賣、掛牌方式出讓。
第十三條(土地出讓價格)
出讓人應當根據土地評估價格和土地市場情況，在市場評估的基礎上，結合經營性用地全要素管理的要求，經集體決定，綜合確定擬出讓土地的起始價或底價。
約定底價不得低於擬出讓土地所在區域同類土地基準地價的70%。
第十四條(土地出讓期限)
商業、辦公、商品住宅等經營性用地出讓年限不得高於法定最高出讓年限。營利性教育、科學研究、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業，根據項目實際情況，實行彈性出讓年限，出讓年限不得高於法定最高出讓年限。
第十五條(規劃建築方案管理要求)
建設和國土規劃部門要嚴格管理經批準的控制性詳細規劃和土地出讓合同規定的土地用途、建築規模、規劃建設條件、經批準的規劃設計方案、建築要求、建(構)築物保護和保留要求、建設標準、基礎設施和建築使用性質。
第十六條(轉讓管理要求)
土地受讓人應當按照土地出讓合同進行開發建設，並依法進行預售和出讓。建設用地使用權轉讓後，受讓人應當履行原轉讓合同約定的權利和義務。轉讓應當符合下列條件:
(壹)屬於出讓的住房建設項目，繳納土地出讓價款並取得土地使用權證書，取得建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，並完成住房建設開發總投資的25%以上。
(二)未達到轉讓條件的房屋建設項目，土地使用權和地上建築物不得全部或部分轉讓，受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人等不得更改。符合土地出讓合同約定的出讓條件後，受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人發生變化的，應當提前書面告知出讓方。
(三)商業、辦公、商品住宅等經營性物業符合預售或者銷售條件後，受讓人在提交預售或者銷售許可申請時，除提交相關規定材料外，還應當提交自持物業的具體位置、面積等相關材料，具體規定由市房管部門另行制定。
(四)受讓人完成開發建設並取得產權證書後，土地出讓合同中約定持有的房產在持有期內不得轉讓。
營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施和社會事業用地由受讓方整體持有，不得分割轉讓；確需整體轉讓的，必須經轉讓方同意，或者轉讓方按照轉讓合同約定的價格和方式優先回購。
商業、辦公、商品住宅等經營性物業，應當按照轉讓合同約定持有相應面積的房地產，不得整體或者部分轉讓。因破產、重整、撤銷等特殊情況確需轉讓房地產的，須經轉讓方或有關管理部門同意，或由轉讓方或其指定部門按約定優先回購。
商業地塊規劃為酒店用途的，應當將功能齊全、獨立使用的範圍確定為不動產的基本單元。
第十七條(土地轉讓要素評估)
作為要素評價的組織部門，出讓人應依據法律法規和土地出讓合同，組織相關管理部門對建設管理、綜合驗收、土地出讓期限屆滿等土地出讓合同約定的監管環節中的各項管理要素進行評價。規劃國土部門要加強規劃用地執法監管，及時發現擅自改變土地用途和建設條件的情況。
建設項目竣工後，在土地核實過程中，出讓人應根據出讓合同約定的建設管理、功能管理、運營管理、建築節能、環境保護等要求，征詢相關部門的驗收評估意見，匯總作為土地核實的依據。
第十八條(違約責任)
受讓方在合同履行中違反相關法律法規規定的，由相關職能部門依法處罰或處理。受讓方接受處罰或按處理要求完成整改後，轉讓方可履行轉讓合同或視情況變更或解除轉讓合同。
受讓人未按照合同約定進行開發建設的，出讓人有權解除合同，並按照合同約定收回土地使用權。對地上建築物的補償，可以采取殘值補償、無償收回、受讓人恢復原狀等方式先行安排，並在土地出讓合同中約定:
(壹)受讓人因自身原因未按合同約定的時間開發建設土地，造成土地閑置，兩年未動工開發的。
(二)擅自改變土地用途和建設條件，違法情節嚴重，拒不整改並接受處罰的。
(三)違反有關法律法規或未能達到出讓合同約定的建設、功能、運營、節能環保要求，拒不改正，拒不接受處罰的。
第十九條(登記管理)
規劃土地、房屋登記部門應當按照土地出讓合同的約定，在受讓人申請登記時，就建設用地使用權人的出資比例、股權結構等進行公示。作為登記附件材料，登記機構應將登記附件材料壹並歸檔。
受讓人應當按照《不動產登記暫行條例》和本市有關規定申請房屋使用權初始登記，登記機構不得對土地出讓合同約定的自持房產另行登記。
在土地轉讓合同約定的財產持有期間，權利人應當簽訂房地產轉讓合同並辦理轉移登記，或者在房地產證的補充欄中變更上述約定內容，並提供受讓人的意見，供審批。
第二十條(抵押管理)
經營性土地使用權抵押所擔保的主債權僅限於用於租賃土地開發建設的貸款，且不得超過合同約定的土地出讓總價款。在建住房項目、新房連同土地抵押等。，按照《上海市房地產抵押辦法》的有關規定辦理。
根據土地出讓合同約定的房產自持部分，以全部房產抵押，不得分割抵押。抵押權實現時，受讓人應當履行原轉讓合同約定的權利和義務。
第二十壹條(工作機制)
建立全市統壹的土地生命周期管理信息平臺，將各類土地的建設、功能、運行、環境、土地利用狀況、績效等指標納入信息平臺，通過多部門信息共享、協同管理，建立動態、實時的監督管理機制，實現全過程壹體化管理。
各管理部門要按照職責落實土地全生命周期管理要求，對出讓合同約定的相關管理要素進行日常監管，及時更新監管結果信息。市、區規劃國土部門負責土地出讓管理的協調和監督，根據土地承包經營期限、期限等要素向歸口管理職能部門發送監督清單，匯總監督結果。
第二十二條(學分制)
逐步推進企業信用體系建設，建立企業信用檔案。區政府會同有關部門在項目審批、核準、備案、融資抵押等方面加強企業信用監管，限制或禁止誠信異常企業參與土地交易。
第二十三條(實施日期)
本規定自2065年4月17日起施行，有效期至2022年3月31日。
上海市規劃和國土資源管理局
2065年3月30日438+07
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