7月2日，國務院辦公廳發布《關於加快發展保障性租賃房的意見》(以下簡稱《意見》)，明確了保障性租賃房的基本制度和配套政策。
業內人士指出，《意見》旨在從土地、資金、金融、稅收支持、優化行政審批等五個方面全力支持保障性租賃房發展，重點是減輕保障性租賃房企業負擔，大力增加保障性租賃房供應；解決新市民、青年等群體特別是從事基本公共服務人員的住房困難。
國務院辦公廳發布的意見旨在從土地、資金、金融、稅收支持等各方面支持保障性租賃房發展。
將新市民和年輕人納入租賃住房保障。
《意見》指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。
值得關註的是，《意見》明確了對象標準，提出保障性租賃房主要解決符合條件的新市民、年輕人等群體的住房困難，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段、同品質市場的租賃住房。具體進出條件和小戶型具體面積由城市人民政府按照“保基本”的原則合理確定。
據了解，第七次全國人口普查結果顯示，2020年我國流動人口為3.76億。這些群體普遍收入較低，租房需求以小戶型、低租金為主。目前租賃市場主要供應的是60-90平米、3000多元的兩居室，公租房供應規模不大，導致新市民、年輕人等群體住房條件差，難以找到合適的房源。
在此背景下，RealData高級分析師黃輝指出，《意見》明確指出，保障性租賃房主要是租金低廉的小戶型住房。未來，我國將形成覆蓋新市民等群體的住房保障體系，緩解現有租賃住房的結構性短缺，讓新市民、年輕人等群體，特別是從事基本公共服務的人員也能在城市生活和工作。
巴樂兔子研究院也表示，意見明確提出供給側改革要優先保障新市民和年輕人，主要目的是擴大保障性租賃房供給，緩解人口流動的結構性短缺，對保障性租賃房提出了規範性、指導性建議。
出臺多項政策支持，提高租賃企業積極性。
新京報記者註意到，為解決符合條件的新市民、青年等群體的住房困難，《意見》明確提出，政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，主要利用現有土地和住房建設，適度利用新增供應的國有建設用地，合理配套商業服務設施；支持專業化大型住房租賃企業建設運營保障性租賃房。
《意見》進壹步提出了相應的支持政策。比如，在進壹步完善土地支持政策方面，人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，可以探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃房；企事業單位依法取得使用權的土地，允許在相應條件下用於保障性租賃房建設，改變土地用途不補交土地價款；工業園區工業項目配套建設行政辦公和生活服務設施用地面積上限可由7%提高至15%；保障性租賃房用地可以通過出讓、租賃或者劃撥的方式供應...對此，黃輝指出，這些政策可以增加有效租賃住房的供應，有效緩解職住失衡的問題。
此外，發展保障性租賃房離不開金融支持。為此，《意見》提出，利用非住宅存量土地或房屋建設保障性租賃房。取得保障性租賃房項目合格證後，水、電、氣價格按照適用的住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策執行。同時，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃房自持主體提供長期貸款，在實施房地產信貸管理時區別對待。
值得註意的是，7月2日，國家發改委還發布了《關於進壹步做好基礎設施領域房地產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，明確將保障性租賃房(含直轄市和人口凈流入大城市的保障性租賃房項目)納入基礎設施REITs試點。
在ICCRA住房租賃產業研究院院長趙冉看來，該通知可視為《意見》的配套政策，意味著國家將從資本方提供幫助，加快發展保障性租賃房。黃輝表示，預計未來保障性租賃房的融資環境將得到改善，融資難的問題將得到有效緩解。
業內人士預測，未來保障性租賃房融資環境將得到改善，融資難的問題將得到有效緩解。
業內:租賃新政精準度高，可操作性強。
在黃輝看來，《意見》旨在從土地、資金、金融、稅收支持、優化行政審批等五個方面支持保障性租賃房發展，解決新市民、青年等群體特別是從事基本公共服務人員的住房困難。
方東東公寓創始人李權指出，《意見》是中央的綱領性文件，再次強調了租賃住房的保障。這和中央房地產政策是承上啟下、相輔相成的關系，壹定要堅持房住不炒。
"準確性高、可操作性強是《意見》的突出特點."趙冉對新京報記者表示，這些意見是準確的。在需求端，明確了平價租賃服務的人群和需求特征，對產品設計和租金設定提出了相應要求，充分體現了保障新市民和年輕人的決心。在供給端，政策直擊當前保障性租賃房市場發展的兩大矛盾:壹是市場供需不匹配，二是市場支付能力有限與保障性租賃房企業投入大、收益低的矛盾。
此外，趙冉指出，意見提出了“堅持供需匹配”、“大力發展工業園區宿舍型保障性租賃房”、“鼓勵在地鐵上蓋建設壹定比例的保障性租賃房”的政策，這將極大緩解市場供需錯配的矛盾。
值得壹提的是，這並不是第壹次緩解新市民、年輕人等群體的住房困難。
事實上，今年6月18日召開的國務院常務會議確定了加快發展保障性租賃房，緩解新市民和年輕人住房困難的政策。會議指出，為保障城鎮化進程中新市民和年輕人的基本住房需求，決心落實城市政府主體責任，鼓勵市場力量參與，增加租金低於市場水平的小戶型保障性租賃房供應。人口凈流入的大城市，可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地或閑置商業寫字樓重建保障性租賃房。從6月65438+10月1起，租賃企業向個人和大型租賃企業出租房屋，減按1.5%的稅率繳納增值稅，房產稅減按4%的稅率征收。
“意見出臺後，各類保障性租賃房項目面臨的障礙有望突破。隨著財稅政策的落實，保障性租賃房融資方式多元化，未來將形成多主體供給、多渠道保障的成熟住房租賃市場。所有群體都可以在城市生活和工作。”黃輝說。
影響:穩定市場租金，幫助企業向輕資產轉型。
那麽，上述意見會對租賃企業產生哪些影響？對此，優客逸家CEO劉翔對新京報記者表示，短期來看，保障性租賃房會穩定市場租金水平，對以前高價出租或經營預算以漲租為主的企業的盈虧會有壹些影響。從中長期來看，保障性租賃房及相關配套政策增加了市場上可出租房源的供給，對於有精細化運營能力的專業公司來說是長期利好。
“未來這些房子需要由專業的運營公司來管理，有助於行業內部分企業向輕資產轉型。”劉翔說。
安貞集團創始人兼首席執行官徐早霞指出，該政策壹旦實施，可以帶來更多的好處。其中，“非租改”可同步將商業用電改為民用電標準，對降低居民成本、提高幸福指數有明顯作用；工業園區配套比例由7%提高到15%，增加部分主要用於建設宿舍公寓，可解決園區配套不足、產品不匹配等問題；簡化審批流程，可以讓企業開業時間更可控；經濟適用房不需要繳納土地出讓金，可以增加房源供應；此外，加強金融支持可以為企業獲得更低成本的資金。
趙冉指出，《意見》保障了用於保障性租賃房的土地和房產的所有權，明確了“誰投資、誰擁有”。同時，可從土地源頭合理出讓“在作為保障性租賃房使用期間，不改變土地使用性質，不補繳地價款”“地價款可分期繳納”等細則，減輕企業負擔。
新京報記者張曉蘭