從銀行實務中發現的問題來看，銀行按揭貸款的風險主要存在於以下四個方面，具體介紹如下:
(1)銀行貸款抵押優先權難以實現的風險。抵押權是基於商業銀行與借款人(或為借款人提供抵押擔保的第三人)之間的合同約定而產生的擔保物權，其背後是基於法律直接規定的行使順序的法定優先權。貸款實例中壹旦法定優先權與抵押優先權相遇，抵押優先權相對較低，可能導致銀行貸款債權的擔保在壹定程度上甚至完全喪失，即貸款債權中止。
(二)銀行貸款過程中審查不力的風險。《商業銀行法》第三十六條規定，商業銀行負有嚴格審查抵押物的所有權、價值和可行性的法定義務，以確保抵押物對貸款的擔保功能能夠有效充分地發揮。在實踐中，銀行貸款抵押審查業務存在諸多操作問題和巨大風險。突出的問題和風險主要包括:壹是貸款權屬錯位；二是抵押物估值過高直接造成貸款風險；第三，抵押行使的可行性對貸款風險狀況有顯著的反比例影響。
(3)銀行貸款抵押登記的法律風險。簽訂合同和抵押登記的風險。實踐中，簽約和抵押登記中的突出風險主要包括:壹是借款合同或抵押合同無效的風險；第二，沒有註冊或者沒有註冊的風險；三是重復註冊的風險；四是貸款償還或貸款債權轉讓業務中的風險；五是房產抵押“兩證”風險。
(4)銀行按揭貸款的管理風險。因為抵押是抵押對象不轉移占有的擔保物權，在抵押有效設定並發放貸款後，抵押物仍由抵押人占有。抵押物的物理存在形態、價值形態和抵押權維護對抵押物的實際效力和法律效力有很大影響，因此抵押物的管理面臨很大風險。貸後抵押管理實踐中面臨的風險主要包括:抵押人因信用觀念和法制觀念淡薄而隨意處置抵押物的風險；抵押品損失的風險；喪失抵押權限制的風險；抵押被非法裁定無效的風險；企業重組中運用“債權隨資產走”原則和“除權期”規則的風險。
房產抵押貸款有哪些風險？
房地產抵押貸款:指銀行或其他金融機構(貸款人)以房地產作為還款的物質擔保而提供的抵押貸款。以穩定的收益分期向貸款人償還本息。不能按約定償還本息的，貸款人可以變賣房產抵欠款。
房地產抵押貸款:指銀行或其他金融機構(貸款人)以借款人提供的房地產作為還款的物質擔保而提供的抵押貸款。借款人以穩定的收益向貸款人分期償還本息。借款人未按約定償還本息的，貸款人可以變賣財產抵付欠款。
與其他商業活動壹樣，房地產抵押貸款也具有壹定的風險，主要包括:
1，風險評估
在利益的驅使下，評估機構會不惜出具虛假的評估報告，故意擡高房地產的評估價格，讓借款人多申請貸款，或者在貸款人拍賣抵押房地產時，評估機構會故意壓低房地產的評估價格。
2、租賃權對抗的風險
根據“買賣不破租賃”的原則，如果“先租後到”，即使借款人未能按時還款，貸款人也很難處置抵押物，因為租賃仍然有效。
同時，如果借款人在與出借人簽訂借款合同前，與承租人簽訂長期租賃協議，要求承租人壹次性支付租金，或者借款人以明顯低於市場價的租金出租房產，出借人獲得的租金將不足以償還貸款。
3.註冊風險
壹是虛假註冊，二是“壹物多押”的風險。當借款人破產需要處分抵押財產時，虛假登記使貸款人的權益得不到保護，“壹物抵押”使抵押財產的處分難以實現。
4.優先賠償風險
根據我國《擔保法》規定，經主管部門抵押登記後，可以優先辦理抵押貸款。但根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，建設工程承包人的優先權優於抵押權等債權；同時，根據《稅收征收管理辦法》第45條第1款規定，納稅人未先繳納稅款，其財產被設定為擔保的，稅款優先於擔保物權。
5.抵押品的價值風險
隨著市場經濟的發展，商品價格波動頻繁，房地產的價值也隨之波動，存在很大的價值波動風險。
6.清算風險
處分抵押財產至少要經過評估、拍賣等幾個環節，每個環節都費時費力，導致清算成本高、清算能力降低、清算執行難等諸多清算風險。
7.貸後風險管理
如果信貸員缺乏風險防範意識和責任意識，很容易導致抵押物被盜、毀損、價值減少的風險。
綜上所述，雖然按揭貸款風險小，但不代表沒有風險。作為貸款人，壹定要有風險防範意識。對貸款調查、審查、貸後跟蹤檢查各個環節都要嚴格把關，不能放松警惕。
住房抵押貸款的危害
房屋抵押貸款的危害有:
1.違約風險:即使抵押權人為銀行，借款人申請房產抵押也存在違約風險，包括強制違約和理性違約。強制違約是指借款人因自身支付能力不足而被迫違約，表現為借款人願意償還，但無力償還。理性違約是指借款人主動違約。股權理論認為，在壹個完美的資本市場中，借款人只能通過比較其房屋中的唯壹股權與抵押債務來決定是否違約。
2.流動性風險:房地產抵押貸款存在壹些性風險，包括流動性風險和流動性風險，流動性風險是指短期存款和長期貸款難以變現的風險。中國房地產抵押貸款主要來自公積金和儲蓄存款。銀行吸收的儲蓄存款是短期存款，期限通常只有三到五年，而住房按揭貸款是長期貸款。
3.經濟周期風險:經濟周期風險比較少見，是指國民經濟總體水平周期性波動所導致的風險。與其他行業相比，房地產行業對經濟周期更加敏感。
4.利率風險:相信大家都明白，利率風險是指貸款利率的變動給銀行的資產價值帶來的風險。利率風險由其短期存款和長期貸款的資本結構決定。利率的波動，無論是上升還是下降，都會給銀行帶來損失。如果利率上升，住房抵押貸款利率也將上升，這可能會增加借款人的還款壓力。貸款金額越高，貸款期限越長，其影響力越大，從而增加違約風險。
按揭貸款需要註意什麽？
1.信用是銀行審批貸款的重要依據。為了避免資金風險，銀行會對貸款人的信用進行審查。如果有很多逾期貸款或者黑名單，銀行會拒絕貸款，所以信用是壹個很重要的條件。
2.房產是否可以抵押，有些房產沒有產權證不能抵押。所以必須先取得產權證，才能向銀行申請。
3.其他物業，壹次性通過率高，可以提供名下其他物業，可以認可。但提供時要征得所有產權人同意，並準備好書面材料，銀行才會認可。
4.提供的材料。申請時，銀行會要求提供身份信息材料、房產證等材料。所提供的所有材料必須真實、正確，不得提供虛假材料。如果被銀行發現，會直接拒絕貸款，被列入黑名單，再也不能申請貸款。造成經濟損失的，還將承擔相關法律責任。
商業銀行按揭貸款有哪些風險，如何防範？
從我國商業銀行的發展來看，我國商業銀行面臨的風險集中在信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險。
1，信用風險
信用風險又稱違約風險，是指由於交易對手(債務人)難以或不願履行還款而導致債權人遭受損失的可能性。銀行信用風險主要是指債務人未能如期足額償還貸款而導致銀行貸款損失的風險。信貸業務是銀行的傳統業務和主要業務。銀行是社會的信用中心，是信用風險的集中地。因此，在現代信用經濟條件下，銀行面臨的信用風險是突出的風險，信用風險給銀行帶來的損失也是巨大的。
2.市場風險
市場風險是指銀行的表內和表外業務因市場價格(利率、匯率、股票價格和商品價格)的不利變化而遭受損失的風險。市場風險存在於銀行的交易和非交易中。巴塞爾委員會將市場風險定義為由於市場價格變化導致的資產負債表內外頭寸損失的風險。
3.操作風險
根據風險類型，操作風險可分為四類，即內部操作流程、人為因素、制度因素和外部事件。根據風險因素可分為七種，包括:內部欺詐；外部欺詐；員工活動和工作場所的安全問題；客戶、產品和業務活動的安全問題；銀行維護的實物資產受損；業務中斷和系統錯誤；行政、交付和流程管理等。
4.流動性風險
流動性風險是我國商業銀行面臨的主要風險之壹。隨著金融市場的日益開放，流動性風險壹旦演變成流動性危機，將會造成不可逆轉的損失。與信用風險、市場風險和操作風險相比，流動性風險的成因更加復雜和廣泛，通常被視為壹種綜合性風險。
根據貸款抵押的風險分析，我們可以從以下幾個方面來防範風險。
①嚴格審核。嚴格審查抵押物、產權關系、抵押合同及相關文件是防範貸款抵押風險的根本措施。
對於抵押物本身，信貸人員要審查抵押物權利證書的真實性，通過實地走訪核實權利證書對應的抵押物(如房屋、土地使用權等)的真實性；其次，信貸人員也要嚴格按照相關法律法規對抵押物進行審查，看抵押物是否是相關法律法規允許的，是否屬於銀行允許的抵押物範圍。
對於抵押物的產權關系，如果是* * *(如房屋)所有，必須有其他* * *人同意抵押的授權委托書，如果是合夥企業的財產，必須有其他合夥人同意抵押的授權委托書。如果是國有企業和集體企業的抵押物，必須有主管SASAC和職工代表大會同意抵押的授權證明；如果是有限責任公司或股份有限公司的抵押物，必須有股東會或董事會根據公司章程同意抵押的授權證明。
對於抵押物的各種證件，信貸人員必須嚴格審查，要求相關證件齊全。這個要求必須根據具體的抵押物來確定。比如進口汽車抵押，需要營運證、產品合格證、購銷合同、報關單、發票等諸多手續。
對於抵押合同，信貸人員必須嚴格審查借款合同的相關條件，特別是其附加有效條款和借款人營業執照的經營範圍。另外，特別需要註意的是，抵押合同的有效期必須覆蓋借款合同的有效期。
(2)做好登記工作。根據擔保法規定，不動產、樹木、航空器、船舶、車輛、企業設備等動產需要依法登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，銀行在辦理抵押貸款時，壹定要特別註意抵押物是否需要登記才能生效。另外，需要確認借款合同和擔保合同是否需要根據相關法律法規進行公證。
③做好價值評估。抵押物價值評估是防範抵押貸款風險最常用的手段。為此，銀行首先要建立壹套完整的抵押物價值評估內部管理制度，定期開展抵押物價值評估。有條件有需求的單位也要建立每日盯市制度，註重這方面的人員培訓。其次，要加強對資產評估公司的接觸、了解和評估，防範抵押物價值評估業務外包中的欺詐風險。再次，不能完全忽視發放抵押物產權證的政府部門，特別是要分析借款人賄賂政府部門關鍵人員發放虛假產權證或重復抵押的可能性。
④做好資產保全。銀行貸款的資產保全涉及抵押物的處置。在借款人違約的情況下，銀行應及時查封抵押物，以保護其作為第壹受益人的權利。在處置抵押物時，要努力協調與相關利益方的關系，充分考慮處置成本、稅費、貸款違約後的利息損失，防範抵押物廉價出售的風險。
擴展數據
銀行的操作風險管理不僅涉及銀行內部的程序和流程，還涉及銀行的組織結構、政策和操作風險管理流程。對於機構來說，應該有適當的政策來處理操作風險。首先要確定這些政策，同時要告知全行員工。在這個過程中，要考慮幾個方面:第壹，要有清晰的治理結構，要知道在什麽情況下要向誰匯報。
在壹個典型的銀行案例中，應該有壹個單獨的信用風險管理機構，由不同的業務部門負責日常業務的管理，即有兩個匯報機制，分別向這類業務部門的經理匯報日常經營情況；
至於信貸，必須報告給相關的信貸經理。銀行涉及的信息還有壹個很重要的點，就是獲取信息的人，以及不同層級的信息細節。比如，董事會需要的是壹個通用的信息，不可能給所有人壹個壹樣的信息。此外，信息應該是靈活的，需要收集信息的靈活方法。