美國的房地產市場也在春季短暫停滯。2020年3月，由於普遍的家庭訂單和失業率的急劇上升，房地產市場看起來將暴跌。
然而，美國的住宅房地產市場出人意料地表現出很強的靈活性。到目前為止，房地產業對美國的經濟復蘇起到了很大的支撐作用，成為經濟的支柱。
不僅如此，在肆虐的疫情下，2020年的美國房地產市場竟然是破紀錄的壹年。根據Zillow的數據，2020年售出房屋564萬套，比2019增長5.6%。
而且去年6月5438+2月，美國住宅均價為266，104美元，同比上漲8.4%(約20，587美元)。所有主要市場的房價繼續上漲。
根據經濟學家和市場觀察家的說法，住房的價值正在以壹代人以來最快的速度增長，並且在2021年沒有放緩的跡象。
盡管數百萬人被解雇或暫時休假，但這並沒有阻止全國範圍內的購買熱潮。買家必須比平時賣得更快才能買到他們夢想中的房子。
因此，美國目前的房地產市場出現了自2005年前所未有的房地產繁榮達到頂峰以來最高的銷售增長率。
然而，這種擴張是由次級抵押貸款市場的低質量貸款推動的，而當前的房地產繁榮是由強勁的需求和創紀錄的低抵押貸款利率推動的。這兩個因素都是由冠狀病毒疫情引起的。
在疫情到來之前，房價已經開始上漲，但疫情導致房價以兩位數的速度快速上漲。2020年春季疫情爆發期間，美國房市壹度停滯，但從6月份開始，美國房市出現了創紀錄的增長。
隨著房價逐月上漲，這顯示了美國房地產市場在持續的經濟衰退面前的韌性。盡管經濟前景不明朗，選舉有爭議，疫情惡化，但買家繼續快速搶購相對較少的待售房屋。
疫情確實削弱了建築商填補住房供應的能力，因為他們的土地正在耗盡。住房市場上的二手房供不應求。
待售房屋數量大幅下降，比近幾年的正常水平低30%左右。市場需求持續高企，供應只能滿足三分之二。
住房庫存和抵押貸款利率目前處於歷史低位。本月成屋待售供應量降至1.9個月，為1999開始有數據以來的最低水平。
由於庫存如此緊張，現房銷售不太可能繼續以去年的速度增長，這意味著2021現房銷售可能會略有放緩。預計2021年房屋銷售增長3.8%。
遠程辦公的興起也引發了郊區的新繁榮。可供開發的土地稀缺，意味著建築商可能無法滿足日益增長的需求，房價將在2021繼續上漲。
有壹件事被談論得很多，那就是郊區的住房市場正在蓬勃發展，因為人們搬出了城市。疫情導致壹些買家在不同於原計劃的地區尋找住房。
然而，有壹份詳細的研究報告研究了每壹個可以想象的與城市和郊區相關的住房市場數據點，以確定是否存在城市向郊區遷移的主要趨勢。
根據Zillow的研究數據，與城市市場相比，郊區住房市場並沒有以不成比例的速度走強。目前，這兩類房地產市場似乎很熱。
然而，疫情增加了人們對有更多空間和花園的房子的渴望。再加上創紀錄的低利率，從城市到郊區市場，房價都在大幅上漲。
住房負擔能力危機2021
強勁的需求加上較低的抵押貸款利率，將房價推高到了很難攢夠首付的水平，尤其是對首次購房者而言。
盡管美國未來仍將面臨經濟和健康挑戰，但毫無疑問，國家將繼續從這場疫情中復蘇，房地產市場將保持強勁勢頭，並將在2021年打破更多記錄。
這壹次，房地產市場主要由兩個因素驅動:可用住房庫存短缺和極低的利率。掛牌價和售價兩位數的增速，顯示了庫存的極度匱乏和需求的不可思議——賣方房地產市場的標誌。
雖然房地產市場仍然火熱，但我們可能開始看到房價上漲損害了人們的承受能力，除非2021房貸利率繼續下降。
目前房貸利率略高於1年初的低點，但仍處於歷史低位，應能繼續支撐房貸需求。
截至2021，1.22的調查數據顯示，抵押貸款申請較前壹周減少4.1%。再融資指數較前壹周下降5%，較去年同期上升83%。
上周房貸利率漲跌互現。30年期定存利率升至2.95%，為2020年6月165438+10月以來的最高水平。所有其他調查利率都下降了。
盡管抵押貸款利率低於3%，但由於抵押貸款利率降低(對購房者而言)的影響被兩位數的房價漲幅抵消，住房的可負擔性有所下降。
2021，房貸利率有望止跌。美國全國房地產經紀人協會預測2021年平均抵押貸款利率為3.1%，抵押貸款銀行家協會預測2021年平均抵押貸款利率為3.3%。
這些利率預測高於2020年3.0%的平均房貸利率，但低於2019的平均利率。
抵押貸款利率上升和房價上漲將加速購買力下降，進壹步擠壓春季房屋銷售旺季的潛在買家。
抵押貸款利率本周跟隨10年期美國國債收益率走勢進壹步下跌。根據國內最大的抵押貸款機構Bankrate最新調查:2021 1.29，基準30年期固定抵押貸款利率為2.860%。
預計房貸利率將繼續在歷史低點附近徘徊。美聯儲承諾維持利率和債券購買計劃不變——淡化了將借貸成本從接近零的最低水平上調的緊迫性。
按照目前的30年期固定利率，妳每借654.38+萬美元，每月需要支付465.438+04美元的本息，而上周為4265.438+0.60美元。壹年前，30年期的固定利率是3.70%，所以妳必須每月支付460美元才能獲得同樣的金額。
Realtor.com的數據顯示，美國房價中值較去年同期增長14.4%，連續24周兩位數增長。
由於需求仍然很高，供應仍然有限，這條路在未來幾個月似乎不太可能改變。2021，預測房地產市場仍將火爆，影響購房者的承受能力。
現在，房價中位數為34萬美元，30年期固定抵押貸款利率為2.860%。假設買家首付20%，房貸本息每月65，438美元+0，65，438+026。
相比之下，根據房地美的數據，2065年2月美國房價中位數在30萬美元左右，438+09，30年期抵押貸款平均利率在3.58%左右。
這時，壹個買家面臨的月還款額是65438美元+0.088美元，比他現在的月還款額少了38美元——假設建築商和賣家滿足了買家的需求，使房價全年持平。
較低的抵押貸款利率將導致每月支付993美元，或與壹年前相比每月節省95美元。如果房價繼續快速上漲，低抵押貸款利率將有助於但不會消除住房市場仍可能面臨的負擔能力收緊的風險。
在賣方市場，買房會讓人覺得妳在賠錢。也許妳只需要等上幾個月甚至壹年，價格就會趨平(或者下跌)。問題是價格可能會繼續上漲，直到妳被擠出市場。
誰也不能保證這兩種方式會出現哪壹種。因此，明智的做法是找到合適的時機購買妳夢想中的房地產，或者妳可以選擇以今天的利率再融資，至少減少妳每月的按揭付款。
2021年房屋價值預測:增長還沒有結束。
目前，沒有跡象表明價格增長將放緩。Zillow的經濟研究預測，到2021年中，住房價值年增長率將高達13.5%，到2021年末，住房價值將比目前水平增長10.5%。
目前的預測還顯示，未來壹年銷量將保持增長，2021年銷量將達到690萬套，為2005年以來的最高水平。
目前的極端需求體現在房價的大幅上漲，這可以歸因於2020年3月至7月被壓抑的住房需求，當時美國大部分地區處於全面封鎖狀態。
由於越來越少的庫存和更高的需求，住房銷售和價格在秋冬季節保持強勁。現有房屋銷售也顯示了有史以來最緊張的房地產市場。
從去年5/6月份開始，需求並沒有明顯減少，買賣雙方繼續以創紀錄的速度聯系。2020年6月5438+2月現房銷售比10月165438增長0.7%。
這種趨勢表明，房地產市場和房地產泡沫壹樣強大。這遠遠不是妳能想象的房地產市場的平衡水平。
全國房屋銷售繼續增長，銷售價格中位數繼續保持兩位數增長。自2020年秋季以來，買賣雙方的交易量壹直很高。
不僅是住房需求，新房供應也達到了疫情爆發以來的最高點。盡管賣家正在出售越來越多的房屋，但美國需要更多的新房來增加庫存，減緩這些急劇上漲的價格。
不出所料，與去年相比，剛剛過去的這個假期，房地產活動好了很多。
相比2019，2020年的掛牌價格繼續以兩位數的速度上漲，這是由購房者的需求帶動的，購房速度也比去年快了近兩周。極低的抵押貸款利率促進了需求和相對購買力。
去年全國庫存下降39.6%，首次跌破70萬。
過去壹年，中國新上市房產庫存下降0.8%，大城市庫存上升7.6%。
5438年6月+2020年2月的全國掛牌價中位數為34萬美元，比2019年上漲13.4%。與2019相比，大城市均價上漲8.8%。
全國範圍內，壹套房子在市場上5438年6月+2020年2月的銷售時間壹般為66天，比同期的2019少了13天。
由於修正率低於正常水平，市場已經做好了2021強勢開局的準備，尤其是在新增供給持續改善的情況下。
買方的需求仍然遠遠高於供應，並繼續增長。由於供應有限，需求增加，房價似乎為今年打下了堅實的基礎。即使未來幾個月交易活動下降，它們也可能保持不變。
這種穩定說明雖然趨勢有所好轉，但並沒有讓購房者松壹口氣，因為不會減緩價格的上漲。現貨庫存的下降，尤其是在新屋銷售增長趨勢改善的情況下，表明買家正在迅速推高房價。
由於購房者興趣濃厚，新上市房源數量有限，活躍房源總量壹直落後於上年。與前壹年相比，房屋銷售的速度越來越快。6月5438-2020年2月，市場普通住宅銷售時間為66天，比去年減少13天。
雖然不斷有新的股票進入市場，但很快被許多買家消化。所以房源供應依然不足，未售庫存以目前的銷售速度只能供應1.9個月。
2021，房市和房貸違約。
除了創紀錄的低抵押貸款利率和庫存短缺，還有壹個重要因素促成了美國住房市場的強勁買家需求。
疫情期間，政府暫停了幾乎所有房產的止贖活動(空置和廢棄房產除外)。到2020年底，嚴重拖欠貸款的數量接近歷史最高水平，但止贖活動處於歷史最低水平。
由於這壹延長，止贖房屋的積壓正在增加。在這個政府政策到期之前，沒有人知道積壓的房子有多大。
這裏積壓的止贖貸款包括三種類型——政府推遲還款之前的止贖貸款；正常情況下可能違約的貸款；以及因疫情導致失業而違約的貸款。
為了幫助因冠狀病毒全國緊急狀態而面臨失去房屋風險的借款人，美國聯邦住房金融局(FHFA)宣布，房利美和房地美(簡稱“企業”)將把單戶房屋止贖和收回的政策期限延長至2021年2月28日。
這將減輕2800多萬擁有“企業”抵押貸款的房主的負擔。當然，這種止贖延期只適用於這兩家金融“企業”支持的單戶抵押貸款。
中止止贖政策適用於這兩家金融“企業”通過止贖或代替止贖的交易獲得的財產。目前的禁令原定於2021 1 31到期。
對於最近三次延期，聯邦住房金融局表示，將繼續監控冠狀病毒對抵押貸款行業的影響，並根據需要更新政策。
目前，聯邦住房金融局估計，由於2065.438+09冠狀病毒及其擴展導致的止贖禁令，房地美和房利美將承擔6543.8+04億美元至20億美元的額外成本。
黑騎士最新公布的數據顯示，6月5438+2020年2月，房貸違約情況有所改善，但截至2020年底，嚴重違約的房主數量比年初增加了1.7萬。
2020年有265，438+04，323套房屋申請止贖，占全美所有住房單元的0.16%，低於2065，438+09年的0.36%，也低於2065，438+00年2.23%的峰值。
報告還包括2020年2月65，438+的新數據，顯示美國有65，438+00，876套房屋申請止贖，環比增加8%，但同比減少80%。
銀行收回的資產比2010的峰值低了95%。2020年，貸款機構通過止贖收回了50238套房屋，比2019年減少了65%，比2010年150500套房屋的峰值減少了95%，為有數據以來(2006年)的最低水平。
2020年止贖率最高的州是特拉華州(0.33%的住房單位申請止贖)；新澤西(0.31%)；伊利諾伊州(0.30%)；馬裏蘭州(0.26%)；南卡羅來納州(0.24%)。
人口超過654.38+0萬的大都市地區止贖率最高，為俄亥俄州克利夫蘭(0.34%)；伊利諾伊州芝加哥(0.30%)；馬裏蘭州巴爾的摩(0.29%)；賓夕法尼亞州費城(0.29%)；加州河濱市(0.28%)。
獨棟住宅建設的新趨勢
根據買家的行為和銷售，NAHB從建築商那裏了解到他們對房地產市場的信心，並將其納入相關預測。建築許可已經從疫情時期的低點反彈，建築商正在競相填補供需缺口。
最新的NAHB/富國銀行住房市場指數(HMI)顯示，受木材價格大幅上漲和美國大部分地區冠狀病毒死灰復燃的推動，6月份新建獨棟房屋建築商信心指數下降3點至83，438+10月，但仍處於強勁水平。
三個HMI指數都在6月5438+10月下跌。衡量當前銷售狀況的HMI指數下降2點至90，衡量未來6個月銷售預期的分類指數下降2點至83，衡量潛在買家數量的指數下降5點至68。
我們來看看HMI三個月的移動平均得分。東北下降6分至76分，中西部上升2分至83分，南部下降1分至86分，西部下降1分至95分。
6月5438+10月建築商信心指數下降，6月5438+065438+10月新房銷售大幅下滑，預示著獨棟房屋開工率在目前令人印象深刻的速度基礎上，近期可能會有所放緩。6月5438+10月中旬，購房需求依然旺盛，購房按揭貸款申請創5438+02年6月以來新高。
盡管住房需求強勁，抵押貸款利率較低，但購房者仍面臨市場新房供應不足的問題，加劇了購房承受能力的問題。
盡管房地產市場繼續幫助引領經濟向前發展，但有限的庫存限制了更強勁的增長。可建地塊短缺，難以滿足旺盛的需求，材料價格上漲速度遠遠超過房價上漲速度，進而損害住房的可負擔性。"
新建住宅銷售:65438+2020年2月
現房銷售處於歷史最高水平，疫情期間新房銷售也有所增長。這些銷售使得建築商提高了價格。買家流量正以創紀錄的速度轉化為銷售額。
據美國城市土地研究所預測，2021年美國房地產市場形勢和價值有望反彈，2022年趨勢更高，獨棟住宅的表現將超越其他行業，如商業、零售、酒店和租賃。
2020年新開工獨棟住宅將小幅下降至871，250套，2026年將上升至94萬套，2022年上升至97.5萬套，為2006年以來的最高水平。
同時，這份報告顯示，未來三年房價平均上漲4.1%，高於3.9%的長期平均漲幅。這份報告是基於對37家主要房地產機構的43位經濟學家的調查。
預計2020年銷售新房81.1.00萬套。這比2065，438+09年的68.3萬高出了65，438+08.8% (4.3%)。
根據美國人口普查局和住房和城市發展部聯合發布的估算數據，2020年2月，經季節調整的新獨棟房屋年銷售率為84.2萬套。
這比6月修正後的82.9萬套高出65，438+0.6% (65，438+05.8%)，比2065，438+09年2月預估的736，5438+00，000套高出65，438+05.2%。
從5438年6月到2020年2月，新房售價中值為35.59萬美元，平均售價為39.49萬美元。經季節調整後，65438+2月末新房待售量預計為30.2萬套。按照目前的銷售速度，這意味著4.3個月的供應量。
中國多戶型住宅的發展趨勢
多戶住宅繼續面臨疫情帶來的嚴峻挑戰。聯邦政府最近通過了冠狀病毒肺炎-19救助計劃，其中包括250億美元的租賃援助。
根據全國多家庭住房委員會(NMHC)進行的租金支付跟蹤調查，88.6%的公寓租戶在65438+10月20日之前支付了全部或部分租金。該調查調查了美國由專業人士管理的11.6萬套公寓單元。
到2020年65438+10月20日，美國家庭交房租的比例下降了2.5個百分點，即294224個家庭，到2020年65438+2月20日，交房租的家庭比例為89.8%。
這些數據涵蓋了美國各種市場價格的租賃物業，這些物業的規模、類型和平均租金各不相同。
總的來說，這次疫情壹下子把美國經濟推進了黑暗的蕭條隧道(2020年GDP增長將為-3.5%)，但還是有兩個亮點，其中之壹就是美國的房地產市場。
美國經濟的這壹“異常”亮點，得益於市場三個“低點”所賦予的能量:房市庫存低點、抵押貸款利率低點、抵押貸款止贖率低點。