第壹章總則
第壹條根據《中華人民共和國土地管理法》和其他有關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本市行政區域內的土地依法屬於國家所有或者勞動群眾集體所有。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。
國家為了社會利益的需要，可以依法征用集體所有的土地、劃撥或者轉讓國有土地使用權、收回土地使用權。
第三條本市各級人民政府必須貫徹十分珍惜和合理利用土地的方針，加強管理，按照城市規劃和土地利用規劃保護和開發土地資源，嚴格控制占用菜地，制止亂占濫占土地。
第四條在保護和開發土地資源、合理利用土地以及相關科學研究中做出顯著成績的單位和個人，由市或者區、縣人民政府給予獎勵。
第五條市人民政府土地管理部門(以下簡稱市土地管理部門)主管全市土地的統壹管理工作，並可設立派出機構，負責指定區域的土地管理工作。
區、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱區、縣土地管理部門)主管本行政區域內的土地管理工作，業務上受市土地管理部門領導。區、縣土地管理部門可以根據需要設立派出機構。
鄉(鎮)人民政府負責本行政區域內的土地管理工作，日常工作由土地管理辦公室處理。鄉(鎮)土地管理業務受區、縣土地管理部門領導。
第二章土地的所有權和使用權
第六條本市下列土地屬於國家所有:
(壹)城市、鎮和工礦區範圍內的土地，但國家未征用集體所有的土地除外；
(二)國有農場、林場、牧場、漁場和國有山；
(三)沿河的海灘；
(四)依法被征用、收購、沒收或者收歸國有的土地；
(五)國家未確定為集體所有的其他土地。
第七條本市下列土地屬於集體所有:
(壹)農村集體經濟組織使用的土地和農民使用的宅基地、自留地、竹園，但是已經屬於國家所有的除外；
(二)依法屬於集體所有的其他土地。
第八條集體土地所有者和國有土地、集體土地使用者應當向市或者區、縣土地管理部門申請土地登記。
第九條市或者區、縣土地管理部門應當對申請登記的土地的權屬、面積和用途進行審查，報同級人民政府批準，予以登記，確認集體所有土地、國有土地的所有權或者集體所有土地的使用權，並頒發土地證書。
第十條集體土地所有權、國有土地使用權或者集體土地使用權以及土地用途發生變更的，應當向市或者區、縣土地管理部門提出土地變更申請，經同級人民政府批準後，辦理土地變更登記。
第十壹條土地登記或者土地變更登記發生錯誤的，由土地管理部門依法更正。
未在規定時間內辦理土地登記或土地變更登記的，土地所有權和使用權不受法律保護。
第十二條依法取得土地使用權的單位和個人，由市或者區、縣土地管理部門勘測定界、埋設界樁。
任何單位和個人不得擅自移動或者損壞土地界樁。
第十三條單位之間的土地所有權和使用權爭議，由土地所在地的市、區、縣人民政府處理。
個人之間、個人與單位之間的土地使用權爭議，由土地所在地的鄉(鎮)人民政府或者區、縣人民政府處理。
當事人不服的，可以在收到決定通知之日起30日內向人民法院起訴。
在土地所有權和使用權爭議解決之前，任何壹方不得改變土地現狀或者破壞地上附著物。
土地所有權和使用權有爭議，需要重新確認所有權和使用權的，由市或者區、縣人民政府確認所有權和使用權，並頒發土地證書。
第三章土地的利用和保護
第十四條市、區、縣土地管理部門應當依法建立土地調查統計制度，建立地籍檔案。
市和區、縣土地管理部門應當會同統計部門依法進行土地統計。土地所有者和使用者應當提供統計資料，不得虛報、瞞報、拒報、遲報，不得偽造和篡改。
第十五條市和區、縣土地管理部門應當按照保護耕地、合理安排非農建設用地的原則，會同有關部門編制土地利用總體規劃，經同級人民政府審核，報上壹級人民政府批準後實施。
鄉(鎮)土地利用總體規劃由鄉(鎮)人民政府編制，報區、縣人民政府批準後實施。
經批準的土地利用總體規劃的修改，必須經原批準機關批準。
第十六條本市土地利用總體規劃應當與城市總體規劃相協調。
在中心城、近郊區、建制鎮規劃區和城市建設發展規劃控制區，土地利用應當符合城市規劃。
第十七條市、區、縣土地管理部門應當會同有關部門制定耕地保護措施。
基本農田保護區、蔬菜保護區以及綠地、林地的用地，應當嚴格控制，不得隨意變更。
國務院或者市人民政府批準劃定的自然保護區、風景名勝區、水源保護區、軍事設施保護區、文物保護單位、堤防等用地，應當依法優先保護。
第十八條本市各級人民政府應當根據土地利用總體規劃和城市規劃，有計劃地開發、利用和保護土地資源。
灘塗的開發和管理應當按照國家和本市有關灘塗管理的法律、法規執行。
空置的宅基地、鄉(鎮)村企事業單位用地、棚改用地、臨時用地、廢溝、荒地等。由區、縣土地管理部門和鄉(鎮)人民政府負責復墾。
第十九條未經批準，不得向耕地傾倒垃圾、渣土和其他廢棄物，禁止擅自在耕地上建墳、取土、采石、采礦、挖砂、挖魚塘以及其他破壞土地資源的行為。
第二十條使用國有土地或者集體所有土地，有下列情形之壹的，土地管理部門應當報市或者區、縣人民政府批準，收回用地單位的土地使用權，並註銷土地使用證:
(壹)用地單位被撤銷或遷移的；
(二)未經原批準機關同意，連續兩年未使用的；
(三)不按批準用途使用的；
(4)公路、鐵路、機場、礦山經批準報廢的。
第四章土地有償使用
第二十壹條本市國有土地和集體所有土地上的非農建設用地實行有償使用。土地有償使用包括:
(壹)國有土地使用權轉讓；
(二)國有土地和集體土地上的非農業建設用地，向使用者征收國家或本市規定的土地使用費。
(三)法律法規規定的其他形式。
第二十二條土地使用權出讓是指市、縣人民政府和浦東新區管理機構在壹定期限內依法將國有土地使用權出讓給土地使用者，土地使用者向國家繳納土地使用權出讓金的行為。
集體所有的土地必須被征用並轉為國有土地後才能出售。
第二十三條土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。合同條款應符合市土地管理部門的規定。
土地使用權出讓合同由市、縣和浦東新區土地管理部門與土地使用者簽訂。
本辦法的規定適用於市、縣和浦東新區土地使用權轉讓的審批權限。
土地使用權出讓地塊的建設應當符合城市規劃或者鄉鎮建設規劃。
違反本條以上各款規定的，土地使用權出讓合同無效。
第二十四條城市土地使用權出讓計劃，由市土地管理部門會同有關部門制定，納入年度建設用地計劃。
土地使用權出讓應嚴格執行市主管部門下達的計劃。
第二十五條* *中國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律、法規另有規定外，均可依照本辦法通過出讓方式取得本市土地使用權，進行土地開發、利用和經營。其土地使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用於法律允許的其他經營活動，其合法權益受法律保護。
第二十六條商業、旅遊、娛樂、金融、服務業、商品房等項目，應當以出讓方式取得土地使用權。
土地使用權出讓可以采取協議、招標、拍賣的方式進行。商業項目土地使用權出讓應當通過招標、拍賣方式進行，具體範圍由市人民政府規定。
第二十七條土地使用權出讓最高年限適用下列規定:
(壹)住宅用地七十年；
(二)工業用地五十年；
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年；
(五)綜合或其他用地五十年。
第二十八條土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止等登記事項，由房地產登記部門辦理。註冊文件可供公眾查閱。
第二十九條土地使用者在使用期限內需要變更土地使用權出讓合同規定的內容，必須向土地管理部門提出申請，經批準後按規定重新簽訂出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理變更登記。
第三十條建立全市土地資產評估制度。土地資產評估應由有資質的機構進行。第三十壹條土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市人民政府有優先購買權。
第三十二條土地使用權出讓合同期滿，土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權同時歸國家所有。需要續期的，土地使用者應當在使用年限屆滿前六個月提出申請，經市人民政府批準，按規定重新簽訂合同，繳納土地使用權出讓金，並進行登記。
第三十三條國家不得提前收回土地使用者依法取得的土地使用權。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法定程序提前收回土地使用者取得的土地使用權，並根據使用年限和土地開發利用的實際情況給予相應補償。
第三十四條出讓人未按合同規定提供土地使用權，受讓人未在合同期限內付清全部土地使用權出讓金的，對方可以提出解除合同，並要求違約賠償。
第三十五條土地使用者以出讓方式轉讓、出租、抵押未取得的土地使用權的，必須經土地管理部門批準，簽訂土地使用權出讓合同，繳納土地使用權出讓金，或者以轉讓、出租、抵押所得價款支付土地使用權出讓金。
第三十六條出讓土地使用權時，出讓人應當對被拆遷的單位和個人給予適當的安置和補償。
第三十七條市土地管理部門依法對本市土地使用權的計劃、使用、地價和征收使用進行宏觀管理和監督檢查。
市、區、縣土地管理部門應當依法對土地使用權的轉讓、出租和抵押進行監督檢查。
第五章建設用地
第三十八條國家進行經濟建設、文化建設、國防建設和社會公共事業建設，應當根據城市規劃合理使用土地，經市或者區、縣人民政府批準，可以依法征用集體所有的土地或者劃撥國有土地。
鄉(鎮)村建設應當執行經批準的鄉(鎮)村建設規劃，經市或者區、縣人民政府批準，可以依法征用或者使用集體所有的土地。
依法征用集體所有的土地或者劃撥國有土地，任何單位和個人都應當服從，不得阻撓。
第三十九條列入本市固定資產投資計劃或者經主管部門批準的國家建設項目需要用地的，建設單位應當持可行性研究報告或者其他批準文件以及按照國家建設程序批準的建設用地規劃許可證，向市或者區、縣土地管理部門提出用地申請，由市或者區、縣人民政府批準。
中央部門和外省市在滬單位、部隊建設項目需要用地的，應在申請用地前納入本市計劃。
第四十條農村集體經濟組織和其他經濟組織共同舉辦的聯營企業需要土地的，必須向市或者區、縣土地管理部門申請用地，由市或者區、縣人民政府批準。城市化規劃區內集體所有的土地應當依法征用；城市化規劃區外集體所有土地的使用可以被征用，也可以由農業集體經濟組織以土地使用權作為聯營條件或者按照協議以固定價格入股。
集體所有的土地使用權由土地估價部門估價，報縣級以上人民政府批準。集體所有土地的股份不得作價轉讓。
對集體所有土地進行房地產開發，應先辦理土地征用。
第四十壹條本市實行建設用地總量控制，建設用地計劃納入國民經濟和社會發展計劃。
市人民政府應當嚴格執行年度建設用地計劃，並將國民經濟和社會發展計劃執行情況隨同建設用地計劃執行情況向市人民代表大會及其常務委員會報告。
區縣建設用地應按市主管部門下達的計劃嚴格控制。確需超計劃使用的，必須報市人民政府批準後方可使用。
第四十二條征用耕地1000畝以上、其他土地2000畝以上的，包括壹個建設項目同時征用耕地不足1000畝、其他土地1000畝以上的，在2000畝以上的，由市人民政府報國務院批準。
第四十三條下列建設用地由市人民政府批準:
(壹)重要地區、重要路段、蔬菜保護區、水源保護區、文物保護單位、風景名勝區、綠地等規劃範圍內的建設項目用地。市人民政府確定的；
(二)中央、外省市、軍隊和市屬單位投資的建設項目用地，以及上述單位因建設需要劃撥使用的土地；
(三)區縣建設項目需要使用其他區縣土地的；
(四)市人民政府認為應當由市人民政府批準的建設項目用地；
(五)超出區、縣人民政府審批權限的土地。
第四十四條浦東新區建設用地，除本辦法第四十三條第(壹)項、第(四)項規定的情形外，應當經浦東新區管理機構批準。
第四十五條除本辦法第四十三條規定外，各區縣建設用地審批權限如下:
(壹)縣人民政府的審批權限是:
(1)征用或使用耕地不足50畝的；
(二)劃撥國有土地不足50畝的；
(三)征用或者使用其他土地100畝以下的；
(四)建設項目同時征用或者使用耕地，劃撥國有土地不足五十畝，征用或者使用其他土地不足壹百畝，合計不足壹百畝的。
(二)寶山區、閔行區、嘉定區人民政府的審批權限是:
(1)征用或使用耕地不足30畝的；
(二)劃撥國有土地不足30畝的；
(三)征用或者使用其他土地60畝以下的；
(四)建設項目同時征用或者使用耕地，劃撥國有土地不足三十畝，征用或者使用其他土地不足六十畝，合計不足六十畝的；
(五)寶山區人民政府對長興鄉、橫沙鄉的審批權限可參照本條第(壹)項規定執行。
(三)除寶山區、閔行區和嘉定區外，其他區人民政府的審批權限是:
(1)征用或使用15畝以下耕地；
(2)劃撥國有土地十五畝以下；
(三)征用或者使用其他土地三十畝以下的；
(四)建設項目同時征用或者使用耕地，劃撥國有土地不足15畝，征用或者使用其他土地不足30畝，合計不足30畝的。
第四十六條經批準的建設用地，由市或者區、縣土地管理部門核發建設用地許可證。用地單位必須按照批準的範圍、數量和用途使用土地。建設工程竣工之日起三十日內，用地單位應當向市或者區、縣土地管理部門申報，經核實符合用地要求的，發給土地使用證。
第四十七條征用和使用集體所有的土地，國家和本市規定的土地補償費、青苗補償費、地上和地下建築物及附著物補償費、安置補助費、耕地占用稅、新菜地開發建設基金、土地復墾基金以及其他費用，由用地單位承擔。
征用集體所有的土地可以采取征地費包幹的辦法。
第四十八條征用和使用集體所有的土地，需要搬遷農民房屋的，應當在審批建設項目用地時，按規定的用地標準，同時審批房屋拆遷安置用地。
劃撥國有土地、征收或者使用集體所有土地需要對原土地使用者進行安置和補償的，建設用地單位應當給予適當安置和補償。
第四十九條征用、使用集體所有的土地，需要安置的勞動力和養老人員，由市和區、縣人民政府會同被征地單位和用地單位，按照誰用地誰負責的原則，通過多種渠道予以安置。除用地單位吸收安置外，用地單位應按規定標準支付安置補助費。
農業戶口，凡被征地應安置的勞動力和老年人，已轉為非農業戶口的。
農業戶口，因征地被撤銷的集體經濟組織，可以轉為非農業戶口。
第五十條征收和使用集體所有土地的補償費和安置補助費，除被征收土地上的地上建築物、附著物和青苗的補償費支付給個人外，其余部分由被征地單位用於發展生產和農業富余人口的生活補助，任何單位和個人不得侵占。
第五十壹條需要臨時使用土地的，應當向土地所在地的市或者區、縣土地管理部門提出申請，經批準後方可使用，並對原土地使用者給予適當補償。
臨時用地期限不得超過兩年。不得在臨時用地上修建永久性或半永久性建築物或構築物。臨時用地期滿歸還時，應當恢復原狀。
第五十二條城鎮居民私有房屋翻建改變土地面積的，應向區、縣土地管理部門提出申請，按規劃許可辦理用地審批手續。
第五十三條農村居民個人建房用地指標，應根據市土地管理部門批準的年度計劃，由區、縣土地管理部門分解落實到鄉鎮人民政府。
農村居民個人住房建設應當根據鄉鎮和村莊建設規劃的總體安排，盡可能利用原有宅基地和其他非耕地，嚴格控制使用耕地。使用耕地的，應當經區、縣人民政府批準；使用非耕地的，應當經鄉、鎮人民政府批準。
農村居民個人住房建設用地標準按《本市農村個人住房建設管理辦法》執行。
第五十四條農村承包經營戶、個體工商戶和私營企業需要使用宅基地以外的集體所有的土地或者零星閑置的國有土地進行非農業生產的，應當經鄉(鎮)人民政府同意，並按照本辦法規定的審批權限批準。
經批準的用地，應當按照規定繳納相關稅費。
第五十五條根據建設需要，經市人民政府批準，可以征用集體所有的土地。
提前征用集體所有的土地，土地管理部門應當向集體經濟組織預付不低於土地補償費30%的費用。
預征用土地實行統壹規劃、統壹征用、統壹開發、統壹管理、統壹出讓或劃撥。
被征用的土地應當按照現狀繼續使用和耕種，不得擅自改變用途或者廢棄。
第六章法律責任
第五十六條未經批準，以欺騙手段或者超過批準的土地面積非法占用土地的，責令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上修建的建築物和其他設施，並處罰款；非法占用單位的負責人，由其所在單位或者上級機關給予行政處分。
未按批準的土地使用範圍移動土地的，超出範圍使用的部分按非法占用土地處理。
第五十七條農村居民和城鎮非農業戶口居民未經批準或者以欺騙手段騙取批準，非法占用土地建造房屋的，責令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上建造的房屋。
國家工作人員和鄉(鎮)村幹部非法占用土地的，除前款規定外，由其所在單位或者上級機關給予行政處分。
第五十八條非法轉讓土地的，沒收違法所得，限期拆除或者沒收在非法轉讓的土地上修建的建築物和其他設施，可以並處違法所得50%以下的罰款。對直接責任人員，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十九條越權批準、非法批準、無權批準征用或使用土地的，批準文件無效，所取得的土地按非法占用土地處理。批準單位的主管人員和有關責任人員，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十條非法占用被征地單位補償費和安置補助費的，責令退賠，可以處非法占用總額30%以下的罰款；對責任人員，由其所在單位或者上級機關給予行政處分。個人非法占有的，以貪汙罪論處。
第六十壹條依法應當收回的土地和臨時用地期滿不歸還的，經市或者區、縣人民政府批準，由土地管理部門收回土地使用權。拒不交出土地的，責令限期交出土地，並處以罰款。
第六十二條未經批準向耕地傾倒垃圾、渣土和其他廢棄物，在耕地上修建墳墓或者擅自取土、采石、采礦、挖沙、挖魚塘等破壞土地資源的，責令限期恢復，處以罰款。非法利潤應予沒收。
第六十三條擅自改變土地用途的用地單位和個人，由土地管理部門責令限期改正。逾期拒不改正的，經市、區、縣人民政府批準，收回土地使用權，拆除或者沒收在土地上修建的建築物或者其他設施。
第六十四條土地使用者未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件開發利用土地，或者違反合同約定擅自轉讓、出租、抵押土地使用權的，由市或者區、縣土地管理部門責令限期改正，並可處以警告、沒收違法所得、罰款直至無償收回土地使用權。
第六十五條擅自移動或者破壞土地權屬界樁的，責令恢復，承擔補測界樁的費用，並可處以補測費用兩倍的罰款。
第六十六條被依法處罰限期拆除新建建築物和其他設施的單位和個人繼續施工的，作出處罰決定的機關有權查封繼續施工的設備和建築材料。
當事人對查封設備、建築材料等行政強制措施不服的，可以依法申請復議，也可以直接向人民法院提起訴訟。
第六十七條違反本辦法第十四條第二款規定的，依照《中華人民共和國統計法》第二十五條和《上海市統計管理條例》予以處罰。
第六十八條本辦法規定的行政處罰，由區、縣土地管理部門決定。對農村居民個人住房建設用地違法行為的行政處罰也可以由鄉鎮人民政府決定。市土地管理部門有權直接處理本市與土地管理有關的案件，並作出處罰決定。
第六十九條罰款或者不繳款應當在規定的期限內繳納。逾期不繳納的，按日加收相當於罰款或者不繳納金額千分之三的滯納金。
罰款、不繳和滯納金應當及時上繳國庫。
第七十條當事人對本辦法規定的行政處罰決定不服的，可以在收到處罰決定通知之日起十五日內，向作出行政處罰決定的上級主管機關申請復議；對復議決定不服的，應當在接到復議決定之日起十五日內向土地所在地人民法院提起訴訟。也可以在接到處罰決定通知之日起15日內，直接向土地所在地人民法院起訴。期滿不起訴又不履行的，作出處罰決定的機關可以申請人民法院強制執行。
第七十壹條侵犯土地所有權或者使用權的，由市或者區、縣土地管理部門責令其停止侵害，賠償損失；當事人不服的，可以自收到決定之日起30日內向人民法院起訴。被侵權人也可以直接向人民法院提起訴訟。
第七十二條在征用、劃撥、使用土地，改變土地所有權和使用權，處理土地所有權和使用權爭議過程中，玩忽職守，收受賄賂，敲詐勒索，貪汙、盜竊國家和集體財產，或者尋釁滋事，阻撓國家和村(鎮)集體建設，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章附則
第七十三條本辦法下列用語的含義是:
重要區域是指城市規劃確定的城市中心、副中心、專業中心、主要副中心、城市景觀保護區、經濟技術開發區、機場、鐵路客運站、水上客運站、地鐵站、黃浦江隧道出入口、引橋區域。
重要路段是指入城主幹道、中心城區主幹道和市政商業街。
綠地是指城市的公共綠地、專用綠地和規劃綠地。
重要地區、重要路段和綠地的具體範圍由市人民政府劃定。
第七十四條本辦法的具體應用由市土地管理部門負責解釋。
第七十五條市人民政府應當根據本辦法制定相關規定。
第七十六條本辦法自1994年5月1日起施行。本市過去有關規定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。