商業用地可以轉為住宅用地嗎？
以Xi安為例。5月18日，Xi市人民政府辦公廳發布《關於進壹步加強建設用地規劃管理的通知》。通知提出，已公開招標拍賣掛牌出讓的土地，要嚴格按照國有土地使用權出讓合同約定的規劃用地性質和其他規劃條件執行；所有非住宅類房地產項目，壹律不得改為住宅用地。以劃撥或協議出讓方式取得的原城市低效存量土地項目，原則上按規劃實施，確需改變土地性質的，按程序報市政府研究。
從上面可以看出，根據Xi安市的規定，經營性用地公開招拍掛後不能轉為居住用地；對通過劃撥或協議出讓方式取得的城市低效存量土地項目，要按程序報請市政府研究改變土地性質。
商業用地轉為住宅用地的手續有哪些？
《土地管理法》第五十六條:建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同或者土地使用權劃撥批準文件的約定使用土地；確需改變該地塊建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門批準，並報原批準用地的人民政府批準。其中，城市規劃區內土地用途的改變，在報批前，應當經有關城市規劃行政主管部門同意。？
《城市房地產管理法》第十八條:土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須經出讓人和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，並相應調整土地使用權出讓金。？
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條:土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，應當征得出讓方同意，經土地管理部門和城市規劃部門批準，重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地出讓金，並按照本章有關規定辦理登記。
以下是樂山市的處理流程，供參考:
(壹)申請人向市行政服務中心綜合窗口提交申請材料。
(二)綜合窗口進行形式審查。對屬於受理範圍的，申請材料齊全、符合法定形式的，應當當場出具受理通知書；項目申請材料不齊全或者不符合相關要求的，應當當場壹次性書面告知申請人補正；不屬於受理範圍的，不予受理，出具不予受理通知書，並告知向有受理權限的機關申請。
(3)樂山市國土資源局進行審核。審批後，委托有資質的土地評估機構出具評估報告。財務評價確認評價結果後，征求相關部門意見。批準後，將土地變更申請提交市政府審批。
(四)申請人個人身份證明(有效身份證、暫住證、戶口簿等。)和受理通知書到市行政服務中心綜合窗口領取結果。
擅自改變國有土地用途怎麽處理？
土地使用權人未經批準改變國有土地用途，有關部門能否查處？
首先考慮規劃和住建部門的調查。根據《城鄉規劃法》第六十四條的規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門負責查處。
建設主管部門也可以對違反規定改變房屋使用性質的行為進行查處。住房城鄉建設部《商品房租賃管理辦法》規定，違反規定改變房屋使用性質的，由市、縣人民政府建設主管部門責令限期改正，沒有違法所得的，可以處5000元以下罰款；有違法所得的，可以並處違法所得壹倍以上三倍以下的罰款，但最高不超過3萬元。
國土部門也可以查處。土地出讓合同中載明，在出讓期間，受讓人必須按照合同約定的土地用途和土地使用條件使用土地。最高人民法院法釋〔2005〕5號第六條規定，受讓人擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓人請求解除合同的，應予支持。因此，受讓人違反約定，情節嚴重的，出讓人可以解除合同，收回土地使用權。
《土地管理法》規定，未按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退回，並處罰款。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條也規定，不按土地出讓合同約定的期限和條件開發利用土地的，由市、縣人民政府土地管理部門責令改正，並可根據情節給予警告、罰款直至無償收回土地使用權。