壹、什麽是社區店？
從本質上講，社區商鋪體現了壹種區域性商業功能，即針對商鋪所在居住區的居民，而不是中心供應；從建築形式上看，它是住宅和商業的結合體；在業態上，主要的業態分為人們日常消費的，如美容、幹洗、餐飲等。
那麽這就從功能、建築形態、商業組合三個方面定義了社區商鋪必須聚焦社區居民消費的商業投資。
二、社區店有什麽特點？
社區店的主要特點是大小不壹，以受眾區域的大小來劃分。供給和需求必須相等。如果體量過大，可能區域內人口不足，導致消費不暢，那麽裏面就會出現空置的商鋪。
另壹方面，其建築形式是分割的，相對較小，便於後期運營、招商、銷售。商鋪面積從規模上來說比較小，適合投資和租賃。
社區商店和其他商業投資有明顯的區別:
1，經營範圍不同。
壹方面，壹般商圈的商鋪經營面廣，可能有的來自外地，有的來自其他區域，主要是因為商鋪的位置和人流的考慮，商業業態比較齊全，不受社區消費龍頭的限制。
2、租金水平差距大
另壹方面，其他商業的租金水平可能是因為不同業態的差距很大，有的出租能力特別強，而對於社區商業飯來說，租金差異並不多。
3、覆蓋人群不同
社區店覆蓋人群有限，主要在地區。常規的、不確定的人流量給商圈商鋪的經營帶來不同的機會，但相對於社區商鋪，這樣的機會相對較少，消費群體相對固定。
三、投資社區商鋪要考慮哪些因素？
社區商店有壹個“五、十”原則。
1，五分鐘路程
如果說五分鐘步行會吸引那些消費群體，那麽主要看消費者輻射的五分鐘附近有什麽經營點。投資者不僅要判斷周邊住宅檔次是中高還是中低，還要觀察消費者的消費模式。
從投資的角度來說，需要從商業點的習慣人群來源入手。可能有的消費者會五分鐘到達這個商業點，五分鐘到達其他商業點。至於最後的選擇，就看個人消費習慣了。
2、10分鐘商圈
另外，10分鐘涉及商圈或者購物中心，購物中心的投資彈性比較差，主要看主要消費群體，其他可能是壹個滲透。比如五到十分鐘，會有人想來找妳，但這是引誘，不能算主力人群。主要看妳的房產位置。另外，投資人要分析人到妳這裏的頻率，妳的物業的優勢是妳的環境能吸引人。
3、店鋪集聚效應
如果妳的店很小很偏僻，可能有人吃完飯會買壹包煙，但是妳的餐飲很少，沒有集聚效應，所以他會逛周邊其他地方，不會來這裏。
4.消費群體的定位
店鋪的規模和未來消費者的定位都要考慮進去。規模的考慮是看未來的商業氛圍，覆蓋人群的主要消費群體應該是什麽。第二，要考慮消費群體，然後判斷投資。
四、如何正確計算社區商鋪的投資回報率？
投資回報有統壹的算法。無論是投資寫字樓、商鋪還是社區商鋪，都是用總房價除以年收入再乘以100%。
這是壹個通用的算法，但是需要註意的是，這裏忽略了契稅和利息。如果用總成本除以純年收入，這是比較準確的計算方法。但是，我們通常說的是總收入，不考慮利息和稅。
此外，還要考慮投資的回報期和凈現值。如果回報期太長，那麽凈現值比較低，看似賺錢，實際上不壹定賺錢。
5.社區商鋪投資過程中有哪些投資風險？
1，財務風險
如何規避投資風險主要是財務風險，可以盡量規避。投資者在選擇之前，會對不同地段的租金升值進行判斷，有些可能是對的，有些可能是錯的。要看投資者對這個地區了解多少，對這個地區未來發展的預測是否準確。這些都是選擇之初要解決的問題。
2、企業管理風險
選好之後，投資人單獨掌控業務也很重要，比如租金、營業時間等，看投資人能否獨立掌控這些因素。如果是大企業，不可能自己控制。
3、租金回收風險
此外，在投資管理過程中，投資者的租金回收也是金融風險之壹。比如投資人租給商家，商家的持久性和運營能力能否讓租期不間斷，對投資人收益的穩定性也至關重要。
4、現金流量風險
還有，投資者要考慮目前的市場租金水平和投資時計算的收益是否合理。如果發現房租連最基本的還款水平都達不到，那麽肯定會吃虧，現金流會出現問題。
第六，要註意哪些投資策略
1，需要時間和精力。
很多投資人可能不在當地。他們可能只是做投資，包括後期收租，但自己並沒有意識到。這時候可能有新的樓盤，可以馬上買。物有所值，但後期運營和出租存在問題。妳兩年沒時間經營，但是店鋪要還貸，所以這裏要考慮妳後期經營的時間和精力，這也是有風險的。
2、符合經濟條件
另外，註意投資額度要適合自己的經濟情況，然後妳要看到市場的變化，也就是商鋪周邊環境的變化，以及市場的變化帶來的正負效應。
3、註重商業氛圍
周圍可能會出現壹些競爭項目，導致商鋪租金水平和出租率下降，這也是投資風險的關鍵。有壹個關鍵點:要看商業市場後期商業氛圍是否良性，註意消費地點是否在轉移。
4、註意投資周期
這個時候，如果業態已經不適合社區的發展，可能就要進行業態升級，這也是有風險的。另外，消費者對業態的興趣變化也會是壹個風險。要看周期來決定是繼續經營還是轉賣。任何壹個環節不做良性判斷，都可能存在風險。
七、社區商鋪投資實戰，如何選擇優質商鋪？
1，哪些店鋪比較好升值？
這壹階段的商鋪升值主要取決於投資者購買商鋪到商鋪交付使用這段時間內，商鋪的物業價值的升值。那麽，什麽樣的社區店鋪最有可能被看好呢？社區商鋪的物業屬性決定了商鋪的升值空間，有以下幾種情況:
整個社區的店鋪數量越少，它所能服務的顧客就越多，它的價值也會因為稀缺性而更高；單個獨立經營店鋪面積小於50平米的，投資價值越高；單個店鋪的寬度越寬，深度越淺，店鋪的列數越少，其價格越高；位於居民離開人口的地方、馬路拐角處、車站附近的社區店鋪價值較高。
2.哪些行業賺錢最多？
店鋪買下後，如何決定經營內容？壹般來說，不同的業態決定了不同的受益期，租金收益的差異為10%~15%。在成熟階段，商鋪壹般可以分為生活、服務、休閑、維修四大類。
不同的業態大致可以分為兩類:壹類是租金低、租期長、獄利小，但收入穩定的行業，如便利店、小超市、面包店、自助銀行、書報店、藥店、房產中介等。
另壹類是租金高、租期短、利潤高，但收入不穩定的行業，如棋牌室、網吧、美容美發、洗衣房、足浴、教育機構等。
據悉，社區商鋪中的高利潤行業有:建材、裝修材料、衛浴設備、油漆塗料、鎖具五金、快餐面館等。但提醒社區商鋪投資者，根據自身條件選擇自己熟悉的行業。
3.自己做還是別人做？
很多投資者在購買社區商鋪時，往往更多考慮的是投資回報，而缺乏管理經驗。很多投資者對很多行業都不熟悉，所以他們經營的店鋪不僅經濟效益差，而且可能因為店鋪形象差、經營的商品檔次參差不齊、衛生條件差而收到小區物業的“驅逐令”。
很多小區開發商，為了盡快收回投資成本，也為了消除投資者的後顧之憂，推出了有產權但沒有經營權的商鋪，同時對商鋪的投資回報給予了壹定的承諾。
小區裏所有的商鋪都是開發商統壹設計管理的。所以投資者如果沒有經營經驗，不妨讓別人操作。
4.我能在哪裏找到社區商店？
在眾多店鋪中，如何找到壹家物美價廉的滿意的社區店？投資者不妨多關註以下幾種方式:
舊區改造中新建的社區商鋪，是壹些沿街企業、倉庫、壹些房屋搭建的商鋪，但這類商鋪存量有限，尤其是大規模舊區改造後。因此，許多投資者不得不搬到有更多機會找到商店的新社區。
總而言之:
社區商鋪時代，不是隨便買商鋪，而是要考慮所有的投資策略，自身條件，投資風險。只有這樣，才能在投資社區商鋪之前把所有情況考慮到位，最大程度規避風險，選擇優質商鋪，賺取最大收益。
我在重慶賣商鋪，重慶主城區的樓盤大部分都在賣。首先，樓主在選擇社區店鋪的時候應該做過簡單的調查，這是現在電商很難影響的凈土。給樓主壹些建議，1，壹樓優先，2，小區出入口立面選擇。3.選擇拐角處的立面。4.選擇臨街的門面。5.如果附近有輕軌站或者公交站旁邊的門面。6.不要買有柱子的店鋪。7.不要買二手門面。然後再看這個小區的人流量和租金回報率以及門面本身的增值空間。
說實話，因為社會變化快，好店過幾年可能就不是好店了，尤其是把店單獨賣了。因為妳控制不了隔壁店鋪的業態，即使妳的店鋪位置好，隔壁店鋪也會經營不兼容的業態，降低妳店鋪的價值。比如妳是隔壁的汽修店，就不適合賣快餐。因此，建議謹慎投資商鋪。
如果壹定要投資，當然壹定要選擇店鋪選址評估中的重要因素，即:知名度、接近度(容易接近)、招牌、人流、商圈內的各種活動(如零售、辦公...)等等。排屋的話，選兩頭的。
商店，大部分建築都是待售的。首先，樓主在選擇社區商鋪的時候應該做過簡單的調查。社區店是現在電商很難影響的凈土。
給樓主壹些建議
1，壹樓優先，
2.選擇小區出入口的立面。
3.選擇拐角處的立面。
4.選擇臨街的門面。
5.如果附近有輕軌站或者公交站旁邊的門面。
6.不要買有柱子的店鋪。
7.不要買二手門面。然後再看這個小區的人流量和租金回報率以及門面本身的增值空間。
說實話，因為社會變化快，好店過幾年可能就不是好店了，尤其是把店單獨賣了。因為妳控制不了隔壁店鋪的業態，即使妳的店鋪位置好，隔壁店鋪也會經營不兼容的業態，降低妳店鋪的價值。比如妳是隔壁的汽修店，就不適合賣快餐。因此，建議謹慎投資商鋪。
如果壹定要投資，當然壹定要選擇店鋪選址評估中的重要因素，即:知名度、接近度(容易接近)、招牌、人流、商圈內的各種活動(如零售、辦公...)等等。排屋的話，選兩頭的。
商鋪分為復合商業(商業體量大)、獨立商鋪(體量大)、沿街社區商鋪(1/2/3層)、沿街社區商鋪(1層)等等，都屬於產權40年的商業性質。全球疫情對實體商業影響很大，尤其是大型綜合體，但社區店如壹股清流獨立飛。
第壹:風險小，回報合理。
與城市綜合體商鋪相比，沿街社區商鋪業態簡單，經營難度低，投資收益穩定，風險低。無論是短期還是長期，投資商鋪都是低風險且合理安全的投資方式。所以對於個人投資者來說，如果預算允許，臨街商鋪的優勢要大於城市綜合體的商鋪。
第二:位置，位置，還是位置
買商鋪的時候會想到“地段，地段，還是地段”，但社區商鋪不需要看地段，面積小，效果大，因為這是社區客戶必備的配套服務。
第三:東西南北社區店鋪的選擇。
小區商鋪，選擇小區主要出入口左右兩側的第壹家商鋪，根據交通線路。如果向右的方向是地鐵，就選對店，不要選二級入口或消防通道。為了節約成本，很多樓盤會長期封閉，正門的人流量會更大，正門的位置會更稀缺。客戶群體的第壹感覺是小區出入口的壹、二鋪面會有感官。
第四:合理的商住比。
在壹個受歡迎的社區，底層商店也是拍賣行。購買時，拿地時壹定要了解商業比例。比如政府文件規定，該地塊商業比例不得超過10%或者建築面積的20%。建議選擇不超過10%的比例。如果比例是5%，比如這個地塊的建築面積是10萬平方米，那麽商鋪面積就是10%。按目前平均面積110平方米計算，約有800套住宅，160間商鋪。預計開發商會建壹些兩層的商業，壹層的商機會更大。
第五:店鋪規模的選擇
選擇合適的商鋪面積和布局非常重要，關系到後期租賃的收益和空檔期的支出。盡量選擇40-60平米的商鋪，投資適當，出租租金低，租客負擔少。
第六:適合做餐飲的店鋪。
選擇有通風和煙道的鋪面。快餐是社區商業重要且必要的配件，如特色面、地方特色幹鍋、小規模快餐炒菜等。不會做餐飲的會考慮。目前，餐飲在社區店鋪中占據著非常重要的地位。
第七:商店的外部空間
室內鋪裝正常使用，鋪裝能否放在室外很重要。路邊攤要的是在外面的感覺，尤其是夏天。
第八:交通停車問題。
我能把車停在商店外面嗎？不用說，方便的話，停在鋪面前面吃個面，馬上就可以走了。不用找個地方停下來再回來，浪費時間。
第九:物業服務
物業管理，物業和政府的關系比較融洽，對業務看的很重，至少不會經常騷擾經營場所不合規的地方。物業服務是壹個非常重要的環節，好的物業服務會把其他小區客戶引導到商家。
第十:住宅戶型
需要了解住宅小區和相鄰小區的戶型比例和面積是剛需還是改善，關系到後期的入住率和消費力。
在投資商鋪之前，壹定要實地了解和調查，盡量選擇大型開發商開發房地產，對人氣和收益都會有壹定的保障。賣商鋪的置業顧問都會有壹套專門的說辭，耳聽為虛，眼見為實。2020年投資商鋪需謹慎，尤其是疫情過後，對實體店的經濟影響很大。選擇好的店鋪，實現“壹店三代”。
說說我的經歷吧。我經營了這麽多年，僅供參考。
第壹，高收益的商鋪肯定總價較低，那麽哪些商鋪總價較低呢？租金比較高，可以投資這種類型的商鋪。壹般來說，二樓的商鋪是最好的選擇，也就是二樓的商鋪可以做培訓，美容院，甚至餐廳，也就是說可以做很多行業，不影響什麽。二樓商鋪的價格不到壹樓商鋪的壹半，他的租金也確實是壹樓商鋪的3/4，不是嗎？
第二，可以在房價低的時候買壹些二手商鋪，因為社區商鋪有壹些特點，他要為社區的人服務。雖然互聯網購物已經非常成熟發達，但是社區店相當於隱形需求，也就是妳買醬油、鹹面、生日快遞、快遞，都需要地方幫忙收納，而之前那些快遞櫃之類的，慢慢的，
第三，如果妳買的是300平米以上的大型液體店，銷售肯定不會那麽快。所以妳要抓住機會，多和各種中介交流信息。每當有開發商低價賣店，妳都可以快速協商，拿到最低價。價格低了，收益率就高了，因為妳不能壹下子把租金提高很多，那就沒人租了，租金就好了。
在這個社區店時代我非常贊同妳！未來必然是社區店的時代。未來的人除了網購，還會就近購物，社區底層購物不能過時。我看好社區底層商鋪！
只能說現在的人越來越聰明了，包括開發者。有了“壹鋪三代”的噱頭，價格也是水漲船高，幾百萬的房子變成了鋼筋水泥的空屋。如果能租出去，就燒高香。如果讓他們在沒人管的地方空置幾年，那就有點悲哀了。現在投資商鋪就像賭博。不要壹時沖動買它們。值錢的價格也高。知名度小的價格更低，風險更大。我壹個朋友買的店，壹開始覺得偏僻，價格也挺便宜，但是就是發展不起來，也沒人租。空置了8年，現在還在還銀行貸款，交物業費。
好的社區商鋪基本不怕現在租不出去，但是也有空置期的風險。要考慮的因素很多，比如這個小區的人口，商鋪的數量，家庭的消費水平，交通流量，周邊的主要業態，附近的長遠規劃。要仔細分析，謹慎投資。如果妳有足夠的資金，可以考慮長期購買房產。如果妳借了很多，妳必須謹慎！
簡而言之，人的流動等於錢的流動。如果妳賭對了，妳就會發財！
現在商鋪供應量太大，很難買到投資回報率高的商鋪。普通街邊小店的客流量已經不行了，遠不如專業商場。我們420萬商鋪年租金18-20萬，投資回報率4個點多，還不如壹些銀行的理財，更不用說年化6-12的信托基金和債券基金了。另外，商鋪變現能力差，升值空間有限。現在的商業模式已經從步行街、街邊小店升級為集吃喝教於壹體的各種綜合體。普通商鋪的租金收入這幾年壹直在走低，商鋪供大於求，現在真的不建議投資商鋪。不過壹些位置好、交通方便或者離學校近的中小型社區商業還是不錯的。如果起步價不高，收入還是很可觀的。現在的現實是，400多萬買的商鋪租金和1-2萬買的門面房租金差不了多少。
社區店也要看社區周邊的業態。周邊是否有學校，是否有聚集人流的政府行政中心、商業寫字樓、餐飲街、商業綜合體、大型超市。另外還要考慮周邊小區的入住率和交通問題，這關系到商鋪以後能否租出好價錢。
在考慮如何選擇優質商鋪時，首先要了解商鋪主要分為哪兩類:
1.這種店就是大家平時逛的那種綜合體，比如萬達廣場，銀泰城。那麽這種店就是商場裏的店。基本上每層都會有很多小店，大部分都是開發商自持；
2.這幾年開發商為了套現，基本都會賣掉，然後通過回租的形式給買家，但是回租形式的商鋪基本不靠譜。
1.首先，不要選擇回租形式的商鋪，如紅星美凱龍之家等。回租比例再高，也不要碰；
2.選擇大型社區的底層商業，因為它的人口基數決定了妳店鋪周邊的客流量。周圍人流量越大，妳的店鋪價值越高。
3.盡量選擇小區門口或者十字路口的角落，因為這兩個地方的店鋪都是人流量比較大，最顯眼的地方。
最後總結壹下，如果我們買商鋪，單純帶去投資，那麽首先要考慮的就是這個小區的人流量；
如果妳用它自己去做某個行業，那麽妳就要調查這個社區的主要人群是否適合妳想做的行業，匹配度是否符合標準。