1，土地費13000，交易費和契稅，印花稅4.55%，600元左右。
2.城市配套費:150
3.規劃設計費、勘察費和施工圖設計費50
4、各種費用、招標費、施工圖審查費、監理費、消防及人防審查費等。, 100.
5、臨時設施(水電道路排水)三通壹平等。50
6、建安工程造價，樓面價這麽高，肯定是高層，壹般30-32層，2000-2500，北方地區采暖外墻保溫，部分地區8度抗震，增加200元！齊聲按2500。
7.小區的配套費，包括自來水、雨水、汙水、供電系統、供暖系統、天然氣、小區道路、綠化景觀、柵欄門、路燈、消防、智能系統、互聯網電視等等，大概300元左右。
8.配套公建不能賣，包括幼兒園、學校、公廁、產權房、配電房、消防控制室、派出所、居委會、人防設施等。，約占2%，占400。
以上直接費用合計17150元。
10，管理費(工資、差旅費、水電費、辦公費、印花稅、業務費)2%，400。
11，營銷費3%，600
12，利息，按照貸款利息1年，14000 * 10%+4000 * 5% = 1600。
13，增值稅，10%，按照300元，城建稅，教育費附加，土地使用稅等。，100元。
14，土地增值稅，最少2% 400。
以上合計20550萬，
以上是保本銷售價。
15.假設銷售價格23000元，銷售毛利2450元，企業所得稅25%，612元，企業凈利潤1838元，凈利率8%。
因此，公司保底銷售價格不低於2萬元，合理銷售價格為2.3萬元，正常銷售價格為2.5萬元。
根據競拍土地的樓面價以及相關稅收規定和市場利潤來預測開發商的保底價格，是壹個非常有趣的遊戲。同時也是職業租客必須練好的基本功。接下來，我們來玩壹下，展示壹個小“秘密”。
新建商品房的價格通常由五部分組成:1。與土地相關的成本。
假設土地的樓面價是13000元。那麽，土地加契稅就是:13000 *(1+4%)= 13520元。因為我國規定的契稅稅率是3%-5%，這裏取的是中位數。
另外，根據各地政策規定不同，審批建設費基本為100-300元/平方米，中位數為150元。成本漲到13670元。
二、建設成本
既然是高地價，估計極有可能是高層建築。壹般來說，長三角的建築成本是每平方米2000-3000元，按平均2500元計算。成本漲到16170元。
三、管理費用、財務費用和銷售費用、
按照樓面價的3%、5%、3%保守計算，13000 *(3%+5%+3%)= 1430元。成本漲到17600元。
第四，稅收負擔
除了這裏不考慮的增值稅，房地產開發企業還需要承擔土地增值稅、企業所得稅、印花稅、城建稅及附加等稅負。因為稅負通常要以銷售收入計算，而且與J成正比，所以以土地增值稅10%，企業所得稅8%，其他稅及附加2%計算，就是13000 *(10%+8%+2%)= 2600元。成本漲到20200元。
動詞 （verb的縮寫）合理利潤
第四步，其實開發商的保底價格已經出來了，也就是20200元。差不多2萬元壹平米
但是，沒有壹個房地產開發企業是慈善的，總要賺點利潤。所以最終房價壹定不能止步於兩萬元。
假設妳每平米賺3000元，差不多就是15%的利潤，最後售價變成23000元。我認為這是在樓面價基礎上的合理市場定價。
當然，由於限購價格等因素，部分樓盤為了規避限制，采取了出售裝修房，單獨簽訂裝修合同的方式。這樣就有可能進壹步推高價格，最終可能固定在每平方米25000元左右。
土地成本13000，其他成本與產品定位和形態有關。大致會有以下費用:
1，主要是建築安裝費用，壹般在2000-2500左右；
2.費用:主要是資本費用、管理費用和銷售費用；
3.其他費用:園林等配套設施的費用。
壹般情況下，房子至少要賣16000才能保本。如果成本控制不好，估計要17000左右才能保本。
描述:
1)我想很多人質疑這個數據，我就簡單回復壹下。今年9月中旬，我去湖南幾家房企調研，和幾位成本總監溝通。以湖南當地普通檔次(非精裝修)房屋為例，建築安裝費用約為2100元/平，所需財務費用約為3%~5%。加上管理費用和營銷費用，成本可以控制在365，438+000元/平以內。
所以在土地成本(13000)的情況下，整體成本可以控制在16000元/平左右。
當然，在國內大部分城市，費用普遍接近。還有壹些不同的城市，有些費用會有些不同。比如，毫無疑問，深圳的人力成本會比普通城市貴。
如果遇到碧桂園這樣周轉快的巨頭地產公司，那就更厲害了。多年前去碧桂園考察調研過，所以基於碧桂園全產業鏈的談判能力和專業的成本控制能力，成本控制更是厲害，具體數據就不說了。
2)真實成本是16000嗎？最終的成本其實和售價有關。這就涉及到增值稅和土地增值稅的關系；如果售價過高，會帶來較高的土地增值稅，所以壹般會對成本數據和財務費用進行壹些調整，也可能會手工調整和增加壹些成本，以避免土地增值稅過高。
3)至於具體售價，我就不說了，因為這和企業的運營模式、當地的市場價格、稅務籌劃(增值稅和土地增值稅)、銷售周期有關。
看了很多回復，有罵的，也有支持的。看了很多真實的成本計算表格，分享給大家。這裏需要強調的是，16000-17000的普通住宅毛坯成本，並沒有考慮壹線、二線、345線的差異，精裝房，以及老板有沒有借民間高利貸的大致情況，這只是壹個大概的參考數據。而且這只是壹個成本參考，真正的售價肯定不是這個數字，還要考慮增值稅、土地增值稅、當地市場售價等因素。
當然，每個城市，每個房企，每個地塊都不壹樣。如果還有人相信高成本，保持這份純真就好。
當然，如果妳有樣品，妳可以評論和反饋。以上數據和觀點，供大家參考。
您好，評估造價與建築形式、項目定位、產品密切相關。
從形態學上講，建築數量越高，對建築強度的要求越大，造價也越高。在項目定位上，越高端，成本越高。在產品搭建方面，高度和贈送面積會影響項目成本。
因此，工程造價需要非常詳細和專業的核算，壹般包括土地、稅費、建築安裝費用、管理費用和資金成本。房地產公司有專門的成本部分進行精算，肯定不可能三言兩語給妳完全解釋清楚。
基於最基本的需求，我們估算項目成本在3500到5000左右，這是項目保本的底線。另外，如果項目是拖沓的，每年的資金成本應該是貸款的10到15%。所以如果以13000的價格拿地，成本應該在18000左右，才能打造出壹個像樣的品質剛需盤。然後，算算每年的資金成本，應該在20000到21000之間，剩下的可以稱為利潤。
當然，也有像戰車血肉之軀的開發者。他們高速周轉，嚴重降低其他成本，可以降低壹部分成本，壹定程度上提高利潤，但整體成本基本很難在17000以下。
讓我們做壹個簡單的估算:
1.地價:土拍樓面價13000元每平米。
二、城市配套費:每平方米150元。
三、勘察設計監理費，* * * 46元。
1.地質調查費:5元(以下按平方米計算)。
2.初步設計費:8元。
3.施工圖設計費12元。
4.審查評估費6元
5.監理費15元。
四、承擔項目及配套費，* * * 2650元。
1，建安造價1600元。
2.地下室、人防車庫安裝安裝費為900元(由地下面積折算為地上面積)。
3.小區道路園林景觀及配套65，438+050元(園林景觀折算成樓面價)。
五、水電暖氣配套費，* * * 230元。
1，集中取暖費40元
2、市政供氣40元
3、市政供電150元
6.銷售、財務融資和管理費用，300元。
1，管理費30元
2.財務費用90元
3.促銷費用為180元。
七。稅費，預留65438元+0.300元。
1，各種稅費1200元
2.預備費100元。
以上各項合計17676元，也就是說開發商賣18000元也只能保本，不計算不可預見費用。這裏估計是在我現在的坐標——石家莊，二線城市。不同的城市可能有不同的費用。
最後開發商利潤3000元。總金額20676元。
也就是說，房價定在21000元以上比較合理。
首先，13000的樓面價是固定的。其實這個算法並不準確。壹般是有商住比的，商業樓面價按照住宅價格分攤是不合理的。
舉個簡單的栗子:
我們簡單估算壹下壹平米房子的成本:
土地+契稅:13000 *(1+4%)= 13520元；
報批報建費:100-300元/m2，中位數150元；
建築安裝費用(包括土建、安裝、設備設施、水、電、氣、園林綠化等。)預計3200元/平方米；
管理費(銷售額2%，管理人員工資5%)為10%:13000 * 10% = 1300元/m2；
此外，財務成本估計較低。土地預計壹年的年利率為65，438+00%，開發成本預計為投資成本的50%，利率為5%。土地財務費用為13520 * 10% = 1352元，開發財務費用為(152元)
那麽營業稅就是10%，假設我只賣成本價:(13520+150+3200+1300+116)* 10% = 65438+。
那麽合計就是:18286 * 1.1 = 20114.6元/平方米。
嗯，不是不知道，是震驚！
稍後，我們來測試壹下大家。房價3萬元/平米。根據以上成本，這個房地產開發的綜合成本(含稅)是多少？註意土地增值稅！開發者能賺多少？
我投資過拿地，對這個比較熟悉。開發商在拿地之前會做兩個計算，壹個是靜態計算，壹個是動態計算。
靜態計算相對簡單，即初步計算篩選地塊，根據容積率進行產品類型規劃，根據土地出讓公告確定配建及車庫比例，根據當前市場銷售價格進行未來上市預測。
成本由三部分組成。第壹部分土地出讓金約15000元/平，第二部分400元中營銷費約2%，200元中管理費1%，建築安裝費用(包括道路、綠化、管網)約2500-3500元/平(壹二線城市約3500元/平，三四線)。13000樓面地價應該是壹二線城市)，政府稅費約占商品總價值的16%-18%，約3200-3600元/平，最後壹項是財務費用，根據融資成本不同，壹般為總價值的2%。
當然，靜態計算不是很準確，只是為了初步篩選項目的需要。如果滿足開發商公司的初始利潤率要求，則進行動態計算。動態測算是集合開發商的投資、策劃、財務、營銷、成本采購等各個部門進行詳細的產品規劃和財務測算，並隨著市場變化不斷進行動態調整。
我是重慶人。在重慶大部分地方，我都是按照室內面積賣的。征地價格為每平方米1.3萬元，為建築面積。按壹般33層高層計算，建築成本3000平米，園林成本400元1平米，資金成本1.500平米，後期營銷成本1%，開發商紅線利潤65。這些在開發商不賺錢的情況下還是壹個成本。最終成本價20406平米。在重慶是按套內面積賣的，套內單價25507平米。開發商利潤按照15%計算，實際室內單價3萬左右。
我怎麽能告訴妳這取決於銷售情況呢？開發公司交易快的話，六個月就開盤了，銷售可以返還土地出讓金，還有充足的剩余樓盤建設來滿足房管局的資金監管。樓面價13000，財務費用大概算在800左右，然後建築費用也不多。多層建築，土建費用在1300-1500之間，包括水電、門窗、電梯、消防、景觀、強電、供水、燃氣、不可預見費用，包括銷售代理，大概在3500左右。如果妳說質量好，可以算4000，如果銷售非常火爆，那就是瞬間。我相信沒有壹家開發公司會把這部分資金提前支付給總承包商，這也是開發公司重要的利潤部分。我們可以繼續拿地或者借出去收利息。總之費用不會超過18000，很粗略。這應該是壹個微妙的工作，我認為它已經有利潤。如果我交易，在NDRC允許，銷售進度有保證的情況下，我會按22萬。