自然資源部再次為小產權房定調，違法用地不能通過登記合法化。
●小產權房因成本低、價格低而受歡迎，但與現行法律相悖。如何正確看待和處理小產權房問題，已經成為考驗各級政府管理智慧和執政能力的迫切問題。
●購買小產權房會帶來壹些後續的法律糾紛，如施工質量、消防安全、售後維修、物業管理難以保障，存在違建和爛尾風險，無法辦理抵押貸款，無權轉讓、繼承、處分、拆除收益等。
解決小產權房問題，基本上要進壹步推進集體土地改革，讓集體土地使用權像國有土地壹樣進入市場，同地同權，在同等基礎上公平競爭。
□本報記者汪洋
□本報見習記者白楚軒
近日，自然資源部發布《關於加快推進宅基地和集體建設用地使用權登記工作的通知》稱，在工作過程中，不得登記亂占耕地的房屋，不得建設違反生態保護紅線控制要求的房屋，不得登記城鎮居民非法購買宅基地和小產權房，不得通過登記使非法用地合法化。
這個“官方公告”徹底讓很多買了小產權房的購房者大失所望。
“小產權房”其實不是壹個法律概念，而是壹個約定俗成的稱謂。通常指建在農民集體土地上的房屋，不繳納土地出讓金，其產權證也不是國家房管部門頒發的，所以有時被稱為“鄉鎮產權”。
比如，根據研究院的壹個數據，全國所有城鎮包括小產權房在內的住房面積為298億平方米，其中小產權房面積為73億平方米，占比24%，僅次於商品房面積，占比38%。
接受《法制日報》記者采訪的專家認為，在普通商品房價格居高不下的今天，小產權房因其成本低、價格低而受歡迎，但與現行法律相悖。但小產權房項目如果拆遷，不僅浪費資源，還會激化矛盾。如何正確看待和處理小產權房問題，已經成為考驗各級政府管理智慧和執政能力的迫切問題。
小產權房的野蠻生長
法律糾紛很常見。
因為兒子要結婚，陜西安的孔女士經人介紹，在安昆明路明靜新城小區買了壹套128平米的房子，總價只要53萬。因為是小產權房，價格便宜，孔女士沒怎麽考慮就買了。後來孔女士去售樓部拿鑰匙，卻得知房子同時賣給了別人。
Xi安的另壹個小產權房也發生了糾紛。
Xi灃東新城三橋街道辦事處洪光路社區何家村貝加花園有壹套小產權房。因為小區沒有五證，供水公司無法接通管道，所以壹直用黑井水。購房者對此頗有微詞。
《法制日報》記者梳理公開資料發現，類似場景在全國多地已經上演。
房價的長期快速上漲，遠遠超過了當地普通職工的收入水平。當經濟適用房和廉租房不能滿足住房需求時，小產權房如雨後春筍般出現。但小產權房的買賣、確權、征收等糾紛時常發生。
2019，11，深圳市龍華區法院開庭審理了壹起侵權責任糾紛案。選擇小產權房的陳某要求非法占有房屋的石某騰退房屋並進行侵權賠償。經審理，因陳某無證據證明其合法享有涉案財物的產權，且無證據證明其實際占有、使用該財物，法院最終裁定駁回陳某的訴訟請求。
事實上，在政策層面，有關部門壹直維持對非法小產權房的界定。
從1999到現在，有關部門壹再申請，集體土地不得用於商品房開發，城鎮居民不得購買宅基地、農民住宅或農村小產權房，要求各地堅決制止，依法嚴肅查處。
但是小產權房並沒有因為政策的高壓而被放下，反而各地的小產權房規模越來越大。
在北京市人大常委會立法咨詢專家胡公群看來，小產權房的長期禁止反映了中國房地產市場的壹種扭曲狀態，這種扭曲狀態無法自圓其說。目前壹些城市的房價已經完全脫離了居民的真實購買力，導致人們對合法建築望而卻步。因此，價格遠低於商品房的非法小產權房成為部分低收入群體的無奈選擇。
據知情人透露，雖然國務院住建部門多次要求各級地方政府加快處理小產權房問題。因為小產權房很大壹部分是鄉鎮政府組織開發，基層政府參與，處理起來也很困難。沒有基層政府的默許，小產權房的開發、建設、交易、轉讓都不會這麽順利。
北京律師肖東平表示，很多人私下買賣小產權房，但買賣雙方簽訂的合同根本不算數，甚至很難提起訴訟。購買小產權房除了得不到法律保障，還會帶來壹些後續的法律糾紛，比如建築質量、消防安全、售後維修、物業管理等。存在違法建設和未完成業務的風險；無法申請抵押貸款；無權轉讓、繼承、處置或轉移收益。
“轉正”的傳聞此起彼伏。
“非法”的定義至今未變。
據媒體報道，深圳、東莞、北京的小產權房總數占全國的60%以上。
對於大多數買了小產權房的人來說，總是希望小產權房能盡快“轉正”。
事實上，“小產權房轉正”的傳說壹波接壹波，到頭來都是天方夜譚。
2013 165438+10月12黨的十八屆三中全會審議通過了《中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》(以下簡稱決定)。《決定》指出，建立城鄉統壹的建設用地市場。在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃和投資，實行與國有土地同等入市、同等權利、同等價格。
此後，小產權房有望“轉正”的消息引起社會廣泛關註。但後來的事實證明，這是對決定的誤解。
安徽財經大學法學教授張認為，盡管《決定》明確了農村集體土地允許出售、出租或投資，但這並不意味著“產權房轉正”的曙光已經出現。因為根據上述《決定》，只有經營性用地可以交易，更多的小產權房是農村宅基地，不是經營性用地。
2017年8月28日，國土資源部、住建部公布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，決定在全國首批13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
集體建設用地建設租賃住房試點，被壹些人視為小產權房“轉正”的信號。
但實際上，兩部門的試點方案說得很清楚，利用集體建設用地建設的租賃住房，需要辦理項目審批手續，完善集體建設用地規劃許可制度，推進統壹規劃、整體布局、統壹管理，統壹相關建設標準。整套程序和商品房開發建設差不多。
2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關於修改《中華人民共和國土地管理法》的決定，新土地管理法於2020年6月65438+10月1日起施行。
新土地管理法刪除了原法第四十三條中“任何單位和個人需要使用土地，必須使用國有土地進行建設”的規定，打破了農村集體建設用地入市的法律障礙。
被解讀為國家自願放棄對土地交易壹級市場的絕對壟斷，在中國不存在“大產權房”和“小產權房”的區別，小產權房問題就解決了。
現在，在自然資源部5月14日發布的《關於加快推進宅基地和集體建設用地使用權登記工作的通知》中，重申小產權房不能通過登記使違法用地合法化。
於是，購房者買小產權房的幻想徹底破滅。
同地同權公平競爭。
違法行為不能免責。
近兩年，拆除整治違章建築的風暴席卷全國。城市幹凈多了，明亮多了，很多集貿市場都拆了，街上也沒有私人建築了。
但是對於小產權房的改造，除了壹些山區的小別墅，大量市區的小產權房並沒有動。
在中南財經政法大學教授郭澤強看來，小產權房問題已經到了非解決不可的地步。解決小產權房問題，既要尊重法律，也要照顧歷史和現實。也要面對中國房地產市場和土地制度的未來，要有大智慧和大格局，而不是重復過去那種刺耳無用的老調。從技術角度講，只會解決“存量”，不會產生新的“增量”。通過補辦相關手續，這些“違章建築”將正式進入主流住房體系。
《法制日報》記者了解到，補繳土地出讓金，解決小產權房歷史遺留問題，並非沒有先例。
日前，在南京大型小產權房項目多彩星城小區，多名業主被告知可以變更購房合同，辦理銀行按揭手續。由於項目開盤建設時土地性質為集體土地，這也意味著小產權房成功“轉正”。
中國政法大學房地產與金融研究中心執行主任Xi治國認為，解決小產權房問題，需要進壹步推進集體土地的改革，讓集體土地的使用權進入市場，讓它和國有土地在同樣的基礎上公平競爭，這樣小產權房的基礎就不存在了。
事實上，新土地管理法已經允許集體建設用地使用權流轉。Xi誌國建議，下壹步應進壹步完善集體土地使用權流轉，徹底解決小產權房問題。
對於已經建成的小產權房，Xi誌國主張區別對待。
“對嚴重違法，未辦理相應審批手續，以集體農用地為基礎將農用地轉為建設用地的，必須從嚴處理，即必須通過拆除和恢復原土地的方式予以糾正，決不能合法化。否則，不僅嚴重違反國家保護耕地的基本政策，還會使法律形同虛設，失去法律的權威。”Xi治國說，“對於那些符合國家總體建設規劃，使用建設用地的小產權房，要在符合新土地管理法的條件下合法化，並進行相應的產權登記。但由於其在施工過程中的行為違法，不能免責，仍應通過行政處罰予以處罰。”