房地產是國民經濟的重要產業。65438-0998-2009年，房地產開發投資對中國經濟增長的平均貢獻率為10.4%，平均拉動經濟增長1個百分點；2009年，金融危機爆發後最關鍵的壹年，房地產業對中國經濟增長的貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。
住房市場調控的特點
相比之下，CPI與房價的關系更為密切，因此確定房價的合理區間是符合中國歷史實際的。
2010政府對房地產實施了壹系列調控，被稱為史上最嚴調控。但與2009年相比，2010年房地產各項指標均上漲。房地產開發投資增長33.2%，施工面積增長26%，房地產開發企業土地購置面積增長28.4%，商品房銷售面積增長10.1%，房地產開發企業資金來源增長25.4%。房地產投資占城鎮固定資產投資的比重從2009年的18.7%提高到2010年的20%，房地產信貸總額占新增信貸總額的比重也從20.5%提高到25.4%。
觀察近10年的房地產調控，我們發現房價的漲幅與GDP和CPI的漲幅密切相關，房價的同比變化介於兩者之間。當CPI進入下行通道時，房價的跌幅高於CPI。進入上升通道時，物價漲幅高於CPI。當CPI指數進入通脹或存在通脹預期時，物價指數高於CPI，尤其是加息後利率仍為負時。相比之下，CPI與房價的關系更為密切，因此確定房價的合理區間是符合中國歷史實際的。
房地產調控的意義在於抑制房價過快上漲，使其回歸合理區間。目前要求地方政府出臺控制房價的措施，但對房價的合理區間還沒有形成* * *認識。對於存在房地產泡沫的熱點城市，通常以房價收入比和租售比作為衡量房價合理性的指標，難以作為確定近期房價合理區間的唯壹依據，因為房價已經被投資房比例過高所扭曲，收入已經包含了炒房投資者的收入，但可以作為判斷保障房的依據；以自住為主的二三線城市，要根據這兩個指標來確定房價的合理區間。下面將對房地產調控政策做詳細分析。
金融手段
收縮流動性和降低杠桿率的政策是直接有效的。
先看貨幣手段，包括加息，提高準備金率，控制二套房貸。此輪加息的背景是應對貨幣供應量過快增長，防止資產和消費品價格上漲，改變存款負利率，應對通貨膨脹，平衡人民幣升值。加息對房地產的影響取決於以下兩個函數的疊加效應:通脹預期下，房價上漲，加息能否跑贏通脹；加息會增加開發成本和購房成本，對房價有抑制作用，但上漲的成本能否跑得過上漲的房價，如果房價漲得快，上漲的成本就會被吸收。
第二，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產投資自有資金率降至20%以下，房地產開發成本資金杠桿率從2.86倍大幅提升至5倍以上，熱點城市逼近10倍。2010在壹系列政策的調控下，開發商自有資本比例提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以內，有效降低了開發商的投資杠桿率。提高首付是降低投資房杠桿率的有效手段。比如首付從20%提高到40%，壹般會降低50%的資金杠桿率。目前炒房者很難利用銀行貸款炒房，收縮流動性、降低杠桿率的政策直接有效。
房產購買限制令
臨時限購的正負效應只是密切觀察市場反應，調整局勢。
在通脹預期下，購房熱潮出現，全款投資購房比例增加，資金從銀行存款和股市快速流向買方市場，2010四季度成交量劇增，房價居高不下。調控手段中，針對二套房的政策從限貸上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進行行政幹預，抑制投機炒房。
35個大中城市是限購的主要對象。目前只有16個地方政府發布了“限購令”。2010年，35個大中城市商品房銷售額占全國總銷售額的51.6%，占總銷售額的35.6%。如果將這些城市的投資房平均比例定為15% ~ 20%，“限購令”將使全國房地產交易量減少約5% ~ 7%，交易量減少7% ~ 11%，控制流入資金約2500億~ 4000億元。妳能限制多少房地產貸款？2010，房地產貸款增加2.01萬億元。據統計，個人按揭貸款占60%。由於交易量下降，開發貸和個貸均減少約10%，約2000億元。
目前對“限購令”有不同的看法，有的認為是對外地人的歧視，有的認為是行政幹預。限購令的直接作用是限制部分資金進入房地產，但更重要的作用是讓市場觀望，成交量下跌，對後市的威懾作用遠高於實際限購令。而地產商在現金流不困難的時候可能會觀望，不太可能出現大降價。2011各項調控政策需要落實，尤其是保障房。目前只能密切觀察臨時限購的正負效應，並根據情況進行調整。
經濟適用房和財產稅
大力支持保障性住房建設，關鍵是解決資金和土地問題。
REICO報告顯示，2010年保障房投資約8400億元，增加房地產開發投資約5個百分點。2011年計劃開工建設保障性住房10萬套，預計年底竣工率60%；按平均每套60平方米計算，新建保障房竣工面積約為3.6億平方米。預計2011.3萬億元的年度保障性住房投資，將拉動房地產開發投資約10個百分點，拉動GDP增長1個百分點。
保障房既能有效供給，平抑房價，又能擠出房地產泡沫，刺激經濟，可謂壹舉兩得。如果計劃如期完成，將對房地產市場乃至經濟穩定起到重要作用，但土地指標和資金籌集情況並不樂觀。如果國土部不提供指標，而是從現有指標中分配，相當於從地方政府的財政收入中劃分，顯然難度較大；保障房建設* * *需要1.3萬億-1.4萬億，中央財政給100億。剩下的就靠地方政府了，地方政府投融資平臺的債務還沒還完。我們如何籌集資金？因此，大力支持保障性住房建設的關鍵是解決資金和土地問題。
房產稅是前段時間的熱門話題。中國指數研究院專題報告指出:如果只對高端房產征稅，即重慶模式，預計全國每年對住房征稅規模在1000億以內，資金調控作用不大，難以有效補充地方政府；如果全部對現有房屋征稅，稅率為1.5%，我國每年房產稅7600億元，但這種方式在近期不太現實。房產稅短期內不能直接降低房價，但會對房價預期產生作用。意義在於建立合理的長效稅收機制，這對促進商品房市場機制的形成至關重要。
土地是穩定房市的力量。
如何疏導土地中積累的資金，需要引起高度重視。
2010年全國70個大中城市土地成交價格同比漲幅居高不下，前三季度漲幅為21.5%。國土資源部數據顯示，2010年土地成交總價達2.9萬億，比上年增長71%。；全國土地出讓收入預計占地方財政收入的765，438+0%。土地財政占比持續上升，地方政府是最大受益者。
金融機構以土地抵押貸款的方式進入土地市場，形成土地金融。國土資源部公告顯示，2009年，全國84個城市土地抵押貸款達到2.59萬億元，比上年增長42.8%。2010的土地抵押貸款無疑會超過3萬億。土地抵押貸款由開發商做出來後，大約需要2年時間才能成為產品進入市場。如果這期間市場情況發生較大變化，巨額資金將直接關系到財務層面。上世紀90年代初海南房地產泡沫的破裂就是其中壹個教訓。
以上說明，在我國目前的土地流轉制度和房地產開發模式下，貨幣毫無疑問是被樹根吸收的，尤其是寬松的貨幣政策下，大量進入房地產領域的貨幣沈澱在土地中，尤其是2010。
如何疏導土地中積累的資金，需要引起高度重視。當需求超過供給時，房價上漲，土地價值增加，資產泡沫上升；如果由於外部因素導致需求快速凍結，成交量和投資減少，資金鏈緊張，土地積累的資金得不到釋放，就可能成為刺破泡沫的利劍。所以，土地是穩定房地產市場的力量。壹方面要抓緊財稅和供地制度改革，降低地方政府土地財政的比重，進而逐步與房價脫鉤；另壹方面，要促進已出讓土地的合理開發利用，盡快形成有效供給，最終穩定房地產市場。