上個月，我請了兩天假，去了菲律賓馬尼拉，在那裏看到了幾個在建的樓盤，了解了壹些房地產開發商。
並不是我突然想到的。
妳應該還記得，我前陣子講過菲律賓房地產。其實在收集資料和寫那篇文章的過程中，我有過壹些思考。之後咨詢了國內幾個海外樓盤，選擇了其中壹個團隊，於是有了這次看房之旅。
4套房意向金交了，選了房號，接下來就是走簽約流程了。事情解決了。
方便拍照的聖托馬斯大學已經有400多年的歷史了。
最大的感受是什麽？
看房子真好。累了。啊> _ & lt。
周末請了兩天假，壹* * *四天。我以為這次看房會比之前買投資房容易壹些。結果除了近20個小時的中轉時間，行程都排滿了。
再加上我手上還有很多事情，每天只能拿著手機遠程辦公到淩晨兩三點。另壹方面，員工是最辛苦的。當得知其中壹個95後女孩早上1睡覺，淩晨4點起床去接機，然後直接開始壹天的行程直到深夜，老阿姨不禁感慨，年輕真好...
好吧，這篇文章內容翔實，但我先解釋兩點:
1，不以投資為導向，僅個人真實投資分享。
2.投資因人而異。
每個人的情況不同，投資理念不同，風險承擔能力也不同。希望朋友們能有自己的判斷。畢竟跟風踩坑的事情太多了。
希望我個人的海外看房經歷能給妳提供新的視角和思路。
02
我來說說對菲律賓馬尼拉的印象。
去之前，鑒於各種歷史新聞和政治印象，我偷偷給它貼上了“亂”的標簽，甚至我在新加坡的同學也跟我說，“據說馬尼拉的治安不太好。”
去了之後發現馬尼拉比我想象中的好多了。
CBD很多，核心區大概是國內強二線水平的水平。當然還有貧民窟，有的地方路邊還有壹排排的窩棚。
路過壹個中央商務區
靠近CBD
貧富差距大是大城市的* * *本性。
基礎設施建設與國內壹二線城市有壹定差距。主要原因是道路狹窄堵塞，高峰10公裏要開1多小時。
然而，當地人似乎並不著急。眼睛被擋住了，很少聽到有人按喇叭。很難想象，如果有人習慣了國內的駕駛風格，估計砸喇叭只要10分鐘~
隨意感受擁堵。
關於治安問題，在和壹個在當地生活了1年的東北小哥聊天中，他說馬尼拉治安還不錯，只要不半夜在賭場轉悠，基本沒問題。難免有人在賭場輸了錢，然後去街角溜達溜達搞個搶劫什麽的。
在數據中，也證實了:
這離不開現任總統杜特爾特的功勞。
本來由於部分地區治安惡化，投資者望而卻步。老杜上任後，開始采取極端手段對付犯罪分子。幾年下來，還是挺有效果的。
另外，菲律賓85%以上的居民信奉天主教，民風淳樸，整體治安問題不大。
03
說完馬尼拉的環境，繼續看房地產市場。
我買的房子位於新奎松CBD商圈。
大馬尼拉的城市格局主要由4個CBD+1個大灣區+2個大學區組成。擁有300多萬人口的奎松是馬尼拉僅次於馬卡提的第二富裕地區。
1，位置
特朗普給我印象最深的不是他在推特上說的那些亂七八糟的笑話，而是買房的關鍵:
位置，位置，位置.
樓盤附近交通便利，未來兩條軌道交匯，半小時內可到達幾個核心CBD和機場。在商業圈，今年開始建設壹個國際級的賭場，這也將增加未來房地產的價值。
房子從2019開始施工，到了工地，進度比預想的要快。旁邊是壹棟新建的辦公樓，部分樓層已經投入使用。
房地產現場場景
旁邊的寫字樓也陸續投入使用。
前面說過，菲律賓本地人買房欲望不高，消費屬於“今朝有酒今朝醉”的畫風。人們更習慣於租房，所以靠近寫字樓的公寓是個不錯的選擇。
2.房間類型
本地主流客房有兩種類型:
1、20-24m？壹間臥室；
2、35-38m？壹室壹廳。
當然有50平米m？以上，既然是投資，那肯定要選壹個好周轉的房間。
這次買的四套房都是36m？壹室壹廳，菲律賓的房子按套內面積計算，國內實際面積45m左右？以上。
還順道看了幾個同商圈其他樓盤的樣板間。
菲律賓沒有“居民區”這個概念。大家都住公寓，格局和精裝修風格都差不多(裝修質量壹般，差不多是中國十年前的水平，估計菲律賓整體建築水平也差不多)。
？樣板房1
？樣板間2
物業管理還不錯，比如我住的中檔公寓:
公寓環境
樓下遊泳池
這次買的公寓配置差不多，有兩個遊泳池，壹個健身房，壹個戶外兒童遊樂場，壹個冥想花園等等。
3.價值點
主要的投資價值點，我就重點說兩個，壹個是商圈價值，壹個是周邊房產。
先看商圈價值。
在全新的奎松CBD，已建成6棟甲級寫字樓，其中不乏阿裏巴巴、惠普、渣打銀行等知名企業。
另外，如上所述，馬尼拉的基礎設施壹般，堵車程度讓人不寒而栗。在這種情況下，靠近軌道交通的公寓無疑更具投資價值。
看看周邊的樓盤。
商圈公寓單價集中在2-3萬+/平，最貴的3.7萬/平。我這次買的公寓價格1.7萬/平，處於窪地。
該建築面向新奎松大道。
為什麽價格這麽便宜？
原因之壹是房地產公司不是中介，而是批量買家(收取服務費而不是傭金或差價)。他們去年以團購的形式買了幾百套房子。
菲律賓有很多從中國進口的建築材料。於是，今年，中國完成了令人恐懼的垃圾分類，大大增加了建築材料的成本。
羊毛出在羊身上，所以今年又推高了房價，去年的房價變成了價值窪地。
就價格而言，我在其他海外房地產公司看到過類似的價格，但是付款方式沒有優勢，比如首付15%，前四年付40%。
所以繼續—
4.付款方式
這批期房2024年交付，首付0，每套每月2500元，五年交付25%。最後剩下的75%壹次性結清。
在這個過程中妳可以隨時拍攝。
轉手時優先考慮房地產公司的團購者，中介費0，只需1，000元的更名費；如果沒人接手再考慮中介轉讓，中介費是轉售價格的3-5%。
對了，因為房地產公司在菲律賓有物業公司的股份，交房後可以通過壹站式轉給物管，房東可以在國內收房租。
如果是現房，國內在菲律賓做房地產的公司也簽了很多現房項目的租賃托管協議。
用壹張照片作為例證。住小房子和短租B&B的模式也是主流模式之壹。
04
我為什麽要買海外的房子？
原因很簡單。
首先，投資是為了賺錢。
很多人都有海外買房的打算。他們壹說話就掰著手指頭說，我打算把它當投資房用，以後就是養老房了。最好是幫助移民。順便問壹下，孩子有可能去國際學校嗎...
不管是投資還是做事，盡量簡單。
妳的目標越清晰，就越容易對紅點做出決定。
我個人投資偏向房地產，國內有剛需房，也有投資房，但是我們知道黃金時代早就結束了。菲律賓的經濟基礎在東南亞國家中相對較好，房價處於紅利上升期。目前市場還是理性的。
並且，租售比比較可觀，租金收益7-9%。CBD附近30多平米的壹室壹廳，每月4-5K。
其次，它有利於現金流。
本來也考慮過包括日本在內的海外房產，但是小戶型基本要求壹次性付款，對現金流有壹定壓力(主要是我沒那麽多現金~)。
既然是投資，我通常遵循兩個原則:
第壹，不能全押。投資的錢，在自己的風險承受範圍內，不會把所有可用的現金集中在壹個單壹的項目上。
第二，投資不應該成為影響生活的負擔。如果妳咬牙切齒，吃糖之前就會滿嘴黃蓮，幸福感會大打折扣。
第三，優化收入結構。
人生前半段靠主動收入，後半段靠被動收入。
作為壹個剛剛邁不上年齡線的中年男人，除了繼續努力賺錢，我也要開始為下半年做打算了。房租收入是典型的“睡後收入”。
血汗錢，怎麽能讓他們閑著？讓他們幫我快點幹活。
繼續用照片做插圖。沒有濾鏡的海邊很美。
05
最後，我想強調壹點，本文僅供個人投資分享。
讀者經常在後臺問我:
每壹個投資決策的好壞，不僅要看投資是否能帶來預期收益，還要看是否與妳的整體情況相匹配，包括妳的收益、負債、風險偏好等等。
有人炒股年薪七位數，有人玩比特幣賺大錢。投資這種事情是因人而異的。
希望這篇文章能給妳帶來壹些新的思路，也希望我們都能找到那堆濕雪+壹個長坡，擁有自己的雪球。
—結束—