大亞灣的企業主要分布在澳頭鎮和響水河，中心區也有少數企業，但出租和外銷寫字樓供應基本向澳頭傾斜，現有房源主要集中在安徽大道兩側。安徽辦公樓位於安徽大道盡頭，層高12層。現6至9層由F中國有限公司租賃；10至12層業主安輝公司計劃自用；1至2層為商業樓宇，已全面入駐銀行、餐廳等。第三層也已租出壹大半，分別由歐德儲油、三菱麗陽、平安保險租用，普萊克斯將在年底前占用剩余部分。安徽寫字樓作為當地唯壹的國家標準寫字樓，中央空調、冷熱水、消防安全監控等設施齊全。假日酒店提供物業管理。業主對外出租價格80元/㎡/月(含精裝修)，綜合管理費3元/㎡/月(不含空調使用費)。檔次和收費都是當地最高的，但因為價格高，除了壹些大型外資企業，並不普及。
安徽大道沿線其他可以做辦公租賃的地方，檔次和價格差別不大，通常在2030元/m2/月(平裝/精裝)，辦公條件普遍較差，管理費也壹般在0。6元//m2//月左右，目前出租情況壹般；新建風華大廈100至300㎡中小辦公室租金3040元/㎡/月(平裝/精裝)，綜合管理費3元/㎡/月。沒有中央空調、熱水等設施，停車場也不完善。正式開業五個月的租售業績大概是三分之壹。
二、租賃經營策略
我公司擁有安徽寫字樓4、5層物業，單層建築面積1262。84㎡，電梯間，衛生間已裝修。因為這裏已經形成了當地最高檔寫字樓的形象，幾家大型外企都在這裏辦公，所以對高端客戶很有吸引力。
由於當地寫字樓租賃市場整體市場依然疲軟，新增企業尤其是有實力的企業數量較少，寫字樓供應量仍在增長，形勢不容樂觀。在南海石化項目的帶動下，壹批中下遊產業陸續到大亞灣考察，其中不乏世界級企業。但由於與中海油、殼牌的合作關系不確定，現階段不太可能在大亞灣設點。因此，預計近期不會有大面積租賃寫字樓的機會，租賃市場仍以中小企業為主。
隨著大亞灣石化產業的發展，明年可能會出現壹些轉折。南海石化項目將於下半年投產，投資265億元的中海油煉化項目也將於上半年開工建設。中海殼牌連鎖企業、中海油15套煉油裝置承包商將陸續正式落戶當地。屆時寫字樓高端租賃市場預計前景看好，我公司也在積極聯系中海油等相關企業爭取引進。
我們的主要競爭對手是安徽公司。該公司是大亞灣假日酒店及公寓的業主，擁有安徽寫字樓的大部分產權。目前，中海殼牌及其承包商和下遊配套企業幾乎全部租用安徽公司的物業。對方與石化企業系統建立了長期穩定的關系，長期合作。擁有專業的營銷團隊、充足的開發資金、配套物業和運營資源。與此相比，除了價格，我們沒有其他優勢。明年上半年，其主要租戶將從寫字樓和公寓中撤離。由於雙方時間和目標客戶接近，勢必在市場競爭中與我們正面交鋒，成為最大的威脅。
寫字樓的營銷渠道主要有兩種:獨立運營和外包代理相結合。公司可以投入人力物力尋找自己的客戶。雖然成本大，但回報也很可觀。問題在於，與競爭對手相比，它處於信息劣勢。外包可以利用外部資源，享受利益，創造更多機會，但會降低單位收益率。
通過前段時間的營銷，我們已經和很多有意租用寫字樓的客戶建立了聯系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務所、溫州四建工程公司等。，每個需求面積約300m2。
秘書站:正在和大亞灣匯僑公司等壹些機構討論合作或者外包。對方有這個意向，但他們對目前的市場形勢也持謹慎態度。同時他們認為明年上半年形勢不錯，春節到5月份有大規模租賃的可能。目前主要還是要做好零售租賃業務。
真正的問題是，沒有單獨裝修的寫字樓，不符合中小客戶的租賃要求，而且因為長期閑置，公司的4樓和5樓樓盤已經被物業經理封了，導致帶領客戶入遊極為不便。精裝修的寫字樓對大型高端企業也更具吸引力，安徽公司投資17萬元精裝修寫字樓和公寓，引進中海油殼牌和F公司就是明證。所以寫字樓裝修急需，至少公共部分要精裝修，其他部分簡單裝修。如果能在今年年底前完成改造工程，將非常有利於抓住機遇，盤活辦公資產。
第三，成本和價格
據測算，安徽寫字樓的精裝修費用應該在520元/㎡左右，包括空調、消防系統的布置和改造。按照每層1250m2計算，單層投資約65萬元。如果只對公共區域進行精裝修，其他部分進行簡單裝修，則降低成本約1/4，單層投資不超過50萬元。另外，提供業務服務的必要設備預算投資4萬元(暫不考慮)。詳見辦公樓裝修設計項目預算表，總費用以最終審核結果為準。
定價策略應參考主要競爭對手安徽公司物業的當地平均價格水平。如上所述，市場調查結果顯示，精裝修基礎上5060元/㎡/月的租賃價格很有競爭力。在局部精裝修的情況下，最好不要超過40元/㎡/月，相信大部分企業都能接受。
按入住率70，以50元/㎡的價格計算，單層收益約為43750元/月，15個月回收改造投資；局部裝修出租價格按40元/㎡計算，單層收益約35000元/月，14個月收回投資。
如果采用外包，我們只需要進行局部精裝修。儲備合同價格初步定為30元/㎡/月，單層收益約為37500元/月，投資回收期約為13個月。我們還在和外界接觸，討論網約的可能性，就是不做任何投資，承包商投資裝修找客戶。儲備合同價格初步定為第壹年20元/㎡/月，第二年30元/㎡/月，利潤約為654.38+0.5萬元，低於我們估算的改造投資。不過，上述計劃的實施需要時間，也沒有絕對的把握。
四。總結和建議
1.目前大亞灣寫字樓租賃市場並不活躍，客戶資源非常寶貴。現有客戶基本都是小需求，大企業估計要等到半年後了。
2.抓住現有中小客戶的前提是把寫字樓分開裝修，也有利於以後吸引大客戶。如果年底完成改造工程，樂觀情況下，明年5月前出租率可達80以上。
3.定價壹定要有競爭力，靈活采用各種業務合作模式，積極尋求外包等簡單實用的方式，避免我們的弱勢。
4.第壹，可以考慮用壹層墊資來裝修，這樣可以降低風險成本。同時可以爭取銀行裝修貸款(房產評估值的30%左右)，以上負債可以從租金收入中償還。
如果上述計劃能夠盡快實施，我公司有信心盤活辦公資產，獲得穩定的收入，為假日美容項目的早日開展提供支持和保障。