房產稅是對房產所有人或房產實際使用人征收的壹種財產稅，以房屋價值或租金收入為計稅依據。我們按照有償租賃和無償租賃對租賃物的房產稅政策進行梳理，還包括壹些特殊的租賃形式，如融資租賃、地下建築租賃、無產權房屋租賃等特殊租賃情況。
壹、有償出租房產的房產稅相關政策
(1)基本規定
《房產稅暫行條例》規定，出租房產的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。
(2)優惠稅率
1，低稅率4%。根據《財政部國家稅務總局關於經濟適用住房和廉租住房住房租賃稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)的規定，自2008年3月1日起，對個人出租住房，不論用途(註:根據蘇政辦〔2006〕136號文件規定，對企業、事業單位、社會團體和其他組織向
2、江蘇私房出租綜合征收率5%。根據《江蘇省個人出租房屋稅收征收管理暫行辦法》(蘇政辦發〔2006〕136號)規定，個人(包括外籍個人、華僑和港澳臺人員)在本省出租房屋，應繳納包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、房產稅、個人所得稅、印花稅、土地使用稅在內的各類稅收。租金收入申報真實，能夠提供真實有效的房屋租賃合同、協議或者收費依據的，應當按照本辦法規定的租金收入和綜合征收率計算征收。應納稅額的計算公式為:
應納稅額=租金收入×綜合征收率
綜合征收率統壹定為5%。
3、公有住房和廉租住房免稅規定。根據《財政部國家稅務總局關於調整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅[2000]125號):
對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位出租給職工的自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；對實行產權歸戶、按政府規定的租金標準出租給居民的私有住房政策，暫免征收房產稅和營業稅。
(三)房地產有償出租的特殊情況
1，關於融資租賃房產的房產稅問題。根據《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於城鎮土地使用稅房產稅有關問題的通知》(財稅[2009]128號)，承租人自2009年2月1日起，按照房產殘值繳納房產稅。合同沒有約定起止日期的，從合同簽訂的次月起，承租人按照房產殘值繳納房產稅。
2.地下建築出租的財產稅。根據《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於具有住房功能的地下建築征收房產稅的通知》(財稅[2005]181號)，房產稅征收範圍內的所有具有住房功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築、完全建在地下的建築、地下人防設施等。，應按照有關規定繳納房產稅。上述具有房屋功能的地下建築，是指人們生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲存物資的具有屋頂和維護結構，可以遮風擋雨的場所。
出租地下建築的，按照出租地上房屋建築的有關規定計算征收房產稅。
3.房地產投資固定收入財產稅。對於投資不動產、收取固定收益、不承擔聯營風險的，不動產租金實際上是以聯營的名義取得，出租人按照租金收入繳納房產稅。
4.關於業主* *經營性房產出租的房產稅。根據《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於房產稅和城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)規定，房產稅由實際經營(包括自營和出租)業主在住宅區內擁有的經營性房產的托管人或使用人繳納。個體戶，按房產原值扣除10%至30%的余值，沒有房產原值或自有房產原值不能與其他房產準確區分的，由房產所在地地方稅務機關參照類似房產核實房產原值；出租的，按租金收入計算。
5.關於免稅單位出租房產的房產稅。根據《財政部國家稅務總局關於房產稅若幹具體問題的解釋和暫行規定》(1986)，國家機關、人民團體和軍隊自用的房產，是指這些單位本身的辦公樓和公務用房。
事業單位自用不動產是指這些單位本身的業務用房。
宗教寺廟占用的房地產，是指舉行宗教儀式的房屋和宗教教職人員居住使用的房屋。
自用的公園、風景名勝區，是指供公眾參觀的房屋及其管理單位的辦公用房。
上述免稅單位出租的房產和非自用的生產經營房產不在免稅範圍內，應征收房產稅。
二、不動產無償出租的房產稅相關政策
無償租用不動產涉及兩種情況，壹種是在合同約定的免租期內使用他人不動產，另壹種是不收租金使用他人不動產。在這兩種情況下，看似納稅人不必向產權人支付租金，但兩者有本質區別。
(壹)免租和免租使用的區別
免租是指本身存在的租賃事實，但在租賃交易中，出租人根據合同約定在壹定期限內免除承租人的租金，即免租期是在合同期限內支付租金的前提下免除部分租金的行為。
但是免租金使用本身並沒有租賃交易，實際上是壹種無償借貸。所以，雖然免租期和免租使用他人財產是壹樣的，即使用人單位也不用交租金。但本質上是完全不同的。前者是租賃交易，後者是無償貸款。
(二)兩種房產稅政策的區別
1.論免租期租賃房產的房產稅。根據《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於殘疾人就業單位城鎮土地使用稅安置政策的通知》(財稅[2010]121號)規定，雙方簽訂的租賃合同約定有免租期的，由產權人在免租期內按照房產原值繳納房產稅。
案例介紹:
2012年6月，稅務人員發現某企業賬面上有2000萬商鋪出租給個體商戶，但2011沒有申報房產稅。企業解釋，與個體商戶簽訂了三年租賃協議，第壹年免租金。2011為第壹年免租期。公司認為，根據租金收取房產稅的規定，第壹年不收租金，不需要繳納房產稅。對此，稅務機關認為，根據財稅[2010] 121號文件規定，租賃房產免租期內的房產稅應由房產所有人按房產原值繳納。
企業應補繳2011年的房產稅168000元，並按規定加收滯納金和罰款。計算公式:2000×(1-30%)×1.2% = 16.8萬元。
註:根據《江蘇省房產稅暫行條例實施細則》規定，我省房產稅按照房產原值扣除30%後的殘值計算繳納。
2.論免租使用不動產的財產稅。根據《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於房產稅和城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2009]128號)，應稅單位和個人無償使用其他單位房產的，按照房產殘值代為繳納房產稅。也就是說，在免租金使用的情況下，房產稅繳納義務的主體仍然是房產所有人，但由使用人代為繳納房產稅。
案例介紹:
近日，我局稅務人員發現，該單位在2011無租金使用所屬企業房產，房產原值280萬元，但未繳納房產稅。對此，稅務機關認為，根據財稅[2009]128號文件規定，單位使用其他單位的房產未出租的，應繳納房產稅23520元，並按規定加收滯納金和罰款。
計算公式:280×(1-30%)×1.2% = 23520元。