為了防止長租公寓再次雷人，北京和深圳率先行動。
2月2日，官網北京市住建委發布《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》(以下簡稱《通知》)，其中包括“住房租賃企業向承租人收取的租金金額原則上不得超過三個月租金”的規定。
就在北京發布這份通知的前壹天晚上，深圳住建局發布了兩份關於住房租賃市場發展的征求意見稿，壹份是《關於住房租賃資金監管的通知(征求意見稿)》，另壹份是《促進住房租賃市場穩定發展的意見稿》。
多地出臺該政策的背景是，2016年以來，住房租賃市場蓬勃發展，但甲醛房、租房貸款、資金鏈斷裂等事件頻發。特別是壹些輕資產住房租賃企業，采取“長付短付”、“AG低付”等方式盲目擴大規模，風險轉嫁給市場。更有甚者，他們已經將房屋出租作為工具，快速吸收租金，形成龐大的資金池後跑路。
設立資金監管賬戶，租金貸款只能劃給個人。
北京版《通知》要求，“住房租賃企業向承租人預收的租金金額原則上不得超過三個月的租金，且收付款期相匹配”。
深圳版征求意見稿為企業自有資金運作贏得了更大空間。根據征求意見稿，在深圳，房屋租賃企業通過委托經營或者轉租方式收取的承租人保證金和單個支付周期租金超過四個月租金數額的，監管銀行將對超出部分資金進行監管，或者由房屋租賃企業提供相應的銀行保函進行擔保，監管資金不得隨意使用。
對於監管資金的後續使用，監管銀行將從租賃合同生效後的次月起，按月向住房租賃企業發放租金。
值得註意的是，北京要求之前容易產生糾紛的租房押金要存入指定賬戶。通知規定“住房租賃企業向承租人收取的保證金應當通過北京市房地產中介行業協會設立的專用賬戶進行管理，收取的保證金金額不得超過1個月租金”。
北京和深圳對金融機構向承租人提供個人租賃貸款都有更明確的限制，要求金融機構將貸款劃入承租人個人賬戶，並應與承租人單獨簽訂貸款協議，不得以租金優惠為名誘導承租人使用住房租賃貸款，不得將租賃貸款納入住房租賃合同。
同時，深圳住建部門推進住房租賃合同網上簽約。房屋租賃企業未提供房屋租賃相關信息或未在網上簽訂房屋租賃合同的，將依法暫停發布房源。
RealData的高級分析師黃輝表示，使用長期預付款的租賃公司將面臨“去杠桿化”。壹方面，《通知》明確租賃企業不得收取超過三個月的租金，通過開業申報、租金和押金代收代繳等方式嚴格規範住房租賃企業，並要求企業在開業前向主管部門報告，以減少租金和押金的繳納期限；另壹方面，禁止向住房租賃企業撥付租賃貸款資金，通過“高收入低產出”、“長收短付”、租賃貸款等非法模式擴張的企業將逐步出局。這種方式可以有效降低企業資金鏈風險，保護租戶權益，尤其是經營風險高的中小企業將被逐步淘汰，優化行業經營環境。企業需要調整精細化的經營模式，專註於單店利潤。壹是規範資金使用制度，審核自身合規性；二是做好“以產定收”的成本管理，通過精細化運營保持穩定健康的現金流。
自由、互容等頭部公司率先表態。
北京版《通知》強調了平臺的責任，規定“網絡信息平臺未履行主體和房屋信息核實發布責任的，網信部門可以根據住房城鄉建設部門的意見對其相關業務采取整改措施”。
北京市房地產中介行業協會會長李文傑表示:“近年來，住房租賃市場在專業化、制度化、規模化快速發展的同時，租賃公司也頻頻爆出，暴露出經營過程中的壹些階段性問題。《通知》“對癥下藥”，抓住住房租賃企業經營風險的關鍵，針對租賃經營過度金融化導致的‘資金池’問題，從支付與租賃期限匹配、限制租賃貸款、監管保證金等方面開出藥方，幫助住房租賃企業回歸良性競爭、健康發展的軌道。”
長租公寓企業也普遍歡迎該通知。京自遊總經理周軼君認為，該通知意義重大，有利於行業的長期穩定發展。自如也將積極配合監管，落實新規要求，繼續在合規管理、信用建設、運營監管等方面積極與相關部門對接，促進住房租賃市場平穩健康發展。
翔宇總經理劉洋也表示:“近年來，各地住房租賃企業為了搶占市場，紛紛采取AG低價、強制租貸等措施，飲鴆止渴，擴大規模，最終導致礦爆頻發，想要穩健經營的企業也受到了影響。及時出臺規範行業亂象的文件，有利於糾正企業被資本綁架的錯誤發展方向，進壹步凈化住房租賃市場競爭環境。”
我們將推出壹項試點業務，以改變租賃和優化租房積分。
與此同時，深圳市住房和城鄉建設局也提出了壹些措施，如推進“商租改”試點，多渠道增加租金供給，加強對城中村住房大規模租賃改革的指導，優化租賃點準入，實施租賃稅收優惠政策等。
措施中，備受關註的是積分入戶措施。意見稿顯示，逐步推進租賃住房享受積分入戶政策中與購買住房同等待遇。在增加學前教育和義務教育學位供給的同時，優化租賃住房積分入學政策。
黃輝認為，目前大城市的公共服務權與戶籍、房產掛鉤，尤其是子女受教育權，租房家庭子女受教育的優先級較低。在落戶政策上，除了上海和成都，其他地方租房和買房的落戶點都不壹樣，租購同權的問題仍然亟待解決。深圳此次推出積分落戶和積分入學，將進壹步縮小租購群體在公共服務權益上的差距，有利於推動租賃市場賦能。
在加大租賃支持力度方面，意見稿提到，深圳首次明確提出執行居民用水用電價格標準，已實現“抄表到戶”並在市租賃平臺辦理新簽和續簽住房租賃合同或信息申報。對租賃住房和非住宅房屋按規定改建的租賃住房，水、電、氣加盟商應根據市租賃平臺推送的信息執行住宅價格標準。
事實上，在該措施發布之前，深圳部分長租公寓已經執行住宅價格標準。壹位魔方公寓租客告訴記者，在長租公寓集中爆炸事件受到關註後，他所居住的公寓水電已經按照居民價格標準執行，公寓也已經按照商業水電收取的費用返還了差價。
值得註意的是，此次政策從企業增值稅、房產稅、個人出租房屋稅等方面提出稅收優惠，同時明確將“商租改”納入稅收優惠範圍。住房租賃企業將住房出租給個人，為小規模納稅人的，按照5%減1.5%的稅率計算增值稅；對在深圳市住房租賃監管服務平臺(以下簡稱市租賃平臺)備案住房租賃合同或申報信息的個人，采取綜合征收方式征稅，2023年底前綜合征收率為0%。