產權房不是壹個法律術語，而是壹個源於現實生活的概念。所謂小產權房，是指建在農村集體所有土地上的商品房。住房建設的目的是出售，購買者是城鎮居民或其他非本村集體經濟組織的農村人口。
(壹)小產權房的法律性質
目前國家不承認購房人的所有權，購房人無法取得國家頒發的房屋所有權證。與符合國家法律並能取得房屋所有權證和土地使用證的商品房相比，上述類型的違法建築由於沒有經過政府的征地和土地出讓手續，不能辦理產權證和土地使用證，只能取得國家不承認的鄉鎮、村組織頒發的所謂產權證，因此被稱為小產權房。
我們應該對小產權房有壹個準確的法律定義，小產權房其實就是無產權房。說它沒有產權，是因為我們知道我們平時買的商品房是有兩證的，壹個是房屋所有權證，壹個是土地使用權證。至於小產權房，這兩個證都沒有，沒有土地登記，也沒有房屋登記。所以實際上這樣的房子是沒有產權的。所以準確來說，房屋和土地的產權大小沒有區別，應該從有無產權來界定，而不是從產權大小來界定。小產權房就是沒有產權的房子。
(二)，小產權房的特點
第壹，集體土地上建的房子。“小產權房”最重要的特點就是在集體土地上開發的房子。根據我國現行法律法規，農村土地壹般歸農村集體所有。如果要在農村集體土地上開發商品房，向社會公開銷售，必須由國家征收，變性為國有土地，然後賣給開發商。開發商只有向國家繳納土地出讓金等稅費後才能開發建設。
二是沒有“五證”。商品房之所以公開銷售，是因為具備開發條件，“五證”齊全，即國有土地使用證、規劃許可證、規劃工程許可證、施工許可證、商品房預售(銷售)許可證。但由於沒有國有土地使用證，“小產權房”無從談起規劃許可證等“四證”。
第三，價格便宜。“小產權房”好賣，最重要的是其價格相對便宜，甚至比正常商品房便宜壹半以上，因為不包括征地費、土地出讓金和各種稅費，所以價格低。
第四，沒有合法產權。小產權房不能進行產權登記，不能辦理產權證。城鎮居民購買“小產權房”，無法在房屋登記機構進行房屋登記，無法取得房屋所有權證。
第五，發展中違規多。“小產權房”的開發沒有商品房的開發嚴格。大部分是沒有開發資質的村或公司開發的。有的是建築公司開發，也有單位或個人參與開發。沒有必要的開發資質和公司的經營條件，無法保證房屋的設計和施工質量。
(三)，小產權房發展模式
“小產權房”從無到有，從小到大，從體到多件，經歷了漫長的時間。壹般來說，有四種主要模式:
1，由村或鄉(鎮)牽頭，以“舊村改造”、“新農村建設”、“農民新村”為名，利用現有宅基地或集體土地，甚至占用耕地建房。除了滿足當地農民的住房需求，還有壹部分被“市場化”，以彌補住房建設所需資金的不足，收益歸集體所有。這種類型主要分布在城鄉結合部的廣大集體土地區域，規劃劃分為城區(如武陟縣城關鎮)。壹般這類房子都是以成片開發為主，有的是幾棟或者十幾棟。這是小產權房最常見的模式。
2.開發商以建設安置房為契機，以搭便車的方式搞“房地產開發”形成的小產權法。上世紀90年代初，由於城市化和城市建設的需要，為了安排城市拆遷戶居住，在城鄉結合部等城市總體規劃區集體土地上開發建設的回遷房和安置房被少數住房開發商悄悄出售，以彌補資金不足。
3、開發企業直接從鄉鎮或村租賃30-50年的農村集體土地，以農業開發的名義如農業觀光園、農業采摘園圈地進行住房開發。這種模式正逐漸成為小產權房的重要模式。通過村委會租賃村內土地，以農業項目開發的名義，將壹部分土地建設成水果、蔬菜、水產養殖等農產品開發基地，另壹部分開發成低密度、高檔商品房，以農房的名義出售；壹些個人以農業開發為名，實際上是租賃農業用地，簽訂長期土地租賃合同，然後自建別墅對外銷售。購買者多為城市居民，有的是周末度假，有的是買來出租給外人種植；還有壹部分人，因為房價極高，住在市中心；還有第二套房子可以用。
4、由村或農村集體經濟組織出土地，開發商共同從事房地產開發，約定按比例分成房屋，並出售自有房屋。主要分布在城鄉結合部的農村集體土地上(如武陟縣以東的中村)。
(四)，小產權房的風險
對於壹個規範的房地產市場來說，商品房產權沒有“大還是小”、“國有”和“集體”之分。所謂“小產權房”，就是沒有產權的房子，是壹種非法產品。“小產權房”和價格低廉也是不爭的事實，但低廉的價格背後隱藏著巨大的風險。相當多的購房者對自己購房的風險不夠重視或缺乏了解。
壹是購房者的合法權益得不到保障:無法進行房屋登記，國家也不頒發房屋所有權證，業主在占有、使用、收益、處分等方面的權益無法得到充分有效的保護。2007年6月，建設部警告說，非集體經濟組織的成員將無法登記他們的產權，他們的合法權益將很難得到保護，當他們購買這樣的房子。壹些承諾辦理“農村產權”、“小產權”的項目，不符合法律規定，不受法律保護，即無法辦理土地使用證、房產證、契稅等合法手續。根據我國現行土地管理法等相關法律規定，非集體經濟組織成員(即城鎮居民)購買在農村集體土地上開發建設的房屋，沒有土地管理部門統壹頒發的國有土地使用證、規劃部門頒發的規劃許可證和房管部門頒發的施工許可證，甚至沒有房管部門頒發的商品房銷售(預售)許可證，將無法辦理《物權法》和《辦法》規定的房屋登記。業主在房屋使用過程中的占有、使用、收益、處分等合法權益不受法律保護。即使房屋完全入住，也沒有房屋登記，沒有房屋產權證，意味著購房人不是合法產權人，不能用法律作為維護自身權益的武器。壹旦集體要求收回土地和房屋或政府計劃排除房屋，購房者將得不到法律支持。國土資源部有關負責人曾公開指出:“土地征收，如果今後涉及道路、市政等規劃變更，國家將對土地進行征用，只能補償土地的實際所有者——當地的村鎮，而不能補償購買者。”國家的搬遷補貼只會給集體土地的原“村民”，購買者得不到任何搬遷補貼。
二、買賣合同無效:無效的買賣合同不受法律保護。根據《村莊和集鎮規劃建設管理條例》，村民在本村或集鎮建房是合法的，部分村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅用於安置本集體經濟組織成員也是合法的。但以相對較低的價格向本集體經濟組織以外的成員，即城鎮居民擴大銷售，是違反相關法律規定的。開發建設的“小產權房”和“不動產房”的開發行為是違法的，而沒有合法用地手續和合法開發手續的“小產權房”和“不動產房”的交易和買賣合同以及商品房合同是無效合同，無效買賣合同不受法律保護。國土部曾指出，“小產權房”的購房合同或協議不受現行法律保護，如果村委會要收回房屋，購房者在法院得不到支持。
第三，買受人的權利無法正常行使:交易、轉讓、繼承受到極大限制。
由於“小品房”只能由集體經濟組織成員使用，在市場交易過程中，不能在統壹的房地產市場和房交會公開交易，只能私下交易，增加了風險，極大地限制了交易；在房屋使用過程中，戶籍、子女上學、采暖費繳納、過戶、繼承、抵押、公證等日常生活受到極大限制，房屋價值無法得到充分體現和延續；購買者無法行使自己正常的權利和應有的效力。
第四，房子本身的風險:缺乏法律的約束和限制。
我國對商品房的開發、銷售和物業管理有嚴格的監管制度，對商品房的設計、施工、監理有壹定的標準和規範，對商品房竣工項目有壹套相應的驗收備案制度。所以買商品房風險小，住房產品質量有保障，出現問題後有壹定的保護措施。而“小產權房”從土地到開發建設再到銷售都得不到相應的監管驗收保障體系，房屋產品質量得不到有效保障。而且房屋本身出現質量問題後，補救和翻新的途徑較少，購房者買後風險較大。