9月11日，北京銀保監局官網開出兩張罰單，再次向外界表明監管層對非法信托融資零容忍。
因違反《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條，中信信托有限責任公司、建信信托有限責任公司被罰款654.38+0.2萬元，原因為房地產開發企業違規使用信托資金支付土地出讓價款。
這已經不是監管部門第壹次開罰單了。2019以來，金融機構因直接或變相提供金融服務被罰款。
9月15日，時代周報記者從接近此次被處罰的兩家信托公司的人士處了解到，被處罰是因為之前的違規項目，並非近期的新項目，但該人士並未透露涉及的房企。
9月13日，多位房地產行業人士向時代周報表示，房地產融資調控將繼續收緊，目的是引導房企融資更加合規。
在“房住不炒”的大方向下，房地產行業已經面臨拿地融資渠道堵塞、融資成本高的融資困境。
監管越來越嚴格。
在8月底的業績發布會上，融創中國董事長孫宏斌給出了“前所未有”兩個字來形容目前的融資環境。
在他的理解中，房企融資端的調控不僅影響房企拿地，還會蔓延到下遊銷售端。
在此言論的前三個月，銀監會發布的《關於鞏固治亂成果推進合規建設的通知》(以下簡稱“23號文”)率先敲響了警鐘。
根據17年5月發布的23號文，過去的幾種“曲線”融資方式成為監管層更名的對象:禁止信托公司直接向“四證”不全的開發商提供融資；或者通過股權投資+股東借款、股權投資+不良債權認購、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；禁止為房地產企業直接或變相支付土地出讓價款提供融資。
監管部門還在“查漏補缺”。8月，包括壹線城市和二線城市在內的32家城市銀行隨即迎來房地產業務專項檢查，包括開發貸款、經營性物業貸款、與住房相關的商業票據質押貸款等。
近日，據58安居客房產研究院首席分析師張博分析，5？9月份政策明顯呈現三步走趨勢。
在他看來，第壹步是從更早的“房住不炒”、“不把房地產作為刺激經濟的短期手段”的“設定和嚴控”，到第二步“嚴控信托”，第三步是實質性落實和“加大整改”。
加強監管的效果正在逐步顯現。
同策機構最新數據顯示，8月份40家典型房企融資額為368.26億元，環比下降5.815%，為年內第二次斷崖式下降。
根據世界銀行和用益信托的數據，海外融資和信托融資規模也大幅下降。
8月份，全房地產行業發行境外債券112億元，環比下降77%。同樣，新增投向房地產的信托項目金額為616億元，環比下降19%，同比下降40%。
在9月13接受時代周報記者采訪時，多位房地產業內人士認為，未來融資持續下滑將擴大對房企拿地的影響。
9月16日，某大型房企投資推廣部人員陳波(化名)告訴時代周報記者，離開了平時的集資、拿地，開發商需要時間適應。
“以前開發商拿地往往是通過1: 1甚至3: 7配資，也就是說壹半的拿地資金是銀行提供的。土地拍賣成功後，符合條件的還可以向銀行申請開發貸款。建安公司在開發過程中的預付款是給開發商的無息貸款。房子預售，就有現金收入。”陳波分析道。
陳波說，壹些機構甚至可以在拿地階段幫助房地產企業去杠桿，甚至披上合規的外衣。
這意味著，開發商可能不需要有太多的資金就能落戶。
9月13日，接近信托公司的人士向時代周報表示，雖然23號文幾乎完全堵死了信托公司以債權形式提供預融資的路徑，但預融資業務難以為繼。但目前仍有房企以符合“432”(“四證”齊全，自有資金投入30%，資質二級以上)的項目名義融資。業內俗稱“腸衣”。
據了解，套管通常的做法是為符合“432”的項目提供融資，但並不抵押項目或進行強監管，而是以新項目作為監管的抵押物，作為還款來源。
23號文沒有明確列出這種模式，由於銀行監管的監管標準不同，信托內部風險控制不同，這種模式還有操作空間。但截至發稿，時代周報記者未能進壹步確認具體項目和城市。
中小房企的困境
在市場的寒冬中，許多開發商不得不采取謹慎的態度來面對下半年。
從8月業績會上發布的信息來看，“謹慎”是部分房企的關鍵詞。融創就是壹個典型的例子。從今年5月份開始，公開市場的招拍掛和土地收購已經停止。融創的說法是“不要急於拿地，冷靜客觀判斷市場”，“專註壹二線城市，有機會再拿”。
同樣，中國恒大也給出了拿地的前提，“除非有政策利好，否則投資態度謹慎”。
但是，對於開發商來說，這些都是縮減開支的手段。想要生存，開源是關鍵。
自然就關心怎麽弄錢了。
監管嚴控房企融資，不代表融資壹刀切。
其實房企還是可以通過其他渠道開源融資的。
8月30日，深交所披露的公開信息顯示，“華西？碧桂園2065438+2009年第壹期資產支持專項計劃已獲批，擬發行金額為1835438+000萬元。
此外，如凱撒萬豪酒店654.38+0.26億元ABS、榮安地產4.4億元ABS項目、鐘君集團擬發行的80億元ABS正在被監管部門受理的路上。
在REITs融資上，招商蛇口也嘗試打開通道。9月2日，公司發布公告稱，擬將旗下五處寫字樓資產打包，發行REITs赴港上市。壹旦發行成功，HKEx將迎來12的REITs產品。
業內也有擔憂。“相比較而言，小開發商的競爭力不排除進壹步減弱。因為資金和資源都在向頭部房企集中。”陳波說。
壹些公司認為這是壹個機會。綠地香港董事局主席兼首席執行官陳軍在半年業績會上回應時代周報記者稱，融資收緊對公司未必是壞事。“綠地香港從未以信托方式融資，也不存在信托貸款和土地資金的前端融資。公司在中國的融資空間非常大，因為有很多工具還沒用上。”
強化分化
然而，房地產企業的融資成本也呈現出很大的分化。
融資成本的高低和融資金額的多少，對房企的融資能力提出了新的考驗。對於大多數民營房企來說，目前的情況並不樂觀。
2019上半年財報顯示，民營房企融資成本普遍在6%？9%。頭部房企碧桂園(02007.HK)和萬科集團(000002。SZ；；02202.HK)、中國恒大(03333.HK)、融創中國的平均融資成本分別為6.13%、6%、8.6%、8%。中型房企泰禾集團和R&F地產分別達到9.3%和6.48%。
央企背景的房企融資成本更低。以中海地產和華潤置地為例，今年上半年平均融資成本僅為4.28%和4.45%，較去年底下降0.02%。
央企和房企發債的優勢也很明顯。以中國恒大和招商蛇口為例。前者今年幾筆債權利率達到9%？11%之間，而後者在今年3月發行了15億元可轉債，票面利率占比為0.1%。同時，截至8月，40家房企中利率在4%以下的9家企業債務融資中，招商蛇口已占據4家。
但無論融資成本如何不同，房地產企業需要通過自身經營進壹步提高管理水平是不爭的事實。
公開資料顯示，不少房企已將回款率作為重要考核指標。原因不難理解，加速銷售回款成為開發商重要的資金來源。
"今年，碧桂園被評定為凈資產收益率."碧桂園總裁莫斌在業績會上表示。
萬科在評估支付時沒有設定具體的數字，而是細化了指標。執行時間保持動態，每季度調整壹次，以促進銷售和支付。“每天都是賣樓的好日子。”萬科執行副總裁兼首席運營官張旭說。
頭部房企如此，中小房企也是如此。比如旭輝控股(00884。HK)，據旭輝控股總裁LAM Raymond向時代周報記者介紹，公司專門成立了催收小組來催收這筆錢。“以銷定產，降低庫存，改善化學品，加快催收，是徐匯集團下半年的發展戰略。”
“就房企而言，我認為未來要規避兩類風險。第壹，貨幣資金和債務的風險。如果自有資金規模小，過於依賴外部融資，信用風險會比較大；第二是土地存量儲備不足、積極拿地的風險。”近日，聯訊證券首席經濟學家李麒麟在國家金融與發展實驗室發布的《中國住房金融發展報告(2019)》發布會上建議。