1、房地產項目評估開發貸款與壹般固定資產貸款的區別
房地產評估開發貸款具有其自身特性。壹是從科目使用性質看，根據房地產開發企業財務報表，房地產開發運作從資金形態到實物形態的流程均反映在“流動資金”欄目，“土地使用權”、“在建工程”等均在“存貨”科目核算，而壹般企業的“土地使用權”在“無形資產”科目，“在建工程”在“固定資產”科目核算;二是從房屋作為商品屬性看，房屋是高價值的商品，開發商從取得土地使用權到開發建設，最後到房屋建成銷售，類似於壹般生產企業從原材料逐步制造為產成品和銷售的過程;三是從還貸資金來源看，傳統項目貸款還貸來源為“利潤+折舊+攤銷”，而房地產開發貸款還貸來源為房屋租售收入。
2、房地產項目評估開發貸款的實質為項目融資
項目融資是壹種國際通行的融資方式，通過成立項目公司，作為項目建設主體和貸款載體，以項目合約為保障，以自身現金流為還款來源，並以項目資產作為貸款擔保，其和壹般貸款融資的最大區別就是以項目收益作為貸款保障，而非壹般貸款所強調的借款人“權益是債務的基礎”。房地產項目評估開發貸款基本符合項目融資的概念，但有所差別：壹是並非所有的房地產項目開發都成立項目公司，有時以原公司作為項目開發和貸款承貸主體，在項目評估時不能脫離原公司;二是若在貸款融資前，開發項目未得“預銷售許可證”，則開發商不能與購房者簽訂“房屋購買合同”，此可視為在房地產項目貸款發放前無法取得項目合約。
二、我國房地產項目評估開發貸款現狀分析
大部分商業銀行已對房地產貸款實施項目化管理，在貸款發放前必須進行項目評估，在規範房地產項目評估開發貸款運作、防範金融風險等產生積極作用，但由於銀行房地產項目評估工作實施較晚，無論在項目評估理論、實踐，還是在評估組織、實施上，都亟須進壹步改進。
1、在貸款發放時未將項目評估工作放在重要位置。部分金融機構在項目評估前，即已明確貸款意向，存有“為評估而評估”現象，評估工作甚至被視為對貸款的“包裝”和貫徹領導意誌發放貸款的“工具”。
2、缺乏專業的項目評估機構和人才。商業銀行尚未建立內部專門的房地產項目評估機構，多采取委托評估的辦法，而外部評估機構職業素質和職業道德良莠不齊，在很大程度上僅將銀行委托的項目評估視為創效之源，同時其不承擔也不具備承擔終級責任的能力，不可避免的導致評估可信度較差，項目評價出現偏失。
3、項目評估報告不規範。壹是內容不完整，重點不突出，邏輯分析少，在數據引用和選擇上隨意性較大，缺乏科學和事實依據;二是缺乏系統性，關聯度較差，在房地產評估報告由多人撰寫時，常出現數據前後矛盾，所得結論沒有支撐，互為脫節;三是不加分析的抄襲項目可研報告和貸款調查報告;四是重形式、輕實質，不能顯現項目特色，揭示個體風險。
4、項目評估人員素質偏低。房地產評估工作綜合性較強，評估人員需要熟悉項目評估、房地產、法律、財務等多方面的相關專業知識，而商業銀行多沒有專業的房地產評估人員，相應的業務培訓也較少，缺乏符合要求的房地產項目評估人員已成為制約項目評估工作的首要“瓶頸”。
5、項目評估缺乏有效監督、評價和責任追究機制。對外部評估機構，商業銀行難以把握其真實執業能力，更無從進行監督和責任追究。總裁學習網專家指出，對於銀行內部人員的評估工作，常存在重數量、輕質量的考核誤區，評估人員的責權利也未能明確，缺乏相應的獎懲和責任追究機制。
三、房地產項目評估運作內容和要點分析
1、房地產項目評估資本金內涵
項目資本金是項目融資的基本保障，房地產開發貸款項目資本金的比例原則上要求不低於35%(部分銀行規定商業用房項目資本金比例不低於40%)。項目資本金屬於非負債性質的資金，嚴格界定的項目資本金不應突破企業"所有者權益"(央行121號文件規定)，對新設的房地產公司而言，其"實收資本"即項目資本金，對仍用原公司開發項目的房地產公司而言，其只能為"所有者權益"中可以使用到該項目的現金部分。
新設房地產公司，其"註冊資本"通常不高，壹般為800萬元或2000萬元，而目前規模稍大的房地產總投資均在億元以上，顯然對項目資本金不得低於總投資35%的要求難以達到，在實際操作中，新設房地產公司多是接受股東的資金進行開發，往往僅以取得“土地使用權”的費用計，投入項目的資金即基本達到和超過總投資35%的比例。
項目公司和股東互為獨立法人，其資金往來應為負債性質，但對於民營房地產項目企業具有特殊性，母公司和房地產項目公司的董事長常為同壹人(或股東基本相同)，資金也為其統籌操縱，在此意義，上股東投資款可理解為項目資本金。在項目評估中，可以用項目實際投入資金為依據，對子公司、母公司的股東實質上為壹體的，將股東投入資金視同為項目資本金，而將關聯性不強的兩個公司之間的往來資金認定為負債性質。
對存量房地產項目資本金的界定，首先要把握其在建的所有項目，並按照項目總投資和已投入資金測算出其它項目所占用的自有資金;其次，要遵循長期負債與長期資產匹配的財務原理，剔除“固定資產”和“長期投資”等長期資金的占用，並按照謹慎性原則對“應收賬款”中賬齡較長、收回希望渺茫的非有效資產予以剔除，但與此同時，對於開發商其它項目待銷售房屋的預期利潤、且可用本項目開發的資金部分，亦可視情況將之認定為項目資本金。存量房地產公司可使用於貸款項目的資本金最高不超過下面公式的測算：