中國改革開放三十年，第壹批淘到金的人已經到了養老的年齡，威海、煙臺等作為世界人居城市，優良的空氣、優美的景觀、低節奏的生活深受這部分人群的青睞。但是可以說，經過這麽多年的發展，膠東的“旅遊地產”仍然在中低端市場徘徊。既得利益的驅使讓旅遊地產開發業態幾乎全部是旅遊住宅產品，雖然土地低成本運作讓開發企業的利潤空間足夠，但是高額的分銷成本以及幾無底線的議價空間使開發企業對景觀資源的打造、配套設施的建設無限壓縮。海景房地產市場隨著快速的發展，深層次問題已經逐漸顯露。
壹、 產品屬性、開發模式單壹
客觀的講，旅遊地產由於缺乏足夠的理論支持，還是壹個比較寬泛的概念。而膠東的海景房（青島黃島、煙臺的龍口、蓬萊、海陽、萊陽以及威海的榮成、文登、乳山）所謂的旅遊地產幾乎是“旅遊+房產”的開發模式，利用“海”這個無限大的主題來銷售樓盤在很長壹段時間裏成為膠東半島房地產開發的“主旋律”。開發企業充分利用每年幾千萬的遊客招攬購房者，利用壹個個“概念”來引導著沖動性消費。
開發商由於前期快速發展帶來的心理優勢，旅遊地產開發企業尤其是中小企業過分逐利，在產品和旅遊地產應該具有的屬性和建築理念上並沒有跟得上市場發展步伐，旅遊地產核心價值中最重要的配套更是困擾膠東部分區域海景房的重要因素。
二、 銷售模式讓威海海景房廉價的“虛高”
“我們的房價屬於價格窪地、房價沒有泡沫、升值空間巨大”幾乎成為了開發企業對未來漲價預期的統壹口徑。關於城市價值與房地產價格的關系，用三線城市的房價與壹二線房價相比本身就是沒有意義。而在膠東半島旅遊地產銷售尤其是周邊海景概念樓盤的銷售中，大量分銷式“層層剝皮”的銷售模式每年拿走這些企業8%——25%甚至更高的利潤。房地產代理商“綁架”開發商已經是既成事實，而純外銷樓盤幾乎都成為“被綁架者”。盡管這些區域的房地產企業有所警覺，但是既得利益的驅使以及營銷方式的匱乏，讓這些企業必須“隨波逐流”。某樓盤銷售總監就表示該區域的樓盤“提點”(即開發企業給代理機構的傭金)已經“沒有底限”，迫於代理商“誰家給的點高就往誰家帶客戶”的壓力，“大家在傭金問題上已經開始惡意競爭”。
這種惡性循環帶來的負面影響是不可估量的，從銷售層面上來講，第壹、開發企業高額的代理傭金導致成本提升，只能通過提高價格的手段來保證利潤；第二、中國的房地產代理機構，尤其是中小型代理機構良莠不齊，在高額利潤的趨勢下，銷售手段上利用虛假宣傳、誇大區域環境和投資價值、回避區域或項目的不足，傾力讓大量“不明真相的圍觀者”進入市場。所有這些，最終損害的永遠都是消費者的利益，近幾年媒體曝光的海景房負面事件大多是由這些因素導致。
大量以快速回報為目的的房地產企業參與，必然讓長期持續回報的旅遊地產項目無處容身。低土地成本運作卻不能實現高成本的配套，空置率不能得到很好的利用，讓威海的部分海景房炒作比較“火”的區域成為“空城”、“鬼城”。而沒有足夠人氣支撐的服務業和旅遊業也不能得到良性發展。
如此惡性循環的局面，讓了解膠東這些區域的房地產開發企業更加清楚，力求長期現金流和持續的人氣積累幾無可能，所以快進快出成為了最好的運作方式。於是，遍及全國的銷售網絡，螞蟻搬家式的銷售模式備受青睞，在北京、上海、南京、哈爾濱、沈陽全國各地城市看到，膠東半島好多周邊區域很多的房地產開發企業在各個城市裏都配備銷售團隊，而且多數以中小中介為依托，傳單為手段售賣自己的樓盤。
綜上所述，膠東半島周邊區域太多的海景樓盤並不屬於所謂的價格窪地，實際上屬於低廉的“虛高”，說白了，就是看著很低，其實可以更低……
三、 相對改觀但並不成熟的城市配套
說到“海景房”發展的瓶頸，必須提到這“該死的配套”，在cctv對威海某區域海景房的報道裏，配套成為了主要抨擊的對象。可以說，除了青島、煙臺、威海的市區有較為成熟的城市配套，炒作較為火爆的區域（龍口、銀灘……）的配套並不成熟，盡管我們的政府多年來壹直高喊加大城市配套建設，但是作為城市末梢部分或者非重點發展區域，配套設施建設相對匱乏。即使好多省級旅遊度假區，很多樓盤步行10分鐘內只有壹條公交線路，並且要相隔壹個小時壹班。
資源和配套才是旅遊地產真正的核心價值，海濱城市旅遊資源重點源於海，海濱城市對於內陸城市來講可以說步步是景，旅遊資源並不匱乏，但是膠東的旅遊資源並沒有得到“旅遊地產”的充分利用，如何在不破壞資源的情況下進行旅遊景觀深度打造，形成長期的、可持續發展的景觀、物業和旅遊產品配套，可以說旅遊地產還有很長的路要走。
最後的忠告：海景房，只是壹個概念炒作，壹個噱頭，您真正的選房要求是居住舒適方便為前提，可以肯定的和您說凡是做海景房推廣的地方看海景、吃海鮮都不是問題，好多人都是壹時沖動買的海景房，結果住起來才發現根本不是那麽回事。
人們想買海景房，最早都是去三亞旅遊感受南國的風光：大海，沙灘、椰樹、海鮮，但是這些都是建立在成熟的市政配套之上，城市的繁華和海景，缺壹不可，沒有城市的繁華就沒有人氣，沒法正常生活！大家都說麗江好，風景好，環境好，但是沒有人願意在那兒常住，而三亞就有人住，因為三亞是壹個城市。
我們都是都市人，習慣了城市的繁華和便捷，如果讓妳只是單壹的回到原生態的環境，誰也受了，您說對吧！！！