（1）因不可抗力致使不能實現合同目的。如地震洪災、政府政策、社會騷亂等不可抗力導致合同目的不能實現的。
（2）在履行期限屆滿之前，當事人壹方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。如出租人強行將租賃物收回去的，承租人可以解除合同。
（3）當事人壹方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行。如承租人逾期付租金，經出租人催告後，仍未在合理期限內支付的，出租人可以解除合同。
（4）當事人壹方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。如出租人提供的租賃物存在質量瑕疵，但拒絕更換的，承租人可以解除合同。
疫情可以解除租房合同。
1、承租人與出租人協商壹致的可以解除合同，當退房通知到達對方時解除租房合同。
2、如果因為疫情致使不能實現合同目的，出租方或承租方可以解除合同。
合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於當事人壹方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；
能退租，並解除租賃合同，這屬於不可抗力，需要和房東協商解決。法律講究公平原則，根據以往法院判決可知，壹般是免除承租人部分租金，或雙方各承擔壹半租金。
法律依據：《民法典》
第五百六十二條 合同約定解除當事人協商壹致，可以解除合同。
當事人可以約定壹方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。