1、出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在壹審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效；
2、房屋出租時，雙方只要是自己的真實意思表示，在不違反法律規定的情況下，就可以簽訂租房合同。
房屋不能出租有以下幾個情形：
1、屬於違法建築的；
2、不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；
3、違反規定改變房屋使用性質的；
4、法律、法規規定禁止出租的其他情形。
法律依據：《商品房屋租賃管理辦法》第六條
有下列情形之壹的房屋不得出租：
（壹）屬於違法建築的；
（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；
（三）違反規定改變房屋使用性質的；
（四）法律、法規規定禁止出租的其他情形。
《中華人民***和國民法典》第壹百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（壹）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。