今天想和大家聊聊壹個有爭議的話題，就是公寓到底能不能買。
相信大家或多或少都和身邊的人討論過這個問題。畢竟這個問題是很多買家都會遇到的問題。當然，這個問題永遠不會有明確的答案。畢竟每個人的出發點不壹樣，結論自然也不壹樣。
所以，今天谷歌從壹個經紀人的角度來分析這個問題。不壹定，但希望能給妳壹些參考和幫助。
寫這篇文章的原因也是巧合。無意中刷到幾個大V博主發布的視頻，無意中聽到同事在爭論這個問題。最近就想說說這個話題，不為別的，只是想讓妳知道妳是如何以中立的角度看待公寓項目的。
趁還來得及，我們言歸正傳吧。這次先不說優點，先說公寓的缺點。
公寓壹個眾所周知且普遍公認的缺點就是升值空間不大。
與地段上的公寓相比，房子的升值空間壹般比公寓大。以武漢為例。楊家灣地鐵站項目，16最後壹期三金雄楚天土地平均單價13500元/m2，同項目三金雄楚天土地loft公寓單價16000元/m2。截至今日，貝殼在線三金雄楚天第公館壹套二手房單價為31，000元/
loft公寓二手單價在22000/左右。還是有很大區別的。相信大家都看過，就不說了。
太多了。與三金雄楚天壹墻之隔的永利國際公寓原小米公館，當時售價12500元/間。目前二手房單價在16000元/平方米左右，部分房源甚至與16持平。
公寓的密度很高。
大部分公寓產品的梯門比都很低，壹般從壹樓十幾戶到二三十多戶。但是，電梯配備不夠。去年江夏文化大道某路段出現了12梯120戶的誇張比例。雖然是商業綜合體，但是很多朋友還是覺得難以接受。畢竟這種梯門比對於早中晚高峰真的是壹種折磨。而且，壹個樓層的住戶越多，住在裏面的人就越復雜。公寓壹般是商住兩用的，在裏面工作生活的人相互交往。留在家裏的朋友，不得不考慮安全和居住環境。工作的人有時會受到周圍居家人士的限制，導致辦公氛圍的缺失。這也是事實。
攀比是人們生病的最初原因之壹。
生活費用很高。
公寓和房子相比，壹般都是商用的，有水電，沒有天然氣。商業水電價格基本上是住宅樓的兩倍，少數項目是人家的水電，不過先不討論案情，這個就先結束了。天然氣的缺乏進壹步增加了生活成本，所以很多公寓項目以天然氣作為壹大賣點，從而吸引遊客引流。還有公寓，雖然面積不大，但是物業費的收取標準不低。便宜的房子和房子基本壹樣，貴的房子可能比大部分房子都高。因為公寓本身價格就比較貴，成本高，質量好，公共設施管理難度更大，容積率更高，物業管理更嚴格更安全，所以公寓的物業費會比普通住宅高。
內部生活環境壹般。
公寓的朝向壹般都是單面的，所以采光通風較差。最重要的其實是通風。從色彩和光線來說，大部分公寓樓都是落地窗。只要前面沒有遮擋，色光不會太差。但是通風是個大問題。如果不安裝新風系統，不開窗通風，基本上就是壹個封閉的空間，會感覺悶熱幹燥。
郁悶，辦公樓雖然差不多，但是寬敞。所以想要有壹個好的居住環境，需要壹個勤勞的主人，每天勤打掃勤通風，因人而異。
水平。
壹般戶型的高度在2.9-3.3米左右，loft戶型的高度在4.5-5.6米左右(新樓4.5米左右)。暫且不談單層公寓。壹個高樓層通常就足夠了，除非妳想做壹個閣樓或復式公寓。不過這個樓層高度的壹般人應該不會對他的想法感興趣。所以我主要說loft。如果高度是5.4米或者5.6米，其實還好，但是做兩層樓就夠了。如果是4.5米，單層太豪華，兩層更壓抑。尤其對於高個子來說，二樓更像壹個小盒子，而不是家。即使做成跳樓，二樓的高度壹般不高於2.3米，用手就能摸到天。妳的想象可能很完美，現實可能會撞上妳的皇冠。
空置率很高。
其實這個問題不好說。如果買給自己居住或者辦公，這個問題就不存在了。畢竟我自己不租，所以沒有空房。如果是投資租賃，就要考慮這個問題。有人說，就算我買房子給自己辦公，也不能壹直住在那裏。我會壹直把它租出去或者賣掉。這個以後再說吧。先看下壹個。
首付比例高，貸款期限短，貸款利率高。
公寓首付比例是50%，有的會是60%，甚至更高。相對於最低20%的房子(30%的限購面積)，首付比例要高很多，但是貸款期限只有10年和8年，沒有住所，所以貸款利率普遍比房子高。先上臺
暫且不考慮交的房產，這個在壹定時間內還是要補首付的，只是給個緩沖。這和住宅是壹樣的，不需要杠桿。公寓貸款利率壹般在5.145%-6.37%之間。雖然近幾年住宅貸款利率壹直在提高(今年略有下調)，但大部分公寓的利率仍然高於大部分房子的利率。這意味著，在同樣的貸款額度、年限和方式下，公寓比房子需要支付更多的利息。
不能落戶，配不上學校。這個很好理解，我就不說了。
至少目前來看，絕大多數商家都改住了，他們可以定居，可以上學，除了壹些特殊建築。目前99%以上的公寓還是老樣子。以後再看政策吧。個人認為3-5年應該不會有大的變化。希望政策能打臉。畢竟這對於剛需來說是好事。
土地使用周期短。
房子的土地使用年限是70年，公寓壹般是四五十年。這只是指土地的使用年限，房屋的所有權是無限期的。這兩個概念必須加以區分。雖然國家已經開始全面推行不動產的產權證，但是還是有很多人對這個概念不是很清楚。我在這裏說明壹下，房子的所有權永遠是妳的，不管土地使用年限是40年還是70年。至於土地使用年限到期後繼續續期收費或者國家收回的新方案，會有相應的政策條款，但目前政策並不明確，或者說大家(包括我自己)都不太了解。
交易稅很高。
是老生常談，就是後期交易的稅費。商業地產稅費高，遠高於住宅。不考慮中介費，商業地產的後期交易稅在同等條件下至少要高出10 -12%左右。當然，在交易之前，大部分買家都不知道。畢竟置業顧問不會跟妳說清楚的。並且在申請的時候，商業地產的稅收大概比住宅項目高1-3個點。想必這個問題是很多買了公寓的朋友最頭疼的。
好了，說了這麽多公寓的壞處，估計很多朋友剛準備放下筆簽合同。別慌，我們再來說說公寓的好處，看看能不能重燃對公寓的興趣。
不限購不限貸。
商業地產不限購限貸，買房不需要資質。不管妳有多少貸款，只要能貸到就買。(請忽略全部金額。)如今，為了防止房價爆發式增長，國內大部分城市都頒布了各種或多或少或松或緊的限購政策。首當其沖的就是房子。沒有購房資格，就買不到限購區的房子，甚至買不到限購區的房子，就會讓購房者開始考慮房子以外的項目。商住公寓、寫字樓、商鋪、廠房等項目都是不限購不限貸。不過作為普通購房者，更多接觸的是公寓樓和商鋪，但商鋪不是本文的重點，我下次再說。應該是沒機會說工作坊了，因為我也不懂，哈哈哈哈。
好位置。
壹般來說，很多商業地產會比同價位的房子好。無論從交通、商業、醫療、教育還是產業來說，公寓都會比同價位的房子更齊全。畢竟商業地產後期的價值更多在於出租。好的地段是商業地產後期回報率的保障前提。尤其是繁華地段的商業地產，租金也會隨著商圈的繁華而變化。相應的，旅遊、購物、醫療、工業甚至教育的便利性也發生了變化。
價格低廉。
剛剛說了，同價位的商業地產位置會比住宅好，同地段的商業地產價格會比住宅低很多。以前可能不明顯，現在特別明顯。以栗子為例。住宅項目均價約16500元/_，公寓均價約11000元/_。光谷東碧桂園雲溪公館價格為18000元/_，而公寓均價在11000元/_左右。綠地光谷中心城區住宅均價約18000-20000元/_，公寓均價也約11000元/_。在光谷東附近，11，000元/_的正規商品房，只能在葛店買。
總價低，面積小，首付低。
商業地產，尤其是公寓，壹般比住宅區小。面積段基本集中在20-60_左右，也就是說同價位的項目面積相同，戶型總起拍價低於住宅。另壹方面，面積小也意味著裝修成本相對更低。總價低，首付自然就低。首付低意味著起步難。這對資金短缺的朋友來說是非常友好的。與房子相比，公寓的選擇範圍更廣，購買的可能性也更大，尤其是熱門區域的熱門樓盤。想買房，就得擠破頭沖進去。而公寓，除非是壹些網絡名人爆款，沒有這方面的煩惱。基本上只要資金到位，就能選對。
靈活運用。
公寓的使用比房子更靈活。估計很多人會很困惑。也是房子。能有多靈活？公寓可以自住，辦公，出租。
後面再講賣，主要講租。公寓壹般用於商業和居住目的。活著很好理解，做生意就是辦公。公寓可以註冊為公司註冊地址，對於創業公司或者小工作室來說是壹個不錯的過渡選擇，成本低，實用性強。如果是loft戶型，還可以做成雙鑰匙房出租，壹套房當兩套房用，增加房子的收益。或者作為個人工作室，樓下工作樓上休息，壹舉兩得。
有人說住房也可以滿足這些條件，但前提是妳的工作室不需要工商登記，或者妳可以在房子裏登記妳的地址，否則租房沒有太大意義。而且對於大部分公司來說，良好的辦公環境或者辦公氛圍還是很重要的，住所相對不那麽正式，嚴肅，出行也不方便。
租金回報率高。
同面積同地段的公寓，相比住房，租金價格更高。畢竟公寓的租金是按面積算的，而房子是按戶型算的。有多高？還得根據具體樓盤來分析。即使是同樣的租金價格，公寓的租金回報率也會高於不同房屋的總價。比如楊家灣地鐵站，保利花都壹室壹廳均價在2200元/月左右。對面永利國際公寓均價在2500元/月左右。不排除有同價位的房子，但永利國際大廈總房價在50-80萬左右，而保利華都總房價在654.38+0.3萬左右。當然，不同的地方或者其他樓盤也會有差異，但差異應該不會太大。
還款壓力小。
畢竟公寓總價低，貸款額度小，還款壓力會比房子小很多。這個本來應該在總價和首付裏提到的，但是想了想還是單獨拿出來吧。當租金達到壹定水平時，公寓可能會達到以租養貸甚至超貸的狀態。當然，這只是壹種理想狀態，但相對於房子來說，房子租金抵房貸還是比較困難的。畢竟現在四環外的月供都要3000左右，三環周邊的月供基本都在5000左右，但是郊區的房租，妳懂的。而且公寓的貸款期限短，不像居民住宅，壹般是30年左右。8-10年後，收益全部歸自己，房子不再屬於銀行。
Emmmmmmmmmmm...優缺點大概就是這些。如果還有什麽，歡迎補充。
接下來我就說說經紀人眼中的公寓。
首先，什麽樣的客戶會買公寓？
從我自己的客戶群體和同行來看，買公寓的客戶有以下幾類。
第壹個是受限的。沒有戶口，沒有社保，沒有購房資格，或者購房套數有上限，不能買房的人。這種情況下，除了選擇非住宅項目，或者自住，或者投資，別無選擇。在非住宅項目中，公寓項目是大多數人比較熟悉或者熟悉的，所以這類人壹般會優先考慮公寓。
二是首付預算低，想要好地段的人(比如我自己)。壹般情況下，我們會建議客戶在具備購房資格的情況下優先考慮房源。但是由於預算問題，很多客戶買不起好的地段，也不喜歡偏僻的地段。退而求其次是考慮公寓。當然，地點是個人需求的問題，我們不做評判。事實也說明，公寓的位置還是比較靠譜的。
第三，企業家。與其給別人打工，不如自己當個地主。這就是這類人的購買心態。因為大部分公寓的月供確實不高，租金和月供差不多，還可以自己註冊公司當辦公室，壹舉兩得。比如光谷ONE39，當時首付20萬左右，月供2300-2500元/月左右，目前房租2000元/月左右。有人說我缺的不是兩三百塊錢的差價，而是那二十萬。但對於這些人來說，他們缺的不是那20萬元，而是壹個穩定的職場，壹個良好的辦公環境，和自己做主的勇氣。
第四，公司地點，尤其是酒店公司。公寓面積小，數量多，總價低，位置好，特別受酒店公司的喜愛。許多公寓是由酒店公司出租的。當然，工作的公司也不在少數。公寓租金，戶型，總價都不錯。對於這樣的公司，成本會低很多，好的地段也保證了入住率，對他們來說相對穩定。
第五，給父母買養老房的人。這個群體以前很小，但是隨著房價的上漲和購買難度的增加，這類人群的數量也在慢慢增長。公寓的居住環境雖然比不上房子，但老人住公寓，尤其是有天然氣的公寓，綽綽有余，除非身體條件不允許。大部分家庭都能負擔得起月供和生活費，對於想就近照顧父母或者想讓父母幫忙照顧孩子，但不方便壹起住的家庭也是不錯的選擇。
第六，向買房過渡。越來越多的工薪階層，尤其是女性，對公寓情有獨鐘。不是為了增值，只是單純的為了在職場上有個立足之地，有個自己的家。不是有多大，夠用就行。也許有人會說買公寓是浪費，但對於壹個長期漂泊的人來說，有個落腳點是壹件幸福的事。
說了這麽多，我們能買套公寓嗎？！
首先，如果妳有購房資格，且購房的首要目的是自住，無論是限購區還是非限購區，建議優先考慮房源。
無論從居住舒適度，還是從升值空間來說，住房的優勢都是公寓無法比擬的。當然這裏指的是同地段和不同地段的項目，要從不同角度分析。
如果妳沒有買房的資格，或者妳的首付不支持妳在理想的地方買到理想的房子，公寓是個不錯的選擇。
自住首先考慮的是舒適，方便是另外壹點。同樣的首付，在偏遠不受限制的區域和繁華的核心區域買也是完全不壹樣的。畢竟公寓項目，壹般情況下，配套更成熟，位置更中心，交通更便利。
關於大家關心的生活成本和交易稅，在這裏我可以給大家算壹筆賬。
民用水電分別為2.32元/噸和0.573元/度(實行階梯電價後，平均電費在0.8元/度，這是我自己家的情況。我是壹個認真的年輕人，冰箱、空調、洗衣機、電視熱水器等等都是正常使用的，所以不太懂那個)。
商業水電4.5元/噸，1.13元/千瓦時(不同建築略有不同)。我平均每月電費在200左右，水費在20元左右。用電高峰期，夏天和冬天電費都在400左右。我自己租的房子是小兩居室，公寓壹般是壹居室。壹年多的水電費翻倍的成本，六個月高峰期算400 * 6 = 2400，平時算200 * 6 = 1.200。額外費用3600元，水費20 * 12 = 240。
看起來多了很多，不是嗎？但實際上，如果妳真的住在裏面，妳就會知道，只要不是妳的物業和個別高價水電物業，只要不濫用水電，其實根本用不了那麽多水電。畢竟晚上還要回去睡覺，打遊戲，刷手機，或者加班，做飯大概也不算多。所以其實生活成本不會比房子高多少。最多就是壹個月聚壹次的錢。
而交易稅費，如果是同樣價格的房子和公寓，不言而喻，房子會優惠很多。
住宅稅與房東持有的房產數量、房產證辦理期限、客戶購買的房產數量有關。具體數值沒有列出，很多文章都有詳細介紹，我就舉個例子。
如果公寓和房子面積相同，價格相同，客戶和房東交易相同，那麽在產權證未滿兩年的情況下，公寓交易所需的稅費會比房子高10-12。產權證滿兩年或五年，且是房東唯壹的房子，則高出15-17%。
但現實是，同樣的面積，房子的價格會比公寓高很多，面積也會更大。以白沙洲龍湖三千城為例。住宅價格16800元/_，公寓11500元/_。
按最小面積計算，住宅為110平米，戶型最多為42平米。總房價654.38+0.84.8萬，首付30%，月供7500元左右。
公寓總價48.3萬，首付50% 241.5萬，月供2650元左右。
稅是按照全稅計算的，房子的交易稅費是1.848萬*7.8%(我就不寫詳細了，妳可以自己查)= 1.44萬。
公寓的交易稅是48.3萬* 18% = 8.7萬左右。
作為二手房客戶，這兩套房首付分別是55.44萬，65.438+04.4萬= 69.84萬，24.65萬+05.88萬= 32.85萬。
(近似估計)
就數據來看，公寓的稅費確實高，但另壹方面，公寓的入門難度確實降低了壹半，月供減少了三分之二。
有人會說，這套房子110平米，公寓才42平米。不能比。如果同壹個小區有42平米的房子和公寓，而我可以買房，誰會買公寓？
現實情況是，小戶型的房子越來越少，尤其是核心區域，房子的起始面積壹直在100平米左右。不是我不想買小戶型的房子，而是我沒必要買。
再說投資。
還是那句話，有購房資格，能買房的，優先考慮房子。我們重點關註沒有購房資格的情況。
首先，升值空間。
平面公寓可能只增加30%的住宅，閣樓公寓可能只增加50%的住宅。但是從難度來看，壹套房子的首付至少可以買兩套公寓。雖然數量上不壹定能抹平漲幅上的差距，但差別不會太大。
其次，說壹下租房。
最後說壹下大家最關心的銷售問題。
賣公寓確實比賣房子難。畢竟公寓項目多，後期稅費高，怕找不到人接手。但是如果妳選對了位置，這並沒有妳想象的那麽難。只是變現不像住房子那麽容易。以光谷為例。在光谷工作四年，只有20萬首付。熟悉光谷的朋友都知道，首付20萬很難在光谷買到壹居室，但如果是公寓，還是有很多物業可以考慮的。很多人和我壹樣，錢不多，但是想在工作區域選擇稍微好壹點的物業，也會考慮公寓項目。我身邊有很多買二手公寓的同行業朋友。畢竟即使加上稅費，花出去的錢也遠低於房子。當然，我們考慮的不是價值，而是能否買壹套屬於自己的房子，告別被房東支配的恐懼，遠離搬家的煩惱。
嗯，說了這麽多，我不知道我是否說清楚了。
就我個人而言，公寓是可以買的，尤其是在預算壓力下沒有好的選擇的時候，但是壹定要慎重選擇，選擇好的地段，好的樓盤，自住方便，投資收益有保障的公寓，不壹定比住宅差太多。當然，有能力就買房子，在房子滿足不了妳的需求時，公寓是個不錯的選擇。畢竟買房最重要的是匹配自己的需求。只要妳滿意，不管是房子還是公寓，那都是最好的選擇。
青山不改，綠水常流。我是妳的房地產小助手，工哥。下壹篇文章再見。
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