12月23日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開。會議對2019年住房和城鄉建設工作進行全面總結，同時提出了對明年工作的5大要求以及9大重點工作任務。
通過對2018年住房和城鄉建設工作會議的內容進行對比，可以看到住建部工作會議的5個變化。
1、長效機制表述由“建立和完善”變成“穩妥實施”
對於2019年的工作進展和成效方面，住建部工作會議指出，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，落實城市主體責任制，穩步推進“壹城壹策”試點，房地產總體保持平穩運行，實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。
解讀：自2016年以來，房地產長效機制已經提出4年。2018年住建部工作會議提出“加快建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制”，此次住建部工作會議明確“穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。
今年1月，總書記在防範化解重大風險專題研討班上發表重要講話時第壹次提及“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。
由此，對於長效機制的表述已從2018年底的“建立和完善”變成了“穩妥實施”。
2、堅決防範化解房地產市場風險
對於明年的工作要求，住建部工作會議指出，堅持“穩”字當頭，全面落實因城施策、穩地價穩房價穩預期的長效管理調控機制，保持房地產市場平穩運行，堅決防範化解房地產市場風險。
解讀：此次工作會議進壹步強調三大攻堅戰，對房地產而言，主要是“防範化解房地產市場風險”，華泰地產研究團隊報告指出，隨著整體市場熱度回落，未來需要防範的是各地方區域的“下行”風險，以及重點房企的杠桿風險。
3、細化公租房針對群體
對於2020年的重點工作，進壹步規範發展公租房，強化對環衛、公交等行業困難群體的精準保障。嚴格把握棚改範圍和標準，穩步推進棚戶區改造。總結推廣試點經驗，進壹步完善支持政策，做好城鎮老舊小區改造工作。改革完善住房公積金制度。
解讀：繼續強調公租房，未提***有產權房，細化公租房的針對群體。同時新增老舊小區改造工作的表述。全國房地產商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌認為，“此次會議明確，解決住房問題的立足點在於人，就是解決哪些人群的住房問題，因此不提建多少保障房，而是明確城市困難群眾的住房保障問題，這裏包括困難家庭、農民工、環衛、公交等行業困難群體等”。
4、首次提到政策性租賃住房
對於2020年的重點工作，住建部工作會議亦明確，著力培育和發展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題。進壹步培育機構化、規模化租賃企業，加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺。重點發展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規範標準和運行機制。
解讀：與2018年相比，此次會議中將租賃住房分成了市場化租賃和政策性租賃兩個領域。其中，政策性租賃住房首次提到。
2017年7月，九部委聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出人口凈流入的大中城市要充分發揮國有企業的引領和帶動作用，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。
《通知》指出，選取部分人口凈流入的大中城市開展試點，通過試點總結經驗，形成壹批可復制、可推廣的試點成果，向全國進行推廣。目前，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。
截至目前，對政策性租賃住房尚無明確的概念界定。根據目前已經試點的城市情況看，政策性租賃住房通常是以政府及住房租賃企業作為租賃住房的供應主力；同時以新建配建租賃住房、改建存量住房為供應方式；房地產投資信托基金、企業債券、不動產證券化產品等金融產品為建設運營重要資金來源；以公租房保障對象和新市民等為優先供應對象；同時此類住房只租不售等。
貝殼研究院首席分析師許小樂指出，對於市場化租賃而言，堅定機構化、規模化的方向，發揮市場的作用，本質上是對租賃供給端升級優化，機構化的提升能夠有效改變市場“散亂差”的格局。這壹態度壹定程度上表明了政府對於長租公寓價值的認可，近年來長租公寓行業出現的壹些問題是發展中的問題，需要對新事物有壹定的包容，更要通過發展來解決。同時，要更好發揮政府對市場監管的作用，前提是對市場行為的充分了解，建立和完善租賃管理服務平臺，提高租賃備案登記率，為監管打好基礎設施。
政策性租賃住房的責任更多在於政府，尤其是在地方城市政府。地方政府需要將有限的資源發揮最大的價值，探索規範標準和運行機制，核心在於租賃土地供應制度、投融資制度、運營管理制度等，提高供需匹配度，降低運營成本，提高覆蓋效率。
5、提出提升城市品質和人居環境質量
面對2020年重點工作內容，住建部工作會議還提出，著力提升城市品質和人居環境質量，建設“美麗城市”。建立和完善城市建設管理和人居環境質量評價體系，開展“美麗城市”建設試點。
解讀：明年重點之壹是提升城市品質和人居環境質量。對房企而言開發品質的監控力度要加強，小區物業品質也需要提升。
顧雲昌認為，明年是全面實現小康社會的收官之年，首先應在住房質量以及居住質量上實現全方位“小康”，包括居住的綠化、交通、配套、學校等。全面實現小康，是“全面的人、全面的生活”，除裏住房，還要在衣、食、行等方面下力氣。