在介紹投資回報率的計算方法之前，我們要明白，投資回報率通常是在去除各種費用之前的壹個粗略的計算率。其公式為投資回報率=年租金收入÷購房價格×100。此外，另壹個重要指標是投資回報率，即凈投資回報率，也叫凈營業收入。剔除各種費用和其他雜費，凈投資回報率會低於投資回報率。
日本不斷放寬外國遊客訪日簽證門檻，也間接影響了外國人投資日本房地產的熱情。作為壹個投資新手，每當看到日本房產投資回報率超過10%，就恨不得立馬買下壹整棟樓。但是，不用擔心，要知道往往這樣的房子收益率都是“表面收益率”。那如何判斷收益率在正常範圍內呢？
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表面回報率
房地產租金收益率的計算方法通常分為“表面收益率”和“實際收益率”。表觀收益率是指壹年的租金收入除以房產的購買價格。表觀收益率= 1年租金收入÷房產購買價格× 100%。
這裏需要註意的是，經營投資性房地產時，除了主要的租金收入外，還有管理費、修理費、贈品、停車費、押金等。需要考慮。仔細考慮所有的收入和支出。壹般來說，壹些高於8%甚至10%的收益率，在不考慮這些費用的情況下，屬於“表面收益率”。
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實際產量
實際收益率是從預期收益中減去管理費、固定資產稅、城市規劃稅、修理費、房貸利息等費用，再除以房產的購買價格。即:實際收益率=(租金收入1年-各項費用)÷房產購買價格× 100%。
為了準確了解租賃物的收益，采用實際收益率是非常必要的。同時，在租賃時，當有閑置期、租金調整、大規模修繕費用等變化時，這些費用也是不可忽視的。為了提高實際收益率的準確性，還要考慮消費稅、房產購置稅、中介費等等。
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不能相信高收益
在日本投資買房，要註意8%、10%等高收益率的項目。這些往往是“表面收益率”，需要進壹步分析。另外，有些中介會人為地把類似北海道的偏遠地區的回頭率提高到10%以上，因為空置率也包括在內。但往往這種房子太偏僻，不是很受歡迎，很難租到。
每壹個投資者都應該註意，避免盲目地過分關註投資回報率的高低。這也是很多國內投資者在投資房地產時經常出現的誤區。回報率高不代表收益高。日本的房地產市場魚龍混雜，很多“黑心”的房地產商炒作高回報率，有意誤導壹些不熟悉日本房地產市場的投資者，導致他們盲目追求回報率，把回報率作為衡量房子的唯壹標準。
在日本，地處偏僻、交通不便的房產，會憑借房產價格便宜的優勢和回報率的分析，拿下大都市繁華地段的房產。但這類區域空置率高，租售非常困難，沒有升值空間。這個地方的房產壹旦租不出去，處理不當，就不賺錢，反而會賠錢。所以投資回報率最好作為買房的參考，不要過分依賴。