不劃算，在沒有商鋪的資本增值前提下，如果壹個200萬的商鋪，每年租金僅僅只有5萬元，那肯定是壹個巨虧的生意。但是未來商鋪會不會產生資本增值？也就是我們所說的未來的售價要比之前的買價高得多，這其實已經是不太可能的。“壹鋪養三代”的理念早已經過時了，時代已經變化了，未來絕大地方的商鋪有可能長期無法產生資本升值，而且還有可能隨著城市規劃的改變，以及城市的變遷變得越來越不值錢。
假設去掉商鋪增值這壹前提，為什麽分析200萬的商鋪，每年租金5萬元，是壹個特別不劃算的投資呢？
1、靜止分析投資回報率，每年的回報率只有2.5%。而我們對照國家發布的基準存款定期利率，三年期的定期存款利率也已經達到了2.75%。如果去壹些小銀行，存款利率最高還能達到年化3.55%呢。即使未來租金有所提升，但是能提升多少呢？
2、商鋪每年還是有著固定支出的，壹般最少都有著所謂的物業費和衛生費。那麽假設租不出去的時候，房東仍然要去選擇自己來承擔這部分費用，所以商鋪的維持費用是比較高的。更別說未來房產稅肯定會推出，商鋪房產稅壹定是存在的，所以未來的日常維持費用會越來越多。
3、商鋪的買賣成本是非常高的。如果是100萬的二手商鋪，買家需要繳納買入合同金額的3%契稅和0.05%的合同印花稅。賣家還需繳納0.5%的交易手續費。最終100萬的房子需要繳納30500元的稅。因為有著這麽高的買賣成本，其實商鋪的流動性是非常差的，也就是說容易買不容易賣。
4、目前我國的商鋪的產權壹般都為40年，而住宅的產權壹般為70年。那麽在4年之後，商鋪肯定還要花壹大筆錢才能繼續擁有使用，所以未來對於商鋪來說，它所需要承擔的後續費用是非常是不確定的，但是肯定是不少的。
那麽在此情況下，如果商鋪能夠持續資本增值，還值得去投資。但是現在大家看看互聯網的發達，以及人們購買東西的習慣改變，大家也還覺得滿街的商鋪有價值嗎？未來增持的可能性大嗎？其實未來商鋪長期不會增值，而且很有可能會慢慢貶值。
那麽現在和以前為什麽發生了這麽翻天覆地的變化呢？因為過去我們是住在壹個有城墻的城市之內，可以做商業貿易的面積是非常有限的，另外那時候沒有互聯網也就沒有網上購物，大家都必須要到城市中買東西。但是現在城市隨著地鐵和道路的修建越來越大，面積可以無限擴大，再加上互聯網的應用，購買商鋪投資是沒有任何前途的。