記者:中央經濟工作會議特別強調“解決好大城市住房突出問題”,這釋放出哪些信號?會給未來的政策走向、住房供應體系等帶來哪些變化?
虞曉芬:經過多年努力,我國住房問題已從總量短缺轉為結構性供給不足。改革開放特別是住房制度改革以來,我國通過大力發展商品住房和加大住房保障力度,城鎮居民居住條件發生了顯著變化,2019年城鎮居民人均住房建築面積達到39.8平方米,比1999年凈增加20.8平方米。但是,住房領域不平衡不充分矛盾突出,主要集中在大城市,人口規模大、新增人口多、供給量少、房價高,租賃市場又存在供應不足、供給結構不合理,造成新市民、青年人特別是從事基本公***服務人員等群體的住房困難問題比較突出。
基於這壹背景,中央經濟工作會議特別強調“要高度重視保障性租賃住房建設”,並明確土地供應要向租賃住房建設傾斜,對租金水平進行合理調控,提出要規範發展長租房市場,釋放出支持保障性租賃住房建設和規範發展長租房的積極信號。
在大力發展政策性租賃住房的同時,要規範發展長租房。2018年以來,逾百家長租公寓陸續“爆雷”,損害了廣大居民利益,破壞了長租房市場聲譽,沖擊了正處在上升通道的住房租賃市場,教訓是深刻的。從政府角度,要加快健全法律法規,明確禁止企業采取“高收低租”“長收短付”等不當的經營手段,切實加強市場監管、住建、公安等部門的信息***享和聯合執法,建立住房租賃資金監管制度,把長租房從業機構和房源都納入監管平臺。
隨著保障性租賃住房供給的增加和長租房市場的規範發展,我國長期存在的重售輕租的住房供應體系將發生變化,租賃房占比進壹步提高,租賃市場規範程度大幅度提升,租賃住房將成為居民可長期接受的住房消費方式。
記者:中央經濟工作會議提出,要高度重視保障性租賃住房建設,加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公***服務上具有同等權利,規範發展長租房市場。這將對未來我國住房租賃的發展帶來哪些影響?
虞曉芬:此次中央經濟工作會議對住房租賃市場的發展具有裏程碑意義:壹是改變了住宅用地資源配置的方式,結束了長期以來對
規模龐大的租賃住房市場無專項用地保障的歷史。二是深刻改變住房租賃市場結構,改變住房租賃市場長期以私人房源為主導、公租房和集中式長租房占比低,導致租賃市場難管理、管理難問題突出的格局。三是小戶型、低租金租賃住房供給更充分,通過在出讓用地、集體建設用地、產業園區用地、閑置或低效利用企事業單位自有土地,以及“工改租”“商改租”上量身定制開發壹批租賃住房,小戶型、低租金租賃住房供給更充分、結構更合理。四是租賃市場發展更規範更健康。政策性租賃住房會更好地發揮市場“穩定器”的作用。五是隨著住房租賃者也能享受與購房者同等公***服務政策的推進,住房租賃將成為廣大居民可接受的住房消費方式。
記者:加強房地產金融調控,也是促進房地產市場平穩健康發展極為重要的壹環。在防範房地產金融風險方面,還面臨哪些挑戰?
虞曉芬:當前,我國房地產面臨“三高”:房價過高,金融化程度過高,地方經濟對房地產依賴度過高。房地產是資本高度密集型產業。以貨幣政策為核心,動用信貸供給量、貸款利率等金融工具,通過調節房地產業的貨幣供給量、融資成本等指標,能對整個房地產市場供給與需求、房價波動以及房地產業健康發展產生巨大的影響。
當前,完全有必要通過金融調控,建立銀行房地產貸款集中度管理制度、房地產企業“三條紅線”融資管理規則、居民債務收入比監測體系,嚴防“三高”繼續惡化,用時間換空間,實現房地產市場軟著陸。如果這些舉措到位,預計房地產企業和房地產市場最大的變化是趨向理性,房地產企業不會過度負債、盲目拿地,居民消費量力而行,投資投機性需求被擠出,地價房價回歸平穩。
記者:下壹步,在推進房地產長效機制建設、促進房地產市場平穩健康發展方面,還應作出哪些努力?未來壹段時間我國房地產市場走向將呈現哪些特點?
虞曉芬:從國家層面,緊緊圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,加快完善房地產金融、房地產稅收長效制度建設,完善住房保障頂層設計,建立“人地掛鉤”機制等,把住房資源更多地配置給人口集聚的城市和自住型家庭。從城市層面,緊緊圍繞“穩地價穩房價穩預期”目標,可建立“限房價、競地價”“限房價、競保障性住房”等機制,防止高地價推動高房價;通過優先保障無房戶購房、限購、限售等措施,優先配置給自住型購房的居民家庭,讓住房回歸居住屬性;嚴格審查開發商購地資金來源、嚴查各類違規資金購地購房,遏制投資投機性炒地炒房行為。
預計未來壹段時間我國房地產市場運行總體更平穩,但部分城市房價上漲壓力依然較大,地方政府需在“解決大城市住房突出問題”的政策導向下,加大住宅用地供給,加快完善以保障性租賃住房和***有產權住房為主體的住房保障體系,重點發展政策性租賃住房,規範發展長租房市場,及時精準運用各類調控工具,促進房地產市場平穩健康發展。（經濟日報）