壹，中國房價上漲的深層次原因
住房是關系到每個人“安居樂業”的特殊商品，房價已經成為關系國計民生的大問題。中央政府把控制房價增長作為當前的壹項重要任務。“國八條”和“國六條”的出臺，以及相關調控杠桿的出臺，顯示了中央控制房價的決心。但這些措施實施後，房價並沒有明顯下降，個別城市房價略有下降也是因為這些地方房價過高。那麽，中國房價上漲的原因是什麽？有三個深層次的原因:
1.供求關系的表現。中國人口眾多，但人均宜居土地面積有限，適合人們收入水平的住房供應更為嚴峻。改革開放後，隨著人民生活水平的提高，住房需求的擴大將勢不可擋。壹方面是有限的土地資源，另壹方面是城市規模的擴大和城市人口的膨脹造成了我國房地產價格的持續上漲。
2.利益驅動。許多地方政府將房地產業視為地方經濟發展的強大動力、財政收入的支柱，甚至是政府政績的體現。所以“國八條”和“國六條”在壹些地方打了折扣。比如有的地方政府讓老百姓公布商品房開發成本，就說這是企業的商業秘密，政府不能公開。
3.住房保障機制不健全。住房保障機制是國家社會保障機制的壹部分；由於起步較晚，我國尚未建立完善的住房保障機制。雖然我國很多地方相繼出臺了經濟適用房、困難群眾住房等照顧中低收入家庭購房的措施，但由於保障機制不完善、操作漏洞太多，很多房子還是落入了炒房團手中，甚至回到了開發商手中，以至於老百姓的意見更大。
二、國外政府控制房價的主要經驗
很多國家都經歷了這幾年中國房市出現的問題和矛盾，也采取了很多措施和手段來調控房價。雖然國情不同，有些方法在我國可能行不通，但很多措施對我們來說很有借鑒意義。綜上所述，有效的方法主要包括:
1.用稅收杠桿控制房價。稅收措施主要是抑制住房投機，許多國家對居民擁有的第二套住房征收重稅。這壹法律起源於英國等西方國家，被稱為空置房產稅或空房稅。不動產實行實名登記，每個公民在全國範圍內只允許擁有壹套主要住宅房產(這套房產享受免稅或最大可能的稅收優惠)，其他房產在買賣時征收高額資本利得稅。同時，為了遏制土地倒賣，政府將對不被土地所有者占用的土地交易征收交易稅。
此外，征收高額土地稅也有效抑制了房地產投機。在法國，購房者除了要繳納高額的土地稅，還要繳納房屋稅或者空置稅，這就導致了法國人很長壹段時間都沒有把房地產市場作為投資或者財產保值的重要領域。
為抑制房價過快增長，韓國政府相繼出臺了壹系列房地產市場宏觀調控政策。首先，增加房地產稅收。為了抑制住房投機，政府對居民擁有的第二套或更多住房征收重稅。2006年6月，第二套及以上住房轉讓的交易稅從9%上調至36%至50%。同時，為了遏制土地倒賣，政府對沒有被土地所有者占用的土地交易征收60%的交易稅。新政策出臺後，韓國地價漲幅開始放緩，當月土地交易量減少36.3%。
2.利用利率杠桿調控房價。英國房價從2001開始進入新的上漲周期，2005年連續三年以上年增長率超過20%。為此，英國政府和央行從供需兩方面入手，抑制過熱的房地產市場。自2005年8月以來，房地產市場逐漸出現降溫跡象。壹方面，英格蘭銀行從2003年6月65438+10月到2004年8月連續五次加息，利率從3.5%提高到4.75%，導致抵押貸款成本上升，抑制了房地產消費信貸過熱。另壹方面，英國政府於2004年底通過了《2004年住房法》,對如何確保建設足夠的低收入群體負擔得起的“社會”住房，創造更加公平、更加良好的住房市場，加快實現政府2010的“體面”住房目標做出了壹系列切實可行的規定，有效保護了社會低收入群體的住房權益。
再比如韓國。2006年6月5日，165438+政府宣布在未來5年房價漲幅最大的首爾江南區建設65438+萬套住宅，並計劃提高銀行貸款利率。這些措施出臺後，韓國房地產熱明顯降溫，市場觀望氣氛濃厚。
3.用廉租房抑制房價。從1999開始，法國的平均房價上漲了45%。為了抑制房地產市場可能出現的泡沫，2006年9月，法國政府規定各大城市必須建設壹定數量的廉租房，約占住房總面積的15%至20%。廉租房的存在降低了住房市場的需求，所以房價處於穩定狀態。此外，政府長期實行租房補貼等福利制度，讓各行各業無房戶在租房時都能享受政府補貼。
在法國，建設廉租房的房地產企業還可以獲得中央政府的補貼，建成後由地方政府下屬的“廉租房管理處”管理。壹方面，嚴格控制住房，大多數廉租房只租不賣；另壹方面，將廉租房出租情況向社會公開，接受公眾監督。
4.向低收入階層傾斜。墨西哥政府向低收入階層傾斜的措施效果最為明顯。墨西哥城市化進程中，大量農村人口湧入城市，中低收入者的住房問題成為社會穩定的關鍵。然而，大多數開發商在利益的驅動下，選擇為社會中上階層建造高檔豪宅，使得社會福利房的開發無法滿足需求。為此，墨西哥政府采取了有利於低收入階層的住房政策。墨西哥政府通過提高高檔住房土地使用許可證申請費、提高抵押貸款利率、控制貸款規模以及提高產權評估等行政事業性收費和稅收標準，抑制高檔住房的發展。同時，銀行和國家按揭貸款機構也根據預定的房價設定階梯式貸款利率，房價與利率成正比，進壹步減少了高價房的開發。政府還通過國家工人住房基金促進低成本住房的建設。對於每壹個房價低於65，438+055，000比索(65，438+0美元約合65，438+065，438+0比索)的房地產項目，該機構以低於市場利率2%的水平向開發商提供貸款；中央和各州政府減免甚至免除取得土地使用證的費用，政府還撥款建設項目周邊的道路、學校、醫療機構等配套設施。
5.堅持“福利房”和小戶型。德國聯邦、州和地方政府都把解決人民的住房問題作為施政的重中之重。多年來，德國投入巨資大規模建設“福利房”，並壹直堅持供應小戶型住宅。到上世紀末，中國人均住房面積不足100平方米，是西方發達國家中最低的之壹。這也是德國解決住房問題的壹項重要而有效的措施。二戰後，德國聯邦、州和地方政府都把解決人民的住房問題作為施政的重中之重。多年來，德國投入巨資大規模建設“福利住房”。所謂“福利房”，是指由國家出資，租金低廉，專門租給低收入人群的住房。據統計，戰後60年來，德國已建成近10萬套“福利房”。
第三，借鑒國外經驗，完善我國房價調控政策
結合我國的具體情況，借鑒國外的有效經驗，我們認為應該采取以下措施來調控房價。
1.最關鍵的措施是完善中國的住房保障體系。在設計住房制度改革的思路時，我們充分借鑒了西方國家在完善公共住房保障體系方面的成功經驗。《國務院關於深化住房制度的決定》(1998第23號)明確規定，我國實行分類住房供應制度，即向高收入人群提供商品房，向低收入人群提供具有壹定住房社保的保障性住房，向低收入人群提供更多住房社保的廉租房。這是符合中國國情的正確選擇，必須堅決執行。事實證明，完全用市場化的方法解決中國的住房問題是行不通的。經濟適用房和廉租房不僅要提高比例，還要建立完善的操作規則，切實解決中低收入者的住房問題。
2.通過各種渠道增加住房供給，調節供求關系，增加住房供給，調節供求關系，是降低房價最根本的措施。政府、企事業單位通過大量位置好、質量好的自建房，增加供應量，搶占商品房高端客戶群，可以有效穩定商品房價格。
3.善用稅收杠桿。居民炒房投機，購買第二套住房，五年內轉售商品房，購買超大豪華住宅，通過稅收進行調控和穩定。對囤積居奇、哄擡價格的開發商征收重稅。房地產銷售實行明碼標價，凡已取得預售證的房屋，必須壹次性公開出售。對不賣房、故意壓房、坐地起價的房地產商，將予以重罰。對壹年內未出售的房屋征稅，對三年未出售房屋的行為征稅收回工程造價的1.5倍。
4.重申建設部關於房地產開發資質管理的相關規定，嚴格執行房地產開發市場準入制度。從目前房地產市場的情況來看，很多消費糾紛恰恰在於部分房地產企業缺乏有效的管理和專業的技術支持，根本原因在於非專業房地產企業的發展。房地產行業是壹個政策、技術、資金和管理密集型的高風險行業，涉及專業理論研究、技術實務管理(規劃、建築、施工和材料等。)，財務風險控制，宏觀政策把握，行業政策理解。如果員工缺乏相應的專業技能和管理能力，後果可想而知。同時，很多非專業的房地產公司通過招拍掛方式獲得土地，進入房地產開發領域，也在壹定程度上擡高了地價，從而改善了市場對房價的預期。從現階段來看，嚴格執行房地產開發的市場準入制度，緩解市場的過度預期，對現階段控制房價的非正常上漲具有重要的現實意義。
5.嚴格執行透明賣房等相關政策。在市場經濟發達國家，政府經常公布與人民生活密切相關的商品成本和價格，目的是讓公眾了解和參與價格的形成，從而使價格更加合理。
前不久，國務院辦公廳轉發了建設部等部門《關於制定穩定房價意見的通知》。第八條明確規定:加強市場監測，完善市場信息披露制度，要求各有關部門加強信息溝通和整合，及時披露土地供應、商品住房市場供求、土地和房價變動等信息。商品房的社會平均成本不是行業秘密，應該讓公眾知道。通過商品房的平均社會成本及其平均售價，公眾可以對房價是否合理做出自己的判斷。公開房價成本並不能取代原有的調控政策，而恰恰是對“國八條”中“提高信息透明度”這壹條的深化。
嚴格執行賣房透明政策，通過所有網上房源及相關信息的公示，無疑將在壹定程度上有效解決房地產市場供求信息不對稱的局面。這既擴大了消費者獲取信息的空間，也將知情權、參與權和監督權交給了市場。根據實際執行情況，通過網上備案政策措施和相關技術手段規範市場行為，可以有效遏制人為捂盤惜售、重復預訂等違法行為，讓消費者放心買房、明明白白買房。從這個角度來看，透明賣房等相關政策的有效實施，可以使房地產市場有壹個更加公開、公平、公正的交易環境，從而形成相對合理的市場房價，對限制房價的非正常上漲有積極作用。當然，通過這種方式發布的數據和信息仍然需要嚴格、有效、持續的監管和控制，以確保提供給市場的數據和信息是可靠和及時的，從而發揮其應有的作用。