太原樓市政策發生巨大變化:民法典落地，央行調整房貸利率政策重磅出臺，“房住不炒”立場重申，城市調控政策延續...這些政策從各個方面規範了行業的健康有序發展。業內人士都認為，行業的穩定健康發展，必然會經歷壹段變革的陣痛期。走出舒適區，才能走向更理性更健康的發展。
清理源頭:民法典未來影響最大。
今年5月正式通過、明年正式實施的民法典，對於解決多年來房地產、物業行業因權責界定不明確而引發的糾紛和頑疾，以及保護人民群眾利益、維護社會文明和道德生態，都將產生深遠影響。
不少業內人士認為，將於2021元旦實施的民法典，對普通市民買賣房屋、居住的影響最大。其中，居住權的影響最大。
山西省房地產協會法律事務部副主任、北京市中倫文德泰源律師事務所副主任張律師說，舉個最簡單的例子，如果夫妻離婚時在離婚協議中約定，離婚房屋的所有權歸壹方使用，另壹方對部分房屋享有壹定期限或終身的居住權。居住權不得轉讓和繼承，設立居住權的房屋不得出租，但當事人另有約定的除外。居住權期限屆滿或者居住權所有人死亡，居住權消滅。
在抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，這將與過去有很大不同。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押物的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押物轉讓可能損害抵押權的，可以要求抵押人清償債務或者將轉讓所得價款提前交存抵押權人。轉讓價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
對於市民廣泛關註的高空拋物問題，也明確了責任。從以往的實際情況來看，高空拋物事件的受害者往往因為找不到拋物人而難以維權。之前實施的《侵權責任法》第87條規定，找不到拋物人的，整幢建築物的所有人應當承擔賠償責任。民法典中進壹步規定了高空拋擲物體的法律責任，禁止從建築物上拋擲物體。從建築物上拋擲物體或者從建築物上墜落的物體造成他人損害的，侵權人應當依法承擔侵權責任；經調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人外，對可能造成危害的建築物使用人予以補償。賠償後，可能造成損害的建築物使用人有權向侵權人追償。該條款還增加了“建築物使用人賠償後可以追償”的條款，明確了物業管理機構應當履行預防義務，公安機關負有調查義務。太原市房產局物業科科長劉宏偉表示，這部法律在立法上防止了“高空拋物”等危險行為的發生，同時要加強法治宣傳教育，讓全體市民認識到高空拋物的違法性質，自覺遵守法律，避免高空拋物。在侵權責任方面，民法典也明確了“從建築物上拋擲物品或者從建築物上墜落的物品造成他人損害的，侵權人應當依法承擔侵權責任”。
民法典的落地對公民生活的影響最大。
完美組合:連續兩個月多部門聯合穩定
3月，太原市房地產管理局、太原住房公積金管理中心等七部門聯合發布《關於有效應對疫情，確保城鄉建設有序推進，促進房地產市場平穩健康發展的通知》，涉及新建商品房政策支持、建設資金投入、住房公積金政策支持等方面。
4月，太原市房地產管理局會同市規劃和自然資源局等三部門，於4月30日發布了《關於保持房地產市場平穩健康發展的若幹意見》，發布了6項房地產新政，涉及預售許可、戶型優化等。具體內容包括商品房預售許可、土地出讓價款繳納、商品房戶型優化調整、公積金貸款、住房租賃、市場監管等六個方面，支持房地產企業復工復產，推進房地產領域“簡政放權、加強監管、提高服務效果”改革。
連續兩個月，太原多部門聯合發布了兩個關於維護市場穩定的通知，兩者配合得天衣無縫，不僅在短期內用真金白銀幫助了困難企業，而且在中長期內給予了政策上的大力支持。
其中，加大對新建商品房支持力度的政策很多。疫情影響施工的，已取得施工許可的建築申請預售許可時，開發建設投資的預售部分可達到項目建設總投資的25%以上。新建商品房預售資金監管由整體監管調整為支付工程建設費用的重點監管，商品房預售資金重點監管額度可達到被監管項目預售總額的40%。對信用等級為A級及以上的房地產企業，重點監管額度可適當放寬5%。加快新建商品住房網簽備案，3月底前完成所有合理銷售房源的網簽備案，維護商品住房買賣雙方合法權益。
鼓勵和支持企業通過手機APP應用、互聯網、電話等渠道，為群眾提供網上商品房銷售和中介活動，實現“不見面”服務，幫助促成房產交易。但與此同時，新建商品房必須取得商品房預售許可證，存量房必須驗房後才能上市銷售，確保人民群眾安心、放心購房。
放松:公積金支持+收緊
3月5日，太原住房公積金管理中心發布《關於積極應對新冠肺炎疫情實施階段性住房公積金減負保障政策的通知》，主要包括以下內容:壹線醫務人員等職工不能正常償還住房公積金貸款的，不做逾期處理，適度加大對租房困難職工的支持力度，全力支持困難企業實施階段性緩繳。
4月30日起，太原住房公積金管理中心發布明確的住房套數確定標準。《通知》規定了住房套數和貸款認定標準、首套房認定標準、二套房認定標準、二套以上住房套數認定標準、不計入套數和貸款套數的認定、住房套數、貸款套數查詢方式。
這兩項新政，壹方面給予繳存企業和職工支持，同時調整貸款門檻，為真正需要解決住房問題的購房者提供貸款保障。
根據太原市政府2065438+2008年5月發布的限購政策，購買首套住房的居民家庭申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於30%，貸款利率參照基準利率執行；購買第二套住房的居民申請商業性個人住房貸款，最低首付款比例不低於40%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍；購買第三套及以上住房的家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。公積金貸款首付比例同上。
此次調整後，公積金貸款將實行“認房認貸”。就是之前有過壹次房貸或者買了壹次房，再買壹次房就算是兩套了。借款人首次申請貸款買房有三種情況。其家庭已在擬購房所在地房屋登記系統包括預售合同登記備案系統登記1套及以上住房的，轉按揭購買的住房必須是第二套及以上住房；借款人已使用貸款購買1套及以上住房並申請貸款購房的，也視為第二套及以上住房；另壹種情況，銀行通過查詢征信記錄、家訪等多種形式的調查，確信借款人家庭已經擁有1套及以上住房的，也會按照第二套及以上住房進行再貸款。
精致而真實:在城市建築中全面實施綠色標準
除了市場的政策調整，山西建築也開始練“內功”。4月，我省出臺《綠色建築專項行動方案》。今後，全省城鎮新建建築將全面執行綠色建築標準。2020年，新開工面積綠色建築比例達到50%。
綠色建築，顧名思義，就是能夠實現節能減排的高品質建築。在整個生命周期中，可以節約資源、保護環境、減少汙染，為人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度地實現人與自然的和諧。
業內人士表示，從整體市場趨勢來看，我國推動建築節能和綠色建築發展的趨勢和政策支持在“十三五”達到了新的高度，綠色建築市場的發展目標也從綠色建築認證轉變為將節能和綠色發展的理念延伸到建築領域的各個方面。
此外，房地產服務公司將繼續探索現有物業的運營和維護及其可持續潛力，現有物業的有效改造將為業主和用戶帶來積極的利益。綠色建築改造後，壹年內平均運行費用可降低4%，五年內平均降幅有望達到9%。除了在壹線城市發展LEED，深耕二三線城市新建築市場是未來兩年的發展趨勢。
方言:租房改建有新規定。
近兩年來，太原市重點發展住房租賃市場。
6月，《山西省租賃住房改造指引(試行)》出臺，從技術標準和管理上規範租賃住房改造活動，保障租賃住房安全，增加租賃住房供應，改善群眾租房環境。其中明確，臥室不得分割出租，過道、廚房、衛生間、陽臺、儲物間、地下儲物間不得改作臥室。
近年來，我省住房租賃市場發展迅速，為解決農民工、新就業大學生等新市民的住房問題發揮了重要作用。但仍存在壹些問題，如新建租賃住房不足，現有住房單位與新市民需求不匹配，非居住住房改造為租賃住房缺乏技術標準，甚至在租賃需求旺盛的城市出現非法改造房屋出租、非法切斷群租等亂象。
《導則》發布後，要求商業辦公樓、工業廠房等非居住建築經批準集中改建，並對原建築結構進行安全鑒定。對不符合出租房屋條件的，應當采取加固措施，在公共區域提供廚房、衛生間、休閑健身等設施設備，滿足承租人公共活動和社交的需要。
商品房分散裝修應當以原設計的房間為最小居住單元，臥室不得分割出租，過道、廚房、衛生間、陽臺、儲物間、地下儲物間不得改作臥室或者影響、破壞其功能。改造使用的材料、設備和室內空氣質量應當符合工程竣工後的相關規定，不得危及承租人的安全和健康。
辭舊迎新:養老設施應成為社區“標配”
5月，山西省政府出臺《關於促進養老服務發展的實施意見》，指出新建住宅小區要與養老服務場所同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付。沒有養老服務設施的老舊社區，由縣級政府通過購買、置換、租賃或者在社區內選址新建等方式解決養老服務場所。到2022年，配套建設達標率達到100%。
養老設施將成為未來住房的必要條件之壹。今年，山西將鼓勵房地產業和健康養老產業融合發展，鼓勵和支持房地產開發企業開發建設健康養老項目。有條件的城市可以在新建房地產開發項目中建設壹定比例的老年公寓，物業服務企業應當與醫療機構、養老服務機構密切合作，為其提供便利服務。
標新立異:太原的建築色彩要柔和淡雅。
4月底，太原市規劃和自然資源局發布了《太原市建築景觀規劃控制導則》。為塑造太原城市特色，加強建築景觀控制，提升公共空間品質，促進城市設計指導的系統化、精細化和規範化，制定了《太原市建築景觀規劃控制導則》。
建築立面風格應充分體現太原的地域文化、氣候特點和時代精神，體現建築功能類型的特點，並與街道、街區的整體風格相協調。太原的建築色彩要柔和淡雅，不要大面積使用高色度的原色。對於位於山景點、標誌性高層建(構)築物、機場起降航線等視覺閾值範圍內的建築，屋面顏色應統壹協調，使用防反光材料，禁止使用高色度、高反射率的屋面材料。對於10以上的住宅項目，宜結合群體建築的布局，進行建築間或群體間的色彩分區。
每個城市都有自己的“個性”，城市的形象需要精心設計。在努力建設綠色現代山水城市的今天，太原對城市風貌和色彩的要求令人耳目壹新。
原標題:上半年太原樓市“兵上戰場”:政策變化不小，穩字當頭規範發展