時隔兩年，新的拆遷條例規定房屋拆遷要按市進行
實地價值補償原則使房地產估價從拆遷過程中就開始了。
壹個非常重要的角色。
兩年來，各地在房屋拆遷估價方面做了壹些工作。
規定，但各地也覺得有必要制定壹個全國性的拆遷估價辦法。
管理措施。本文擬結合各地經驗對房屋拆遷進行評價。
為制定拆遷估價管理辦法，對壹些問題進行了探討。
時間參考。
房屋拆遷是壹項政策性很強的工作，而房屋拆遷評估
價格涉及的很多問題不是簡單的技術問題，而是政府事務。
政策問題，本文側重於拆遷估價的技術問題，但也不可能。
必然會涉及到相關政策問題的討論。也有壹些
問題不屬於拆遷估價，而是拆遷補償政策。
本文還提出了壹些看法，供有關方面決策。
時間參考。
壹個
，嚴格區分拆遷估價和拆遷補償。
拆遷評估只提供被拆遷房屋的價值，屬於社會。
中介行為:拆遷補償是拆遷人與被拆遷人之間的民事事項。
行為。這應該廣為宣傳，讓社會各界和政府管理部門
每壹扇門都有清晰的* * *知識。
在我看來，拆遷鑒定結果不應該直接成為補償金額。
補償金額應由拆遷當事人協商確定。
二、拆遷估價機構的資質
各地普遍對拆遷估價機構資質提出了明確要求。
問吧。主要有以下規定:
三級以上機構可以參與拆遷估價工作；
壹個或多個機構可以參與拆遷估價工作:
當地拆遷主管部門將另行決定哪些機構有資格獲得
當地參與拆遷估價；
壹般各地也規定參與拆遷估價的機構必須在
從事當地估值壹定時間(比如壹年)。
我的意見是拆遷估價機構要有壹定的資質。
等級要求，主要是因為拆遷估價在技術和政策上的原因。
決策的復雜性，同時拆遷估價往往比較集中，沒有壹個。
固定規模的鑒定機構很難在規定時間內完成鑒定任務。
此外，還需要規定評估機構在當地開展業務的時間。
否則，鑒定機構對當地情況缺乏了解。
三、參與壹項拆遷估價業務的機構數量
很多地方規定壹個拆遷評估業務只能有壹個拆遷。
鑒定機構參與鑒定，主要考慮價格尺度。
統壹-勝利也有壹些地方法規，壹個以上的公司可以參與，但每臺機器
有必要就價格尺度的掌握達成壹致。
四。拆遷估價委托人
目前各地對拆遷評估委托的規定不盡相同。
有幾個主要選項:
委托拆遷人和被拆遷人* * *；
委托拆遷，但要取得50%以上拆遷人的同意；
抽簽決定。
我認為，拆遷鑒定中是“誰委托，誰付費”的原則。
不應例外，通常拆遷估價是由拆遷人支付的，所以由
拆遷人做委托人比較合適。
但由於拆遷評估的特殊性，選擇拆遷評估機構。
當妳能考慮被拆遷人的意見時。具體來說，可以采納建議的委托
評估機構公示的方法，如果簽名違背公示期。
機構拆遷戶數超過壹半的，要重新選擇估價。
機構。
五、拆遷估價的價值標準。
國務院《拆遷條例》明確了拆遷估價的價值標準。
對，應該是市值標準，但是否應該采用公開市場價格？
價值標準，業內有壹些爭議。要點是:
拆遷估價應完全按照公開市場價值標準進行；
由於拆遷的影響，房地產的價值會發生變化，而且應該是
根據變化後的市值；
由於拆遷是非自願的，被拆遷人應該得到更多。
賠償，所以應該高於公開市場價值標準。
我對此的看法是:
首先，估值應盡可能采用公開市場價值標準。
這應該是鑒定工作的壹個基本準則和知識。這主要是
因為公開市場價值在成熟市場是最容易也是最準確獲得的。
可以最大程度避免公開市值標準的價值。
評估人員的主觀判斷對評估結果的影響。因此，拆遷估價
價格也應采用公開市場價值。
第二，由於拆遷信息公開，被拆遷房屋的價格。
會有壹些變化，所以要采用未知拆遷信息的狀態
的公開市場價值。換句話說，這裏的公開市場價值標準
有壹點約束。
第三，要把拆遷補償與拆遷評估、拆遷
補償主要是政策問題，拆遷估價應該只考慮技術問題。
標題。有的地方建議按市值的120%補償。
拆遷，屬於補償政策，並不意味著應該估價
按市值120%來估算。
六、拆遷估價的時間點
壹般采用拆遷公告日期，這個時間點包括
壹定的法律確定性更容易統壹。但是需要註意的是:拆遷
拆遷信息公開後，被拆遷房屋的價格會發生變化。
所以準確的評估時間應該是拆遷公告和市場的日期。
當拆遷信息未知時。事實上，很難區分日期，因為
在實踐中，評估時間應以拆遷公告的方式公布。
日，但在確定估價對象的價值時應假設其在市場上是未知的。
拆遷信息。
七、拆遷鑒定的技術路線
拆遷估價的目的是確定被拆遷房屋並實施拆遷
拆遷造成的直接物質損失根據以下因素確定:
在市場不知道拆遷信息的情況下，被拆遷的房屋正在進行評估。
時間點的市場價值。
拆遷評估的方法應以市場比較法為主，也可采用。
成本法和收益法估價。如果當地拆遷估價基數成立，
準價，應采用當地基準價進行估價，此時的評估師
法律實際上是壹種成本方法。
采用市場比較法時，應充分考慮影響區位的因素。
對估價對象價格的影響。因為大部分拆遷都涉及老城區。
區，各種配套基礎設施相對完善，甚至獨具特色，
比如名校，大型商業中心，著名醫院，交通設施。
等等，這些都要在區位因素中充分考慮。
拆遷估價的個別因素宜粗不宜細。
如果當地政府沒有制定拆遷基準價，那就成片了。
在評估拆遷時，首先要確定拆遷評估範圍內的各類房屋。
基準價和價格修正標準，然後根據基準價和價格修正。
按標準進行分戶計價。
八、對拆遷估價有重要影響，需要由當地政府予以明確的。
政策問題
有些問題屬於國務院拆遷條例不明確，或者雖然
但是，明明，卻為了減少執行的阻力，有各種地方。
靈活性，這些問題對拆遷估價有重要影響，需要由當地。
政府說得很清楚。主要包括:
1，如何確定房屋的合法用途？
房屋(土地)的用途對估價結果有很大影響。存在
在估價實踐中，特別是在拆遷估價中，我們經常會遇到房屋的現實問題。
用途與產權證記載的用途不壹致，壹般不能簡化。
土地按照產權證記載的用途估價。各個地方都有壹些。
變通辦法，例如:
4月1990日城市規劃法實施時間為
在此之前，用途已經改變，即使沒有辦理規劃變更。
繼續，也給予確認，但要提供持續經營的證明(如:
制造商的營業執照、納稅記錄等。);
在拆遷現場從事商業經營壹段時間的，可以
為了認定商業用途，有的地方規定只要繼續經營壹年，
快走吧。
這些做法沒有充分的法律依據，所以是必要的。
政府應該在當地拆遷政策中明確，評估時可以借鑒。
執行。
2、土地的出讓和劃撥是否區別對待。
有的地方區別對待，比如“新疆衛”
《烏爾自治區城市房屋拆遷補償估價規則》規定，對於
以劃撥方式取得土地使用權的，拆遷估價的原則是“(壹)拆遷。
遷入並向被拆遷人提供同地段、同面積的土地使用權。
估價對象的原土地使用權未進行評估；(二)拆遷不到位的
被拆遷人提供同地段、同面積的土地使用權，或者
拆遷對象屬於房改房、經濟適用房和廉租房。
根據房地產市場價格對估價對象進行估價，但估價價格
需要扣除被拆遷人應繳納的土地使用權轉讓相關費用。
也有壹些地方采取不分青紅皂白的辦法，比如浙江。
其他地方的拆遷管理條例都是這麽規定的。
在實踐中，雖然普通居民住房的土地名義上屬於
劃撥土地，通常沒有辦理土地有償轉讓手續，但因為是
歷史遺留下來的既成事實，所以在沒有拆遷的情況下，居民
不需要繳納土地使用權出讓金，土地有償出讓。
土地的市場價值沒有明顯的差別。有些地方是
規定這種房子交易時要交過戶費，但通常
只是象征性的，比如廣州規定只交正常的轉讓費。
10%已付。
因此，在拆遷估價中，不加入劃撥土地和土地出讓。
區分，更容易被民眾接受。
更有甚者，有的地方明確規定，對於出讓土地，
被拆遷土地使用權的剩余土地使用年限。
感動人來彌補。采用這種方法，損失的就是拆遷。
人，因為拆遷的土地使用權已經交給政府了。
土地出讓金在拆遷過程中再次支付給被拆遷人。
剩余土地年轉讓費。
3.城市規劃區內集體土地房屋拆遷如何估算？
價格
這是壹個很常見的問題。壹些地方正在拆除城市。
規劃區內集體土地房屋被征用為農用地。
補償標準，導致同地段集體土地房屋拆遷。
拆遷補償與國有土地上房屋拆遷補償金額懸殊，引
發社會矛盾。
4.如何評價違章建築？
對於拆除違法建築的價值補償和評估，在拆遷
動遷條例中有明確規定，但實際操作中，壹些房屋
貧困戶搭建的違章建築構成了他們住房的主體。
如果不給補償或者只給很低的補償，就會給這些人
住房造成很大困難，所以通常各地都會對拆遷進行補償
采取壹些靈活的方法。
5、土地面積大於房屋面積的估價處理
有些房子占地面積比住房面積大，如果只由
建築面積的估價不能準確反映其土地價值，因此壹些土地
當事人約定超出房屋建築面積的部分另行給。
賠償。
這個問題實際上不僅存在於拆遷評估中，也存在於其他
類型的房地產評估業務也在壹定程度上存在。如果是的話
成本法估價，因為房屋和土地通常是分開估價的，因為
這個問題不存在。
如果采用收益法進行估價，因為收益不分為土地和
拆除城市毒房
刪除s' c船
住房，所以只要客觀收入標準準確，就可以不要。
想想這個問題。
如果用市場比較法估價，因為壹般是綜合屬性。
組合估值，所以要選取可比實例，進行估值修復。
考慮土地面積(或容積率)時。
在拆遷估價中，如果設定了當地基準價，應予以說明。
意在解釋基準價的價值內涵時，明確相應的價值內涵
標準容積率，估價對象的容積率與標準容積率不
同時校正法。
6.管理費、利息和銷售費用的確定。
當使用成本法進行估價時，需要這些參數，而成本法並不
這完全是壹個政策問題，而是壹個估值技術問題。這些參數是壹體的
壹般估價可以由評估師確定，但在拆遷估價中，
這些參數應由當地有關部門確定並公布，以統壹標準。
準。
九、關於拆遷補償基準價
有的地方制定了拆遷補償基準價，是統壹估價。
價格內涵有很大好處。但是，在設定拆遷補償基準價時
我們應該非常謹慎。在壹些地方，基準價格不能反映市場價格。
水平。這其實反映了壹個政策問題，如果地方政府清楚的話
如果這樣做了，鑒定機構只能執行。
其他地方在制定拆遷補償基準價時，土另行制定。
土地和建築物的基準價格，其中土地基準價格采用“位置”
價”壹種名稱，從而回避了土地價格問題。
從理論上講，應該明確規定被拆遷人的權利。
定義，從而準確地確定拆遷引起的被拆遷人的權利。
應當給予損害賠償。但是目前，在我國的城市土地上，
無償土地上的拆遷權往往模糊不清。
這主要體現在土地使用權上。由於歷史原因，目前
很多城市的國有土地以前是私有土地，後來改成了國有土地。
土地之後，國家及其代表(政府)並沒有完全行使土地。
所有權人的權利，即他沒有向土地使用權人主張土地。
受益。在這種情況下，如果給予土地使用權人土地補償，
在法律上說不通。如果不給，就不符合新的拆遷規定。
精神，也不能讓拆遷進入驗收。因為這個，在這個
在這個問題上，如上所述，模糊化在任何地方都普遍采用:
在拆遷中，土地的轉讓和劃撥沒有區別對待，現在仍然沒有
明明用“地價”代替“區位價”就是模糊化。
處理的方法。
在我看來，為了適應實踐的需要，目前這樣的含糊不清
理智是可以的，當然理論上要有清醒的認識。
知識。
十、包括拆遷損失和補償的範圍。
壹個
需要註意的是，拆遷造成的損失很多。
另壹方面也要指出，拆遷補償不是也不可能是。
要對被拆遷人的損害進行完全的、對等的補償。
拆遷給被拆遷人造成的損失難以統計。在1991年。
國務院《拆遷條例》中，除了拆遷人的搬遷費外，
另外，只補償房屋的折舊重置價，或者，可以
不考慮土地的價值。新拆遷條例規定按市場價補償。
這就擴大了拆遷補償的內容，把土地的內容也考慮進去了。
是的。但實際上，拆遷給被拆遷人(不包括非被拆遷人)造成的物質損失
物質損失)遠不止這些。除了對被拆遷人造成的損害之外
以外的損失，向不在拆遷範圍內的相關附近房屋所有人補償。
還會造成損失，這是現行拆遷條例中沒有考慮的。
是的。比如前面臨街的房子拆了以後，後面的房子就交了。
噪音增大，景觀受影響等等。
這些損失在現行拆遷條例中沒有考慮，我們
在拆遷評估中不應考慮，但作為壹個理論探討，是必要的
這個要從房地產價值的角度來研究。
XI。安置房評估
除了需要評估被拆除的房屋之外，有時還需要
評估拆遷安置房。需要指出的是，安置房的估價應該
使用與被拆遷房屋估價相同的標準，也就是說，如果當
制定拆遷估價基準價，然後對安置房和被
拆遷房屋采用同樣的基準價。
十二、拆遷估價費的計算方法
由於目前的房地產評估采用分級回歸的收費方式，
所以不同的計算方法會有不同的計價和收費結果。
有些地方是按照拆遷項目的總價值來計算預計收入的。
費，這樣的估價費顯然會低。然而，由於拆遷估價
價格有壹定的* * *，尤其是在制定拆遷補償基準價的時候。
地方，估價過程比較簡單，所以是由每家每戶的價值決定的
定估價費也不合適。比較可行的辦法是:充電。
根據每戶價值確定計算，但適當降低費率。
十三。對拆遷估價的再思考
通常會成立專家委員會接受拆遷評估過程。
這個時候，當地的房地產評估學會就可以發揮重要作用。
功能。
十四。關於拆遷相關政策和理論問題的探討。
1，拆遷估價的價值取向
拆遷估價的價值取向反映了拆遷的價值取向。拆開
搬遷過程中的壹個重要問題是:私有產權的保護是什麽？
到什麽程度？私有財產權應該得到保護，現在已經基本形成了。
知識。但是私有財產權應該保護到什麽程度，尤其是因為公共利益。
當公共利益需要侵犯私有財產權時，公權對私權的侵犯可以
公權侵犯私權後應該賠償到什麽程度？
到什麽程度，每個人的看法都大相徑庭。
2.補辦行政許可後的賠償問題。
在壹些地方，城市規劃頻繁調整，導致居民只是建設。
二、三年內因規劃調整需要拆遷的房屋，按照《線
《行政許可法》規定，被許可人的財產是因行政許可被撤銷而造成的。
因行政機關過錯造成損失的，行政機關應當
補償，也就是說隨意拆遷居民新房會給予補償而不是
只是補償。
3、最低保障問題
因為壹些拆遷戶的原住房面積狹小，有殘疾
舊的，按市值補償，補償後不能買最低面。
品的住房，這些家庭也拿不出多余的錢來買房子，在這種
在某些情況下，壹些地方規定了拆遷補償的最小面積標準，如
浙江省規定，被拆遷人屬於生活特殊困難人員，實行強拆。
對每戶建築面積小於36平方米的住宅實行搬遷。
產權調換的，拆遷人應提供不低於36平方米的建築面積。
壹套米作為安置房。被拆遷房屋和安置房是相互的
不結算產權調換差價。
4.出租人和承租人利益的調整。
在壹些地方，在制定補償政策時，出租人和承包人都被考慮在內。
租房者的利益，這主要是針對租住公房的情況。例如
南京規定，拆遷按照政府規定的租金標準進行公租房。
房屋的，拆遷人應當將房款+00%的貨幣補償款支付給被拆遷人。
被拆遷人90%支付給承租人，終止租賃關系。拆遷行政管理
有政府規定租金標準的非住宅房屋，選擇貨幣補償的，
除租賃雙方約定的貨幣補償分配比例外，貨幣補償
金額按照下列規定處理:(1)租賃合同期限內實際使用的租賃物
使用於1年，全部支付給拆遷人；(二)租賃合同
90%的實際使用期限在1年以上，且在2年以內。
被拆遷人10%支付給承租人；(三)租賃合同期限
實際使用在2年以上、5年以內的，80%支付給拆遷人。
搬進去，20%付給承租人；(四)在租賃合同期限內
國際使用5年以上，10年以內的，70%支付給拆遷人。
人，30%付給承租人；(五)租賃合同的實際期限
使用超過10年且在15年以內的，支付60%給被拆遷人。
人，40%支付給承租人；(六)租賃合同的實際期限
使用超過15年的，50%支付給被拆遷人，50%支付給。
房屋承租人。
這反映了對租賃權對住房所有權的約束的承認。
王淑娟/主編
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