保障性住房是《綱要》重點強調的內容。《綱要》提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。尤其是以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。業內人士表示，新市民住房問題是住房市場的核心問題，而增加***有產權房、租賃房的供應則是解決這壹問題的重要路徑，而且具有緊迫性。
“房住不炒”仍是樓市基調，“三穩”目標下祭出金融調控
“房住不炒”首次出現在2016年底中央經濟工作會議中，並成為房地產調控的總基調貫穿於整個“十三五”期間。
此次，“房住不炒”更是在五年規劃綱要中首次出現。《綱要》提出，“十四五”期間要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。堅持因地制宜、多策並舉，夯實城市政府主體責任，穩定地價、房價和預期。
對於上述《綱要》內容，克而瑞分析人士認為，熱點城市繼續堅持調控目標不動搖、力度不松勁，現階段地價、房價仍是不能碰的紅線，壹旦市場出現過熱的征兆，調控政策大棒必將尾隨而至。
對於“房住不炒”，億翰智庫分析認為這壹定位堅定不動搖，嚴厲遏制超脫理性範圍、超越剛需改善等滿足“居者有其屋”訴求之外的住房消費行為。
而在遏制炒房方面，《綱要》強調要建立住房和土地聯動機制，加強房地產金融調控，發揮住房稅收調節作用，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。
從去年下半年至今，房地產在金融系統“最大灰犀牛”的壓力之下，金融政策壹再收緊，去年房地產企業面臨“三道紅線”，開始集體降負債。而今年央行對各個銀行的房貸設置了“兩道紅線”。此後，以壹線城市為主的熱點城市頻頻推出住房信貸管理措施。
克而瑞分析人士表示，從目前來看，各地嚴控個人住房貸款投放節奏，並對購房者首付資金來源、債務收入比等加大核查力度，尤其要加強信貸資金用途管理，嚴防經營貸、消費貸、信用貸等資金違規流入房地產市場。
從完善房價地價聯動機制上，克而瑞分析人士認為，3月12日，北京土地推出競拍實行“壹地壹策”“房地聯動”等政策內容，通過打通地價和房價，實現聯動引導，遏制非理性拿地行為，同時避免土地與住房需求脫節，導致房價、地價螺旋上升。熱點城市或將效仿北京、上海，商品住宅用地出讓實行限房價、競地價，指導開發企業理性拿地。
新市民住房問題是住房市場的核心問題
“房住不炒”是為了抑制投機需求。對此，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華認為，大城市住房供求矛盾會長期存在，有必要防止因炒作而影響居民住房水平，這也是對家庭剛需以及改善型需求的支持。
對於家庭剛需以及改善型需求，《綱要》強調要因地制宜發展***有產權住房。
事實上，近年來，北京、上海等地都在探索***有產權房，通過試點，對***有產權房的配售定價、產權劃分、使用管理、產權轉讓等規則梳理出來壹整套的辦法。也為北上廣等壹線城市之外的其他城市推進***有產權房的住房保障和供應體系搭建起到推動作用。
58安居客房產研究院分院院長張波表示，從目前來看，***有產權住房將從壹線向更多的二三線城市，尤其是二線城市覆蓋。另外，隨著***有產權房覆蓋面不斷增大，對於房價穩定，以及整個市場也會起到明顯的促進作用。通過***有產權的方式，可以解決大城市夾心層的部分居住問題。
值得關註的是，保障性住房是《綱要》重點強調的內容。《綱要》提出有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎性制度和支持政策。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。完善土地出讓收入分配機制，加大財稅、金融支持力度。
其中，《綱要》提到的“新市民”，主要是泛指原籍不在當地、因各種原因來到壹個城市工作和生活的各類群體的集合統稱。如果再進壹步精準定位，則是擁有穩定工作的非本地戶籍常住人口。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，新市民的住房問題是目前住房市場的核心問題。
隨著新型城鎮化的推進，越來越多的人流向大城市，但是相比於原住居民，近幾年湧入的新市民的收入與高房價有著較大差距，購房支付能力有限。在業內人士看來，目前，解決這部分群體住房問題的重要途徑是增加供應。
“根據國家流動人口調查數據，目前我國流動人口有30%-40%居住在雇傭單位提供的宿舍或工棚，其他大部分人租住在城中村、城郊村、地下室、群租房，居住面積狹小，居住條件惡劣。尤其是在大城市，居住情況更加嚴峻。”許小樂稱。
業內：不僅要單列租賃住房用地計劃，還要強化運營
除了商品房和***有產權房之外，租賃房是解決困難群體和新市民住房問題的重要渠道。
《綱要》指出，加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公***服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，加強租賃市場監管，保障承租人和出租人合法權益。
在剛剛閉幕的2021年全國兩會上，全國政協委員、中國國際經濟交流中心副理事長王壹鳴曾指出，建立壹個長租房為引領的住房租賃供給體系，對解決大城市住房問題尤其重要，且具有緊迫性。而逐步實現“租購同權”是其中關鍵。
“長租公寓是這兩年的熱點話題，但從市場情況來看，絕大部分租賃住房來源都是靠市場化，政府推出保障性租賃住房在2021年才放量，此前數量並不多。”張波說。
在張波看來，長租公寓是住宅租賃市場的壹個有益補充。未來，在管理和促進兩手抓的前提下，為市場貢獻更多適合新市民的房源，整體居住品質也將更加契合新市民的需求。
克而瑞分析人士也認為，未來地方政府要多渠道籌措保障資金，加快財政資金撥付進度，全力支持租賃住房和保障房建設。從長期來看，租賃市場監管要制度化、常態化，資金監管仍是重點領域，既要加強對租金、押金使用情況的監管，又要出手重拳嚴控“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。
此外，為了增加租賃住房的供給，《綱要》提出單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。
事實上，早在2020年底，中央經濟工作會議便提出單列租賃住房用地計劃，而今年2月自然資源部更明確了落實方向，要求“城區人口大於100萬的大城市單列租賃住房用地計劃”。
據保和投顧研究院分析人士介紹，上海在“十三五”規劃中就已單列租賃用地計劃，2017年試水租賃用地供應至今，已完成152幅租賃土地供應。出讓地價約為同期同片區宅地的20%左右，但附加條件較為苛刻，如規定“自持70年”，“只租不售”等。同時，多數土地規定需要優先為園區內各類創新創業人才提供居住配套服務，對地塊打造產品的面積、套數、公***區域及生活配套等均有壹定要求。
保和投顧研究院分析人士還表示，單列租賃用地計劃是解決大城市住房問題的重要舉措，值得重點關註。單列租賃用地只是第壹步，怎麽組織運營好，值得更深入探討。