從這個基本定義，不難得出房地產價格=房地產價格+房地產價格。要分析這兩個價格組成部分，首先要明確中國目前的房地產形勢。與土地私有化的西方國家不同，中國的房地產是所有權和使用權的統壹體。壹般商品的所有權和使用權大多是統壹的，土地和房屋則不然。中國實行土地公有制和集體所有制。土地屬於國家，租賃是土地市場的唯壹形式。這就決定了中國的房地產價格本質上是有限年份內土地使用權價格和房屋所有權價格之和。
房地產不同於普通商品。隨著時間的推移，隨著國家政治經濟形勢的穩定發展，其價值可能會呈上升趨勢。這也是目前大家都在談論的房地產升值。當然，我們都知道房地產可能會因為其他原因貶值。因為房產畢竟不同於古董，它的收藏價值壹定會隨著時間的推移而增加。
那麽是什麽因素決定了房地產的升值還是貶值呢？實際上，房地產價值的變化還是取決於土地價值的變化和房子價值的變化。我們先分析壹下房子價值的變化。作為壹種耐用消費品，房子的使用壽命比普通商品要長，甚至長得多。但是，房子作為消耗品的使用價值總有壹天會趨於零。對於壹些建築質量較好的房子來說，這壹天可能在壹二十年後到來。不難發現，房子本身的價值在降低。也就是說，房子的價值不會升值。因為房子在不斷貶值，直到歸零。房地產升值的根本原因在於房地產的升值。
從房地產分析，它是堅不可摧的，可持續的，所以不存在土地的貶值風險。土地會隨著周邊環境的改善和國家政治經濟的繁榮而不斷升值。但要註意，這是適合土地所有權的。房地產建成後，房子和土地各占相應比例。隨著時間的推移，住房價值的比重會繼續下降，土地價值的比重會繼續上升。直到有壹天，房子價值歸零，然後房產價值就是土地價值。在西方國家，土地所有權不會貶值；但是，在中國，土地使用權必須貶值。在中國買房產，實際買的是房子的所有權和有年限的土地使用權(最長70年)。假設有人用654.38+0萬元買了壹套房子，使用年限70年，房子成本30萬，土地成本70萬。為方便起見，這裏不考慮貨幣的時間價值，那麽10年後，是否應該從土地使用權的價值中扣除10年的折舊？有人可能會說，樓盤周邊環境在10年裏有了很大的改善，這塊地應該升值。這塊地確實升值了，但其升值體現在當年土地使用權的升值上(具體體現在每年的租金上漲上)。但與此同時，這塊土地也確實貶值了。因此，這塊土地的增值應該是
(每年土地使用權增值？剩余土地使用年限)-(平均年土地使用權折舊？服務年限)
這是土地的增值部分，房產的增值要從已經發生的建築折舊中減去。由此可見，在同壹區域購買價格相近的同類物業時，購物行業的剩余土地使用權時間越長越劃算。土地確實在增值，但購房者未必從中受益。假設房產使用了69年，土地價值是當初購買時的69倍。誰會買這棟房子？因為再過壹年，土地使用權就會被國家收回，即使每年土地使用權增值，也必然會遭遇土地使用權貶值為零的結局。可能有人會問，就算70年了，房子價值還沒到零怎麽辦？
對於居民樓，國家不應該強行搬遷，畢竟會引起社會動蕩，這不是政府希望看到的。從目前的政策來看，應該征收地方稅，這是到期後購房者繼續使用土地的成本。收稅的依據大概是當時每年的土地使用費。土地升值越多，每年的土地使用費就越高。這將與未來可能出臺的房產稅非常相似。恐怕不是所有人都希望看到到時候房地產升值。土地使用期到期後，商業地產連同其附屬設施，肯定會被國家無償收回。至於商住樓，我不知道我會走哪條路，也許我會用壹種折中的方式。
先說土地使用權和土地所有權。在西方，由於土地所有權沒有折舊，其增值計算會簡單很多。房地產升值=房地產升值-建築折舊
那麽土地使用權和土地所有權是什麽關系呢？實際上，無限的土地使用權表現為土地所有權。土地使用權是壹種財產權，可以買賣、出租和抵押。土地使用權價格是為取得土地使用權而支付的壹定的經濟價格，其實質是地租。馬克思指出，土地價格是地租的資本化，資本化的地租表現為土地價格。公式是:
地價=地租(土地凈收入)？資本減少率v =
土地凈收益是指正常情況下最佳利用方向的土地收益。
減資率可以近似視為當時的穩定投資收益率，比如銀行利率。壹般R高於銀行利率，否則不需要投資。
因為在土地所有權和土地使用權分離的情況下，土地使用權人和土地所有者之間的經濟關系是地租。土地使用權的期限可長可短，向土地所有者支付地租的形式可以是按年支付，也可以是壹次性支付。按年繳納的，壹年的土地使用權價格為當年繳納的租金；壹次付清的，壹定時期的土地使用權價格是按現值計算的壹定時期的地租之和。這就是土地估價的收益還原法。
收益還原法又稱收益資本化法，是將土地的凈收益以壹定的還原率進行資本化，即土地未來凈收益以壹定的折現率折現後的總和。該公式表示為:
假設:a是第壹年末的土地凈收益；(假設a不變)
r是還原利率；
Ri是第壹年凈收入的貼現值；
v是土地價格
那麽:r1 = a？=
R2=R1？=
Rn=Rn-1？=
不難看出，這是壹個幾何級數，第壹項為，公比為，級數和為。顯然r大於0，當n？，趨於零，所以級數之和等於。假設壹套房產的年凈收入為10000元，減資率保守估計為5%(其實收益率低於這個數字，為什麽還投資房產，貸款利率也有這個數字)。那麽70年後，房產價格應該是
V70= =19.34(萬元)
當n？什麽時候，
V= =20(萬元)
這時候就體現在土地所有權的價格上。其實土地使用權和土地所有權的價格差距並沒有我們想象的那麽遠。
以這套房產為例，年凈收入仍為65，438+00，000元，預期年收益率為65，438+00%。按照70年計算，房產價格應該是
V70= =9.987(萬元)
從上面可以看出，在年收入不變的前提下，購房者對投資回報的預期越高，願意支付的價格就越低。收益還原法的關鍵是確定收益還原率R(類似於投資回報率)。
除收益還原法外，還有兩種主要的房地產估價方法，即市場比較法和成本法。市場比較法是通過比較分析近期類似房產的交易實例，得出待評估房產的當前市場價格。成本法是根據土地成本+開發成本+合理利潤得出房地產價格。這也是最基本的操作方式。這三種基本方法各有優勢。市場比較法可以快速方便地得到房地產的當前市場價格，但不能客觀準確地反映房地產的價值。當整個房地產市場被高估時，估計的價格會很高；相反，當整個房地產市場被低估時，估計價格就會低。收益還原法的原理是純粹從投資的角度來分析房地產的價格，通過確定房地產的年凈收益、預期投資回報率和剩余土地使用年限來計算房地產價格。該方法可作為理性房地產投資者的重要價格依據。比如妳用654.38+0萬元買了壹套70年土地使用權的房子(假設70年後房子折舊為零，沒有抵押，預期投資回報率5%)，那麽按照收益還原法，該房產的年凈收益應該是565.438+0.7萬。投資者可以通過估計房地產的年收入來決定是否投資。成本法完全是從開發商的角度來決定樓盤價格的。壹般來說，成本法估算的價格更容易被買賣雙方接受。但問題的關鍵是保證房地產的總成本是合理的，沒有太多不必要的成本。壹些大的地產公司在這方面控制的比較好，而那些新成立的小地產公司在這方面差不多。
目前，中國的房地產市場總體上是健康發展的，但也有壹些職業投機者專門從事房地產投機，賺取差價。為了保持房地產市場的繁榮，抑制投機者的投機行為，中央政府，地方政府和各大銀行都出臺了壹些政策來調控房地產行業，防止過熱。但這些政策往往雷聲大雨點小，收效甚微。比如提高首付比例，會增加炒房者的成本。有多少人是真正的借錢炒房的大炒家？提高首付比例，不僅提高了真正購房者的門檻，還去除了壹批散戶投機者，進壹步為大投機者掃清了障礙。再比如，購房套數區別對待，第壹套、第二套、第三套適用不同的房貸政策。可以想象這個政策執行起來有多難。怎麽區分？壹家三口可以買三套。另外，有多少大投資者在借房地產？再比如拍賣受限。期房有限轉讓能否防止投機者炒房，還是暫時減少壹批可售房源使房源更加緊張？
其實政府也是左右為難。壹方面，政府要抑制投機風險的進壹步擴大，防止泡沫；另壹方面，政府不能出臺過於嚴厲的政策造成房地產價格的快速下跌。房地產市場壹旦出現這種情況，不僅會給廣大購房者帶來損失(說實話，房價漲跌對自住型購房者影響不大，只是壹些心理影響)，會給所有投資者帶來致命打擊，也會給銀行帶來大量不良貸款。房地產下滑對開發商的影響並不大，因為大部分房地產企業都是高負債企業，負債率往往高達70%。說白了，房地產企業多是空麻袋扛米(但這是高投入)。壹旦市場出現問題，這些房地產企業可以宣布破產，合法地將大部分損失轉移給銀行。
目前炒房的主要有三類人:有錢的，有實力的，有人脈的。這些人可以通過各種渠道以較低的價格購買房地產，然後以較高的價格將房地產轉售給真正的買家。更何況是投機者，先找到下家再買。這是壹筆沒有風險的好交易。這也在壹定程度上解釋了壹個現象:壹部分真正的購房者很難從售樓處買到房子，而售樓處附近的房產中介房源充足。有能力的不是中介，而是有能力找到中介的人。甚至有的樓盤連售樓處都沒有，所以房子都賣完了，銷售人員只是做壹些售後的事情。完全依靠政策來阻止人們利用金錢、權利和關系是不合理的，也是不現實的。
為了房地產市場的長期健康發展，政府應該鼓勵購買自用或投資的房屋，並打擊各種房地產投機行為。要有效區分投資者和投機者，壹定不能壹刀切，否則打擊面太廣。要解決這個問題，我們必須了解房地產投機的本質。炒房其實很簡單。投機者通過各種渠道低價買入，然後高價賣出。比如房地產企業員工內部價買房，這很自然，也可以理解。但關鍵是要分清他是住自己的房子還是賣自己的房子。投機者可以通過不同的方式獲得更便宜的房地產，但他們只能通過賣房來投機。既然沒有有效的手段阻止投機者收購房地產，政府可以采取非常有效的措施打擊投機性拋售。炒房的本質在於快速“增值”的差價，政府可以出臺相關政策嚴格控制這種差價。比如，個人在壹年內轉賣房產，對其增值所得征收100%的個人房產所得稅。當然，這部分增值收益要從最後壹筆交易的稅收中扣除。第二年對其增值收入征收90%的個人房地產所得稅。以此類推，第十年後增值所得稅為零。因為投機者不會等十年。況且十年後還能增值，要佩服投資人的眼光。如果政府能夠出臺類似的政策，長期來看對房地產市場是壹個極大的利好消息。真正的購房者不會受到這個政策的影響，而投機者無利可圖，自然會放棄炒房，從而逐漸擠出房地產市場的泡沫。而且政策容易實施，政府只需要建立壹個公平、廉潔、透明、公開的房地產交易市場。不知道這壹天還要過多久才會到來。