1.鼓勵多元主體參與住房租賃業務？？
關鍵詞:鼓勵國內外專業住房租賃平臺公司在海南發展業務
鼓勵個人、中介機構、住房租賃企業、房地產開發企業、住房租賃平臺公司等多元主體參與住房租賃業務。鼓勵個人出租閑置房屋，增加市場供給。規範中介機構行為，提供安全優質的住房租賃服務。支持住房租賃企業規模化發展，延伸和完善住房租賃產業鏈，提供優質個性化服務。積極引導房地產開發企業轉型發展。房地產開發企業可以設立租賃管理部門經營自持商品房租賃，或者利用已建商品房或者新建商品房與住房租賃企業、中介機構、住房租賃平臺公司合作開展租賃業務。鼓勵國內外專業住房租賃平臺公司利用平臺資源和優勢，拓展海南住房租賃業務，特別是提供季節性短租服務。鼓勵住房租賃平臺公司在房東管理、租客接待、裝修設計、個性化服務、宣傳推廣等方面提供培訓和增值服務。，提升住房品質，提升客戶體驗。
支持市場主體享受經濟的理念和模式，推動售後空置住房進入租賃市場。鼓勵發展分時度假、在線出租、房屋共享等* * *享受型住宅產品。鼓勵房地產開發企業、住房租賃企業、中介機構等市場主體和個人利用信息技術，通過互聯網平臺優化配置空置住房資源，提高利用效率，滿足多樣化住宿需求。
二、多渠道支持房屋租賃業務
關鍵詞:-個人所得稅抵扣企業享受生活服務業扶持政策
——金融機構向個人提供租賃信貸，企業提供融資貸款服務。
——個人提供租賃信貸，企業提供融資貸款服務。
——企事業單位可以申請經營房屋租賃業務的營業執照。
(壹)在財稅支持方面，對符合個人所得稅專項附加扣除條件的住房租金，按規定予以扣除。中介機構、住房租賃企業、房地產開發企業、住房租賃平臺公司可按相關規定享受生活服務業各項扶持政策。對利用現有商品住宅用地進行開發或現有商品住房改造為租賃住房的項目，市縣政府可根據租賃經營繳納的市縣稅收留成部分制定具體補貼政策，對符合壹定條件的給予適當獎勵和補貼。
(二)在金融支持方面，鼓勵銀行業金融機構在風險可控、業務可持續的前提下，加大對專業化、制度化住房租賃企業的信貸支持，通過合理測算租金收入未來現金流，為住房租賃企業提供符合其經營特點的中長期貸款和金融解決方案。引導和支持金融機構創新住房租賃項目金融產品，為個人提供租賃信貸等服務。
對將已建成的存量商品房用於出租經營的房地產開發企業，金融機構可通過經營性物業貸款等產品提供後續融資支持。鼓勵房地產開發企業和住房租賃企業發行房地產投資信托基金(REITs)，吸引社會化投資，多渠道籌集資金。鼓勵保險公司創新產品和服務，針對租賃人員集中的住宅小區和私房，開發成本低、投保簡單、保障豐富的保險產品，為住房租賃企業和私房業主提供保險風險保障。
(三)加大土地支持力度，允許在符合規劃的前提下，將現有商品住宅用地改造為租賃住房，在年度住房實施計劃中單列。同時，按照本通知關於租賃住房用地的規定，重新簽訂土地出讓合同，辦理不動產登記手續。現有商品住宅用地用於租賃住房改造建設的，可按照新土地使用條件下土地使用權市場評估價格與原土地使用條件下剩余土地使用權市場評估價格的差額，補交或退還轉讓價款。2020年底前，各市縣要組織編制租賃住房用地基準地價，按程序報省政府批準後實施。在租賃住房用地基準地價出臺前，租賃住房用地基準地價可按現行商品住宅用地基準地價的60%執行，具體比例由市縣政府結合實際情況確定。工業園區內工業用地可用於配套建設租賃住房等生活服務設施，其建築面積占總建築面積的比例不超過15%。土地應當按原用途使用，但不得分割和轉讓。
(4)簡化手續。落實“簡政放權、加強監管、改善服務”改革要求，簡化住房租賃經營相關手續，減輕個人和企業負擔。中介機構、住房租賃企業、住房租賃平臺公司辦理住房租賃業務經營許可，市場監督管理部門予以支持，統壹登記經營範圍為“住房租賃業務”。公安部門可為房屋租賃企業開通手機APP或信息采集客戶端，為房屋租賃企業接入相關業務系統登記租房人信息提供便利。消防部門可以為房屋租賃企業提供消防安全提示等相關服務，督促房屋租賃相關主體落實消防安全生產責任，提高消防安全意識。物業服務企業應當協助做好信息收集和租賃服務管理工作，並在保護當事人權益、維護秩序、保障安全、提供房屋租賃相關信息等方面為房屋租賃企業提供相應便利。
第三，提供住房租賃市場服務
關鍵詞:-建立政府住房租賃服務平臺，提供住房驗證
——推廣統壹的住房租賃合同示範文本。
——居民租房還可享受社保、子女上學等公共服務。
(壹)提供交易服務。省級住房城鄉建設廳要在升級不動產信息管理系統(網簽系統)的基礎上，加快建立政府住房租賃服務平臺，對外提供房屋核驗、住房租賃信息發布、住房租賃合同網上簽約、市場主體信用信息查詢、信用評價等服務。政府住房租賃服務平臺可以聯動銀行、房地產中介、住房租賃企業、行業組織、商業網站經營者等市場主體的租賃服務平臺，加大合作力度，不斷豐富服務功能。同時，探索與銀行、互聯網金融平臺在支付、實名認證、信用認證、增值權益、平臺推廣等服務方面的合作，加快探索建立住房租賃資金監管制度，加強租金監管。
(2)保障租賃權益。省住房城鄉建設廳會同市場監督管理部門制定並實施統壹的住房租賃合同示範文本，全面推進住房租賃合同網上簽約和備案。優化住房租賃交易流程，建立健全住房租賃企業和房地產中介機構備案制度，加強住房租賃信用管理，建立多部門聯合激勵和失信聯合懲戒機制。加強住房租賃市場監測，為政府決策提供基礎數據。
(三)通過政府住房租賃服務平臺，與稅務、金融、住房公積金、市場監督管理、公安、教育、社保等部門信息共享住房租賃合同網上登記信息。相關主管部門將根據住房租賃合同網上登記信息，落實與租賃人相關的稅收、信貸優惠政策，依法依規提供居住證、子女入學、社保、住房保障等。
第四，規範土地供應管理
關鍵詞:——商業集聚區、產業園區新建商品住宅用地和租賃住房配置比例不低於15%。
——租賃住房用地可先租後讓。
——租賃住房用地最長出讓年限不超過70年。
——租賃土地和房屋產權證分開辦理。
(壹)加強對土地供應計劃的審核。確需增加租賃住房用地供應的，在土地供應前，市、縣人民政府應當組織自然資源規劃、住建、生態環境、財政、商務、水務等部門，審批房屋性質、開發建設要求、轉讓管理要求、租賃管理要求等相關限制性條件。擬供應租賃住房用地的土地，並作為土地出讓條件載入土地出讓公告，列為土地出讓合同的必備條款，遵循“誰提出誰提供”
商務集聚區、產業園區周邊新建商品住宅用地，相關市縣政府應在出讓條件中明確商品住宅配建不低於15%的租賃住房。
(2)改進土地供應方式。根據租賃住房項目的實際需求，土地供應按以下方式分類:
1，競價拍賣掛牌轉讓。在公平、公正和不排除多個潛在市場競爭對手的前提下，可以對投標人的業績、開發資質、開發建設要求、企業誠信等設定投標條件。，而土地可以采取招拍掛(先招標後掛牌或拍賣)或招標、拍賣、掛牌相結合的方式提供。
2.協議轉讓。政府平臺公司建設租賃住房的，可以協議供地。
3.先租後讓。以招標、拍賣、掛牌方式將5-10年內的土地出租給土地使用者，由土地使用者按合同約定支付租金並開發利用。租賃期限達到合同約定條件繼續履行的，剩余年限的土地出讓手續按協議出讓方式辦理。
(三)合理確定底價。市縣自然資源規劃主管部門供應租賃住房用地時，應當委托有資質的土地評估機構，按照基準地價對租賃住房用地進行評估，並充分結合當地租賃住房市場情況和租賃住房管理要求，經市縣政府集體決定，綜合確定租賃住房用地底價。
(四)明確土地出讓期限。租賃住房用地最長出讓年限不得超過70年。
(五)嚴格出讓合同和土地登記管理。土地供應後，土地出讓合同應當明確約定租賃住房用地的出讓條件、受讓方出資比例、股權結構、禁止分割和轉讓等內容。，並應當同時記載於房地產權屬證書和房地產登記簿。對土地出讓合同中整體持有的租賃土地和房屋，應當出具不動產權屬證書，不得另行辦理，不動產權屬證書應當註明“整體持有，不得另行辦理”。
房地產權利人的出資比例和股權結構的任何變動，應事先征得轉讓人的同意。
五、建立和完善行業監管機制
關鍵詞:-租賃住房用地應整體使用，土地不得分割出售。
——人均住房面積不應低於6平方米。
——禁止住房租賃企業自行開展“租金貸”業務。
(1)嚴格轉讓管理。租賃住房用地由土地使用權人整體持有，不得分割轉讓，所建租賃住房也不得分割對外出售。因破產、重組等特殊情況，原土地使用權人無法繼續持有的。經市、縣人民政府批準後，可以依法整體轉讓，相關約定的權利和義務隨之轉讓。
整體轉讓或投資比例、股權結構、實際控制人變更後，不得改變租賃房屋的規劃用途和實際使用性質，必須繼續用於租賃，按租賃使用合同維持原租賃關系。
上述出讓管理要求應納入土地出讓合同，同時約定相關違約責任。
(2)加強抵押監管。應當在土地出讓合同中明確，租賃住房用地和房屋抵押時，抵押權實現時，抵押買受人的資格必須經市、縣人民政府認可，符合租賃住房經營管理要求。
(3)規範租賃行為。出租房屋及附屬設施應當符合消防、治安、衛生等標準和要求。最小出租單位為原規劃設計為居住用房的房間，人均出租面積不得低於6平方米。出租人(包括個人和企業)對租賃房屋的結構、消防、空氣質量承擔主體責任。房屋租賃合同的最長期限壹般不得超過5年。
(四)規範“租房貸”業務。住房租賃企業不得自行開展“租金貸”等金融服務，不得與不具備借貸資質的機構合作開展此類服務，不得誘導承租人簽訂“租金貸”協議，不得為承租人提供擔保等增信措施。金融機構在開展“租金貸”業務時，應當保證承租人作為金融消費者的知情權。金融機構不得與未經房地產主管部門備案的住房租賃企業、中介機構合作提供金融服務。
(5)加強行業自律。充分發揮省級房地產評估與經紀協會、省級物業協會等行業協會的作用，引導社會力量參與住房租賃日常管理，制定完善住房租賃行業的職業規範和行為準則，加強行業自律，督促和指導中介機構和住房租賃企業及時收集租賃房屋和承租人信息，並向住房租賃管理部門報告。
(原標題:《海南新政:支持住房租賃運營，搭建政府住房租賃服務平臺》)