壹、XX佳緣物業概況
“XX嘉園”位於福廈路、環城西路、205國道交匯處，總建築面積約20000平方米。小區以高價值店面的多層住宅為主，其中A區和B區占據交通“黃金點”，交通便利，銀行、學校、超市、酒店、郵局等生活配套齊全。這是壹個理想的置業物業。美好的社區需要更多像“陽光物業”這樣耐心細致負責的物業公司來打理。
二是公司接手後將采取的管理水平和服務標準。
根據XX佳園的實際情況，我司確定XX佳園的物業為中高檔管理。其服務標準如下:
(壹)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和物業管理服務使用人的報修、求助、咨詢、詢問、質疑、投訴等信息的收集和反饋，及時處理並有回訪記錄。
(二)定期向住宅用戶征求對物業管理服務的意見，及時整改合理建議。滿意率95%以上。
(3)建立並實施維修承諾制度。零修、急修及時率100%，返修率不高於1%。
(四)每半年公開物業管理服務的收支情況。
(五)物業檔案、業主樓案、設備設施檔案齊全。
(6)常規公共服務
1，房屋管理和維護
(1)樓號、樓層號、房間號等標識明顯，並設置導向平面圖。
(2)物業外觀完好、整潔，外墻無脫落，無亂塗、亂寫、亂畫現象。
(3)空調安裝統壹。
2、* * * *配合設備管理，保證設備和機房環境整潔，設備完好，定期維護無事故。
(1)供電系統。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發電機隨時可用。接地電阻每3年測試1次。
(2)弱電系統。確保系統正常工作。及時排除故障。
(3)消防系統。24小時值班；設備設施齊全完好，隨時可以使用；組織開展消防法律法規和消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；消防疏散通道暢通；確保不存在消防安全隱患。
(4)給排水系統。每半年清洗水池1次，確保水質符合國家標準；水池和水泵周圍清潔衛生，無二次汙染；提前1天停水通知；消防泵每月運行1次，每年全面檢查1次；排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、機房無積水、氣泡侵入；發生事故，維修人員20分鐘內到達現場緊急搶修，未長時間停水；有應急處理方案。
3、* * * *設施管理。* * *配套服務設施完好，道路、走廊等公共* * *照明完好，道路暢通，道路暢通。
4.安全和車輛管理。
(1)專業保安隊伍，24小時值班巡邏，文明保安執勤，規範言語，處理突發事件。
(2)車輛進出有序，不堵車，不影響行人通行。
(3)車輛出入嚴格管理和登記。
(4)停車場停放整齊，場地幹凈整潔。
(5)危及人身安全的場所有明顯的標誌和防範措施。
(6)聯系群眾，做好防治工作。
(7)在派出所的指導下做好治安管理工作。
5.環境衛生管理。做壹個人，地點，時間，任務，質量。
(1)環衛設施齊全。
(2)實施標準化清洗。
(3)垃圾應每日清理並定期消毒。
(4)***保持現場整潔，無亂塗亂貼，保持大堂、樓梯、欄桿、屋頂等。保持現場清潔，無紙屑、煙頭等廢棄物。
(5)搞好衛生宣傳，提高人們的清潔衛生意識。
6.綠化管理
(1)沒有改變用途，破壞、踐踏、占用綠地。
(2)花木修剪整齊美觀，無病蟲害，無損傷。
(3)綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
(4)綠化完好率95%以上。
7.室內裝修管理(二次裝修)。全程監控，確保房屋的整體性、抗震性和結構安全性。
(1)受理本小區二次裝修咨詢審批。
(2)所有裝修人員應到管理處辦理出入證。
8.房屋租售管理。
(1)督促外地人三天內辦理暫住證手續。
(2)配合派出所、居委會對小區內的租戶、外來人員進行排查，並進行登記，確保小區的生活安全。
9.社區文化
(1)設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。
(2)有居民精神文明建設公約。
(3)配合街道辦、居委會、派出所開展各項工作。
(4)業主滿意率95%以上。
(七)有針對性的專項服務(代理業務)
1.進行室內衛生清潔，室內裝修，代居民搬家。
2.提供空房托管、房屋中介等服務。
3、代報刊、郵寄報刊代收藏。
4.提供維修服務，小修通宵，中修三天完成。
5.安裝、維護和修理各種家用電器和日常用品。
三。公司擬采用的管理模式
“嚴格管理物業，為業主和開發商提供優質服務”是我們公司的根本理念。規範的管理和貼心的服務將建立品牌物業公司的聲譽和形象。
(壹)標準化管理
物業管理涉及面廣，普通居民很難全面了解物業管理服務的內容、標準和等級。業主對服務質量與收費關系的誤解是物業公司與業主關系僵化的主要原因之壹。房屋和設備維護不及時，日常管理不嚴，隨意性大，是物業管理水平低，業主投訴的根本原因。我公司從項目前期管理、入住、二次裝修、房屋維修養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化、便民服務等方面實施全面、規範的質量管理，使我們的物業管理行為接近國際標準化慣例，內部管理自律，制度創新，從而達到管理嚴格有序、服務質量高、開發商放心、業主滿意、公司可信的管理目標。
(B)通信服務第壹
組織、溝通和協調能力是物業管理企業不可或缺的素質。有了這種品質，工作中的矛盾往往可以化為小問題，雞毛蒜皮的小事也可以消除。相反，誤解很多，差距加深。目前大部分物業公司被投訴主要是溝通不暢。為此，公司專門成立了業主聯絡處，通過禮貌拜訪，接受業主投訴，更好地解決業主提出的問題(合理要求)，解答業主疑問，設立業主溝通箱、公告牌、宣傳欄等方式與業主發展良好關系。同時，鑒於物業管理是壹項具體而繁瑣的業務，公司要求管理人員親力親為，實行行走式管理，親自服務壹線，直接了解業主需求，認真負責，講道德，講究誠信，對業主有求必應，保證服務質量。我們將利用標準物業管理公司耐心友好的服務優勢，對業主進行溝通、引導和安慰，有效解決部分業主無法理解的委屈、誤解或投訴，按照物業管理的標準要求進行登記，並書面向開發商反映。絕對禁止加劇業主與開發商、開發商與物業公司、物業公司與業主之間的復雜矛盾。
(三)營造友好的社區文化
創造壹個和諧、文明、舒適、優美的生活和工作環境是我公司和業主的共同願望。因此，公司倡導文明、禮貌、友好的社區文化，與業主建立榮譽、友誼和互信，帶領員工與業主、派出所、社區居委會、政府部門發展友好合作關系。無論員工是在工作中還是在工作區外，無論業主或員工的困難與自己是否有關，都應該熱情友善，積極建立良好的人際關系，為社區、業主、自己和這個物欲橫流的社會開辟壹片文明凈土。
四。XX佳園物業管理的人力物力配置
(1)人員配備。
根據確定的管理水平和實地考察，按物業管理面積20000平方米計算，我公司“XX佳園”管理處擬設置人員11。
位置的數量決定了內容
1管理總監兼業主聯絡處主任負責全面工作安排和業主溝通。
1工程師負責設備設施的維修保養。
汽車管理員/收銀員2停車場管理、收銀、收費
1保潔綠化人員負責保潔綠化。
6名保安負責崗亭、車輛出入和巡邏。
註:財務人員由總行兼任。
(二)綜合效益的簡要分析
XX佳緣的綜合管理費和維護費可按以下方式收取(以上收費標準僅供參考，最終收費標準以物價局核定的標準為準):
管理費維護費
多層住宅0.50元/平方米/月0.20元/平方米/月
商場1.50元/平方米/月0.25元/平方米/月
地上停車位40元/位·月
地下停車位60元/月。
五、XX嘉園物業管理的具體操作
公司貫徹“以人為本，業主至上”的服務理念，從項目前期管理、入住、二次裝修、房屋維修養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化、便民服務等方面實施全面規範的質量管理。逐步建立健全安全保障體系、設備設施維護體系、環境保護體系、綠化維護體系、設施管理體系和社區文化活動組織體系。
(1)前期準備
公司派專業人員對擬承接的項目進行深入調研，了解項目規劃、物業特點、物業分布及周邊安全狀況，結合本方案制定具體物業項目的管理方案；入住前兩個月，成立物業管理團隊，進行人員選拔和培訓，根據項目特點制定各項管理規定和工作流程，擬定用戶手冊、業主公約和前期物業管理協議；管理處的管理室、員工宿舍及相關辦公設備必須在入住前壹周布置好；物業接管必須驗收和評估，並妥善移交鑰匙和圖紙。
1.內部機構的設立和擬議人員編制
2.物業管理人員的選擇和培訓
管理前3個月。培訓內容為:專業管理理念、應急處理、業主和用戶投訴處理、特種電梯配電上崗前必須取得上崗證。
3.制定規章制度
1)，根據政府相關部門的法律、法令、文件、範本樣式，編寫業主公約、使用手冊，入職時發放。
2)制定嚴謹科學的管理文件(各種規章制度、各級員工的崗位職責、工作流程)並在入職前完成。
(二)物業管理的起步
1.接受財產接管
1)、房產信息(項目批準文件、用地批準文件、建築許可證)。
2)、技術資料(竣工圖紙、設備檢驗合格證等)。)
2.職業管理
1)，房屋驗收交接執行公司嚴謹科學的“職業管理體系”。發放入夥須知和入戶手冊，明確入夥驗收程序和收費標準，簽訂《業主公約》，禮貌熱情接待業主，主動解釋相關問題；簽訂物業管理委托合同和業主公約；通過宣傳使用戶理解並配合物業管理；向用戶分發用戶說明和用戶手冊；配合用戶搬家，打掃室內外衛生，清掃出入道路，協助用戶搬家及交通指揮等。做好用戶搬遷階段工作，合理協調安保人員值班和巡邏，適當增加安保力量。
2)、建立業主檔案和產權備案。在辦理交接手續時，要系統了解業主的相關信息，建立客戶檔案，明確各產權人擁有產權的範圍和比例，建立產權備案制度，為今後順利管理打好基礎。
3.監控二次裝修施工的全過程
二次裝修管理與建築風格和建築質量密切相關。因此，為保證建築物的長期正常使用，公司將遵照《廈門市住宅物業管理條例》、《建設部第46號令》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建築外墻裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業管理服務收費辦法》等相關法律法規，
管理處對施工現場進行管理時，將采取必要的安全防護和消防措施，確保工人和附近居民的安全，控制現場各種粉塵、廢氣、固體廢物、噪聲和振動的汙染和危害，減少或避免對附近居民日常生活的影響。
安全管理。二次裝修施工人員必須按政府規定辦理證件，並接受管理處的管理。施工人員過夜應得到業主或代理人的書面保證，以防發生治安事件。對二次裝修進行電、氣、明火安全管理，消除火災隱患；二次裝修與入住並存期間，加強安全防範重點宣傳，采取針對性措施，確保不留安全隱患。
環境衛生管理。規範二次裝修材料和垃圾的運輸和堆放，嚴禁放入下水道，確保道路暢通和樓內環境整潔；加強噪聲控制，限制二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度減少對周圍居民正常生活和工作的影響，控制入住與二次裝修交叉造成的環境影響。
* * *設備和設施管理。確保水電幹線、消防設施等室內外設備設施在二次裝修中不被損壞，嚴禁隨意動用消防設施，使其正常運行。
外部二次裝修管理。禁止破壞外墻整體美觀，不得在外墻上打洞；禁止安裝雨篷或進行任何形式的封閉；窗戶、落地窗的防護格柵應位於窗扇的內側；禁止在公共區域安裝和架設私人物品和構築物，尤其是未經許可不得在樓梯上安裝鐵門。
土建工程二次裝修的管理。不要用重錘野蠻施工，防止損壞樓板結構；不得改變或者破壞柱、梁、板、承重墻、外墻、屋面防水、廚衛防水等建築主體結構；埋在外墻內的管道應防水，防止外墻滲水；不允許在平板上建造車身。
水電設施的二次裝修管理。禁止在結構層內挖溝埋管和在公共墻體內埋水管；廚房、衛生間下水道主管的檢查口不得密封；二次裝修前，應堵塞排水口，防止二次裝修時汙物、雜物堵塞；在墻壁和天花板上埋設電線應使用套管；動員居民在裝修吊頂時留檢查口。
裝修工程竣工後，裝修使用人應通知管理處工程部進行工程驗收，出具竣工驗收表，並辦理相關手續。
(3)完善日常物業管理服務
壹、安全系統
1，整體安全環境管理
在小區周邊、車床出入口、小區出入口、電梯轎廂設置閉路監控系統，建立24小時不間斷監控數據；結合公安110報警系統，及時解決突發安全事件，依法處置。
培訓專業安檢員隊伍，安檢員著裝規範，佩戴明顯標誌，文明執勤，用詞規範，認真負責，24小時在小區值班巡邏，制定詳細的巡邏路線和頻率；對危及人身安全的場所有明顯標誌和防範措施，及時消除安全隱患。
在出入口登記來訪客人，控制樓內流動人員數量，防止業務員散發廣告傳單或無關人員逃逸；建立我公司覆蓋廈門全市的物業保安呼叫系統，壹旦發生突發事件，可立即調配全公司人力物力提供集中支援；制定應急準備和應急措施，如防臺風、防震預案等。
2.出租人的管理
租客的社區角色不同，人員流動性大，社會背景和身份極其復雜。因此，租戶的管理成為當今物業管理的壹個難題。我司將從推廣友好社區文化入手，對租戶進行分類走訪和重點關註；配合派出所和居委會對小區內的租戶和流動人員進行排查。保證樓內業主和租戶的生命安全和人際和諧。
3.車輛交通和道路管理
大廈停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車有登記；非機動車停放在規定位置；每天巡視樓內道路，確保道路暢通無阻；井蓋無缺損、丟失，路面井蓋不影響車輛、行人通行和業主日常生活。
4.科學管理
記錄全面的事故日誌，加強對事故多發區域的巡邏和監控，消除安全隱患。
b、設備設施維護制度
1.房屋管理和維修
主要出入口應設置建築平面示意圖，建築、單元(門)、住戶標誌明顯；定期檢查外墻，發現破損及時修復，確保房屋外觀完好整潔，外墻磚、油漆等裝飾材料無脫落、無汙漬；空調安裝位置統壹，冷凝水集中收集；設立小公告欄，與業主溝通，及時告知相關事項。
2.***設備管理
公司的設備維護和維修，壹是以預防為主，堅持日常維護和計劃維護並重，使設備始終處於良好狀態；二是在住房設備上做到“三好”、“四會”、“五定”。用好、修好、管好重要住宅設備的三個好方法。“四會”是指物業維修人員要會使用、維護、檢查和排除房屋設備故障。“五定”即房屋主要設備的清潔、潤滑、檢修要定量、定人、定點、定時、定性；三是專業維修與運營商維修相結合。專業維修是主要任務。同時設備的操作人員參與日常維護，進行壹些小修小補。第四，完善設備管理和定期維護制度。建立科學的維修程序，完善設備資料和維修登記卡的管理，合理制定定期維修計劃。
1)給排水設備管理
管理目標:精心維護，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無滲漏，方便用戶。
供水設備(包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水表、閥門等。).對家用水泵和供水管網進行定期維護和防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無泄漏、無汙染；每天巡視泵房、供水管網、屋頂水箱兩次；水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，不存在汙染隱患；生活用水水質符合衛生標準；二次供水蓄水池和屋頂水箱每半年清洗消毒壹次，不得造成二次汙染，並保存二次供水衛生許可證和水質檢測單；停水前壹天通知用戶。
排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水排汙管理暢通，不堵塞、不溢流；汛期道路、車庫、機房無積水、無浸泡；化糞池和汙水井每年清理壹次；壹旦發生事故，維修人員會在規定時間內進行搶修，不會出現大面積跑水、淹水、長時間停水的情況。
2)供電設備管理
供電設備(變壓器、電流表、供電線路、總開關、室外負荷開關、室內自動漏電保護開關、避雷針等。).建立24小時運維值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡視制度(每班巡視壹次，每月檢查壹次，每半年檢修壹次)，並保存運行記錄；停電提前壹天通知用戶；臨時施工和住宅(住戶)裝修要制定臨時用電管理措施；地震、火災、洪水時，及時切斷電源；備用應急發電機隨時可用。
配電室管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員不得入內；建立配電運行記錄，每班巡視1次，每月詳細檢查1次，半年檢修1次，及時處理問題並做好記錄；室內照明和通風應保持良好；作業開始時標誌明顯，停電時應掛標誌牌，停電時應掛牌。操作和檢查時，使用電氣絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。必須按規定使用。
供電設備的正常維護和保養。觀察儀表種類、電壓是否正常，所用電流的變化，用電高峰時的電流值，三相電流的平衡，對照值班記錄檢查分析差異；檢查各支路的實際負荷與已安裝保護元件的整定值是否壹致；配電箱是否固定牢固，箱內器件是否完好，制動器接頭是否松動，操作是否靈活，閘刀、觸頭是否燒損，電線絕緣是否老化、易碎，保險絲是否燒損；電線絕緣是否良好，各種絕緣電線絕緣是否老化，接頭是否燒焦或脆斷，絕緣布是否失效，接頭之間是否有腐蝕；金屬管道連接接地線是否完好，有無塌陷或腐蝕，各種管道固定是否牢固。管接頭是否有脫扣、接頭現象，管線是否塌陷、變形；所有電器是否牢固；各樓層接地電阻是否符合要求。
3)弱電設備管理
每天維護門禁對講系統，確保故障能及時排除。
4)消防管理
消防中心24小時值班，消防系統設施齊全完好，隨時可用；制定突發事件應急預案；消防管理員接受嚴格和正式的訓練。
建立日常消防檢查制度，每周檢查壹次消防系統設施設備，每月全部檢查壹次，及時發現和消除消防安全隱患，確保消防設施齊全、完好、標識齊全，隨時可以使用；在明顯的地方設置火災疏散圖。照明設施和導向標誌完好，應急疏散通道暢通；所有管理人員掌握消防設施和設備的使用，能及時處理各種問題；組織開展消防法律法規和消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；建立義務消防隊，制定突發火災應急預案；每年舉行壹次消防演習，增強應急技能，提高業主的消防意識。
c、環境保護體系
環境衛生管理的目的是凈化環境，為居民提供壹個整潔宜人的工作和生活環境。我公司將嚴格清潔衛生工作的“五定”管理，即人員、地點、時間、任務和質量。
管理標準:垃圾箱、垃圾桶等環衛設備齊全；標準化保潔(專職人員和清潔衛生責任制)；垃圾要每日清理，定期消毒；* * *公共住房部門* * *設施無螞蟻；樓內道路等* * *場所無紙屑、煙頭等廢棄物；* * *房屋各部分應保持清潔，不得有貼紙、塗鴉；樓梯扶手、屋頂和公共玻璃窗應保持清潔。
1，日常清潔
關於範圍工作內部容量頻率子校準的備註
1樓道收垃圾，每天洗兩次垃圾桶。沒有殘留和異味。
2掃地樓梯1次/天無雜物無積水。
3洗樓梯1次/周無雜物無積水。
4擦拭公寓郵箱1次/天無灰塵無指紋。
5.每天擦拭兩次電梯，不要有灰塵和指紋。
6擦拭防盜門1次/周無灰塵。
7擦拭樓梯扶手1次/周無灰塵。
8擦拭天花板1次/周無灰塵無蜘蛛絲。
9擦拭消火栓1次/月無灰塵。
10每月清潔窗戶兩次，無灰塵。
道路1路面應循環清掃，無雜物。
2路邊綠地2次/天無雜物
3泵耦合器1次/周無灰塵。
4燈柱1次/周無塵。
每天清掃綠地兩次，無灰塵，無枯葉。
2.消滅四害
樓道、道路、綠地等公共區域每月采取壹次措施，進行二次滅鼠和蟑螂、蚊蠅的消滅，並對周邊進行消毒。
d、綠化維護制度
制定綠化管理標準，定期對建築綠化澆水、施肥、修剪、殺蟲；改善和種植建築物的綠化；沒有改變綠地用途和破壞、踐踏、侵占現象；花木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無損傷或斑禿；綠地內無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項目測量實施標準
綠化、澆水、澆水(根據氣候變化)充分澆水。
草坪修剪(季節性)草坪美觀平整。
除草(每周壹次)保證基本沒有雜草。
病蟲害防治(壹年兩次)無病蟲害。
養護施肥(壹年4次)使綠化長勢旺盛。
樹木和灌木每年修剪和整形四次。
e、* * * *設施管理系統
制定* * *設施管理標準，對業主* * *設施制定相應的管理措施:籃球場、網球場、羽毛球場等。，並定期維護* * *設施；開發盈利性服務項目，借助專業的物業管理服務對* * *使用的設施進行有效管理，引入良好的運營機制，充分發揮物業的使用價值，為業主和開發商獲得利益，為良好的物業管理註入動力。
f、社區文化活動組織體系
1，社區文化建設
創造壹個和諧、文明、舒適的生活和工作環境是我們公司和業主的共同願望。壹年當中，特別是在節日，比如春節、中秋節，管理處騰出活動空間，組織社區居民和社區居委會壹起參加各種積極向上的文化活動，讓居民有歸屬感。提前策劃好各項活動，爭取政府相關部門的支持，與業主委員會、社區居委會、政府相關部門發展良好的合作關系；在大樓公告欄上設立學習宣傳園地；配合、支持和參與社區文化建設，倡導高雅的社區文化。
2.便民服務
“生活不出社區”是我們公司服務的壹個重要目標。當居民在生活或工作中遇到很多問題，難以處理時，公司全體員工可以按需提供服務，主動為居民排憂解難，積極開展臨時性、特殊性、自願性的特殊服務方式。
1)，日常服務
設立業主聯絡處和服務專線，開辟業主/業主委員會與我司溝通的場所。我們不僅要接受居民的查詢、詢問、投訴、求助和維修，而且要求我們公司的員工熱情相待，及時處理和反饋居民的各種要求。建立回訪制度並記錄，定期向居民發放物業管理服務意見清單，對合理化建議及時整改；每半年公開壹次物業管理服務的收支情況；代報刊，郵購報刊，代收代發。
2)特殊服務
提供有償專項維修服務。室內維修裝修業務，小修不會通宵，中修三天完成；空房代管，房屋中介；受托安裝家用電器；代理家庭清潔、消毒和打蠟；委托各類保姆、家教、醫療；信息咨詢服務等。
不及物動詞物業接管事項說明
(1)我公司壹旦接受委托進行物業管理，安全保衛、環境衛生等與小區基本生活秩序相關的工作將立即投入運行，壹周內完成全部接管工作，保障小區業主的切身利益。
(二)為高效完成接管工作，公司領導成立了以副總經理陳(具有9年物業管理經驗)為組長的接管驗收小組。成員包括2名工程師和1名會計。