壹、書面合同的必要性
根據我國合同法規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，口頭約定租賃期限超過六個月而未簽訂書面合同的，口頭約定的租賃期限將被視為無效，只能視為無限期租賃。另外，在沒有書面合同的情況下，雙方的權利義務不容易確定，容易發生糾紛。
所以不管租期長短，哪怕只有壹個月，最好簽訂書面租賃合同，明確雙方的權利義務。壹般來說，租賃合同應包括名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃維護等條款。
第二，合同無效的認定
在最高人民法院發布房屋租賃解釋之前，實踐中對房屋租賃合同無效存在不同意見，嚴重損害了法律的確定性和統壹性。《房屋租賃解釋》界定了無效合同的範圍，只有違法的房屋租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同和未經出租人同意的轉租合同才認定為無效。同時允許當事人在壹審法院辯論終結前采取補救措施，最大限度地發揮合同效力。此外，即使租賃合同被認定無效，承租人仍需支付房屋占用費，壹般參照合同約定的租金標準。
在違法建築範圍的認定上，認定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋、未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建築、超過批準使用年限的臨時建築為違法建築。
因此，承租人在簽訂房屋租賃合同前，應嚴格審查出租人是否為該房屋的合法所有人，該房屋是否為合法建築。
第三，租賃期限的確定
根據我國合同法規定，租賃期限不得超過20年。超過二十年的，超出部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
這裏需要註意的是，租賃期限約定為六個月以上，但未簽訂書面租賃合同的，房屋租賃只能視為無限期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人應當在合理期限之前通知承租人。
四、房屋裝修的處理
房屋租賃合同糾紛中裝修的處理壹直是實踐中的熱點和難點問題。在最高人民法院發布房屋租賃解釋之前，對於承租人裝修房屋如何處理，缺乏統壹的判決規則。房屋租賃的解釋根據房屋的裝修是否經過出租人同意，租賃合同是否有效，裝修是否適合使用，有完全不同的處理規則:
1.承租人未經出租人同意進行裝修所發生的費用由承租人承擔，出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
2.承租人經出租人同意進行裝修，租賃合同無效時，不形成附屬裝修。出租人同意使用的，可以折價歸出租人所有；不同意使用的，可由承租人自行拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應當恢復原狀。經出租人同意使用的附屬裝修，可以折價歸出租人所有；未約定用途的，雙方按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
3.承租人經出租人同意進行裝修，租賃期限屆滿或合同終止時，除當事人另有約定外，不形成附屬物的裝修、裝飾可由承租人自行拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應當恢復原狀。
4.承租人經出租人同意已裝修。合同解除時，雙方對附屬裝修的處置沒有約定的，應當根據下列情況分別處理:
(1)因出租人違約而解除合同的，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內的裝修殘值損失；
(2)因承租人違約而解除合同的，承租人無權要求出租人賠償剩余租賃期內的裝修殘值損失。但出租人同意使用的，應當在使用價值範圍內給予適當補償；
(3)因雙方違約解除合同，造成剩余租賃期內裝修殘值損失的，雙方根據各自過錯承擔相應責任；
(4)因不可歸責於雙方的原因導致合同終止的，剩余租賃期內的裝修殘值損失由雙方按照公平原則分攤。
5.承租人經出租人同意進行了裝修，租賃期限屆滿，承租人無權要求出租人補償附帶的裝修費用，但當事人另有約定的除外。
我們註意到，《房屋租賃解釋》根據有效合同和無效合同的不同法律效力，對裝修損失采用了現值損失和余值損失兩種不同的標準。現值損失是指合同被認定無效時裝修的現有價值。合同無效時，承租人通常已經占有、使用了租賃房屋壹段時間，其在此期間享有的裝修利益不應納入無效合同的損失範圍。殘值損失是指合同終止時裝修的剩余“價值”。這個“價值”的確定是以合同終止時的裝修現值為基礎的，不能低於合同履行期間已攤銷的裝修費用。因此，承租人如需裝修房屋，應在征得出租人同意的情況下合理確定租賃期限，並在租賃合同中對租賃期限屆滿或合同終止時如何處理裝修作出明確約定。
五、住房擴建的處理
《房屋租賃解釋》根據房屋擴建是否經出租人同意、是否辦理合法建設手續，對房屋擴建問題適用不同的規則:
1.未經出租人同意擴建所發生的費用由承租人承擔，出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
2.經出租人同意，承租人同意擴建工程，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，應根據下列情況分別處理:
(壹)辦理合法建設手續，擴建費用由出租人承擔；
(二)未辦理合法報建手續的，擴建費用按過錯由雙方共同承擔。
因此，承租人如需擴建房屋，應征得出租人同意並辦理合法建設手續，同時在租賃合同中明確約定擴建費用由誰承擔。
不及物動詞同意轉租的推定
為了最大限度地維護法律地位的穩定，《房屋租賃解釋》規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議的，無權以承租人未同意為由請求解除合同或者宣告轉租合同無效。
因此，出租人如果知道承租人未經同意轉租，應當及時行使權利。
七。租金訴訟時效
實踐中，我們經常會遇到出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金的情況。壹方面是因為出租人不知道緩交或者拒交租金的特別訴訟時效是壹年，所以認為訴訟時效是兩年。另壹方面，出租人往往有壹個誤區，認為只要雙方的租賃關系仍然存在，租金就沒有訴訟時效，這是錯誤的。
租賃合同為延續合同，其租金的訴訟時效按照每個支付周期分別計算，承租人應當按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依據《合同法》第六十壹條的規定不能確定。租賃期不滿壹年的，在租賃期滿時支付；租賃期限在壹年以上的，每年到期支付，剩余期限不足壹年的，租賃期限屆滿支付。
因此，如果承租人未能在上述付款期限內支付租金，出租人應及時催告或提起訴訟，避免超過壹年訴訟時效而無法得到法律保護。
八。優先購買權的行使與限制
優先購買權之爭壹直是實踐中的壹個難題。《房屋租賃解釋》進壹步限制了承租人優先購買權的適用，明確承租人在下列情形下無權主張優先購買權:
(a)該房屋* * *有優先購買權；
(2)出租人將房屋出售給近親屬的，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、孫子女、外孫子女；
(三)出租人履行通知義務後，承租人未在十五日內明確表示購買的；
(4)第三方善意購買租賃房屋並已辦理登記手續。
如果不存在上述情形，出租人在合理期限內未通知承租人就出售租賃房屋，或者存在其他侵犯承租人優先購買權的情形，承租人如何尋求救濟？《房屋租賃解釋》明確規定，承租人不能以此為由請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。事實上，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力與承租人能否優先購買房屋無關。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人不善意購買出租房屋或者未向第三人變更登記，承租人就有權主張優先購買權。否則，承租人只能向出租人索賠。
望采納