當前，中國經濟發展呈現出新的特點，體現在產業結構和技術創新上。其中，產業結構趨於合理，產業的發展不再以犧牲資源和環境為代價。房地產企業應轉變發展理念，積極應對產業結構調整帶來的挑戰。在技術創新方面，要積極投入，不斷創新，提升核心競爭力。
1房地產成本的構成
根據會計核算，房地產成本包括直接開發成本、間接開發成本或開發成本和開發費用。其中，開發成本的構成包括土地開發成本和前期工程成本。開發費用的構成，包括管理費用和財務費用。案例分析:開發商X手中的某項目，總建築面積約157349㎡，包含住宅項目、商鋪、會所，面積分別為135049㎡、5300㎡、17000㎡。開發的房子都賣了；所有商鋪用於出租；會所獨立運營。本開發項目總投資70794萬元，其中開發建設投資70644萬元。開發建設投資主要包括開發產品成本和自營固定資產成本，分別為65644萬元和5000萬元。開發的會所投入運營時，需要投資654.38+0.5萬元。工程結束後，壹次性收回，即38年後。如果項目只有租賃部分，沒有自營部分，則投資為65644萬元。房地產開發項目成本的構成具體如下:①土地成本。估算時涉及土地使用權出讓金、征地補償、拆遷安置、土地出讓金等。②項目前期費用。③基礎設施建設成本。④建築安裝工程費用等。
2新形勢下房地產成本控制與管理分析
2.1成本控制方法不合理。對於房地產企業來說，要實施內部控制，就必須制定完善的成本控制計劃。例如，考慮到影響項目開發成敗的因素，在項目開發之前，必須對開發項目進行全面的調查。如果盲目投資，很容易導致各種問題，比如開發不符合區域居民消費水平的項目，影響以後產品的銷售，進而使生意失敗。新形勢下，房地產行業的發展正逐漸走向細節化和流程化。因此，要有效控制成本，就必須結合區域實際制定合理的發展規劃，將成本控制在合理的範圍內，進而實現利益最大化。
2.2缺乏成本控制意識。財務管理部門作為房地產企業控制開發資金、防範開發風險的部門，發揮著重要的作用。編制的財務報告是企業經營和發展的重要依據，為開發成本的控制提供相應的依據。但從目前的企業實際來看，生成的財務報告延遲，使得成本計劃脫離實際，增加了投資成本，給企業造成了很大的損失。總的來說，財務人員要有很強的成本控制意識，做好財務報告的質量控制，保證成本控制方案的質量。
2.3成本控制機制不完善。對於房地產企業來說，完善內部組織對提高工作效率有著積極的作用。企業應結合自身實際情況，設置審計機構和執行機構，加強機構之間的聯系，加強機構之間的合作，促進成本控制目標的高效完成。在具體實踐中，要充分發揮審計機構的作用，將審計工作與房地產項目開發的全過程結合起來，實現全面的成本控制。而大多數企業的成本控制機制還不夠完善，沒有與實際相結合，不能起到成本控制的作用[1]。
3新形勢下房地產成本控制與管理策略
3.1確定科目合理細分。對於房地產企業來說，要加強成本控制，就要從分項入手，做好嚴格控制。通過對成本項目的合理劃分，明確項目的成本結構，進而進行詳細分析，采取有效的成本控制措施。根據會計制度的規定，開發成本是壹級成本核算科目。企業要從自身實際出發，根據管理要求選擇成本項目，全面實行明細核算。需要註意的是，在確定成本項目的環節時，要控制成本項目的數量，盡量合並發生次數少或單項費用。例如，通過設置支持費用科目來核算支持費用。對於壹些大額的、持續性的費用，需要設置獨立的科目進行核算，比如土地費用。如果中標，必須根據合同內容進行明細核算，以便掌握工程進度和工程款支付情況，為後期決算提供相應依據。
3.2加強間接成本核算。從房地產企業的角度來看，間接費用包括財務費用和管理費用。根據相關規定，上述費用均為期間費用，必須計入當期損益。這樣，比例原則就很難實現。以項目貸款利息和售前費用為例，金額很大，收益對象特定。如果將銷售收入對象歸入損益類科目進行核算，會導致虛增利潤，難以反映實際經營情況。因此，此類費用應被視為資本支出。在遞延資產賬戶中為銷售費用設置專門的子賬戶進行專項核算。貸款利息應作為開發成本，作為成本構成進行核算[2]。
3.3完善開發項目決算。從房地產成本核算的角度來說，就是通過計算項目開發總成本和銷售成本來獲取營業利潤。就目前的房地產開發企業而言，存在重視項目決算，忽視項目決算的問題。原因是工程決算是在竣工後進行的，具有明顯的時效性特征，涉及到工程款的支付，不能延期。相反，由於各種因素，項目的決算會不斷拖延。比如壹些驗收和配套設施沒有完成，影響開發進度，進而影響項目決算。在實際操作中，要註意開發項目的決算。針對影響項目決算的各種因素，從項目開發的全過程出發，采取有針對性的控制措施，最大程度地保證項目決算的高效開展。
3.4采用全過程控制方法。在項目開發的全過程中，要做好成本控制。具體措施如下:
1)投資決策階段。壹方面，要註重人才的引進。通過招聘，可以引進成本控制人才，保證投資決策的科學性和合理性，進而實現有效的成本控制。另壹方面，要積極設立管制機構。充分發揮機構的作用，做好可行性研究，進而保證項目投資的合理性。需要註意的是，機構人員的構成應該包括技術人員和市場專家。
2)設計階段。壹方面，引入競爭機制，實行設計招投標制度，可以降低工程造價，保證設計方案和圖紙的質量。另壹方面，註重技術經濟分析。從設計實踐來講，經濟和技術是壹個對立統壹的過程，需要從多個方案中優化方案，做好經濟分析，保證產品的經濟性和合理性。在保證工程質量和安全的前提下，通過優化材料性能要求和施工技術要求，降低工程成本。
3)投標階段。在這個環節中，要重視合同管理，充分利用合同簽訂的契機，通過完善合同條款，做好材料價格變動等常見問題的防控工作。4)施工階段。項目的施工階段是成本控制的關鍵環節，應采取優化施工方法、增強員工節約意識等措施，最大程度地保證項目開發的成本[3]。3.5采取動態控制的方式。在項目運作的全過程中，采用動態控制模式，調動相關人員積極參與項目成本控制。借鑒行業標桿企業的做法，允許項目相關人員參股，從而降低項目運作風險，不可控成本及時上報，由相關部門和人員負責，從而提高員工的參與積極性，使其主動承擔成本控制的任務。為保證成本控制的具體實施，建議成立成本考核小組，負責管理部門系統內項目成本控制和成本任務完成情況的考核，對房地產企業和項目部門的成本控制效果和成本控制執行情況進行全面考核。將考核結果及時向有關部門報告，采取相應措施，及時糾正成本控制的不足，提高成本控制水平。根據成本控制的實際情況，做好成本優化工作。控制成本是房地產開發建設的系統工程，需要做好成本控制的設計。項目的建設需要依靠設計圖紙的指導。如果設計方案有問題，會影響後期的成本控制。因此，在設計階段，必須進行限額設計，制定相應的造價指標，運用先進的技術手段，實現節約成本，有效控制造價，保證工程質量[4]。
4結論
綜上所述，在當前形勢下，房地產開發企業必須不斷創新成本控制的方法和手段。在實踐中，應結合目前存在的控制力度不夠、管理機制不完善等問題，采取相應措施，提高成本控制水平。通過采取壹系列措施，保證了項目成本控制目標的實現。
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