——中介經紀機構更精準。首先，選擇品牌好、口碑好、客戶多的房屋經紀機構。因為大部分有壹定規模的中介公司都有固定的房產評估體系。中介公司使用這套系統，由經過專業培訓的分析師根據各種因素對房屋進行計算，可以直接反映房屋在特定時間、地點、環境下的市場價格，並根據房屋的實際情況選擇不同的方法。最後綜合考慮幾種不同的結果，得出壹個最接近市場，最能反映房屋真實價值的價格。業務人員將樓盤位置、建築面積、建築結構、成交單價、區域、個別因素修正等信息輸入評估系統，與客戶的樓盤進行對比，得出正常報價。二手房的估價方法有市場比較法、成本法、收益還原法、假設開發法等，可根據不同的實際情況采取不同的評估方法。最常用的方法是市場比較法和成本法。這些方法計算復雜，不適合個人自行計算。找房產中介的前提是選擇有工商執照、有合法中介服務資質的品牌中介公司，並與中介公司簽訂正規、詳細、合理的協議。找不到不正規的匿名中介。-免費在線評估系統操作簡單高效。大部分房產網站在財經頻道上設置了免費的在線房產評估系統，操作簡單易行。雖然評估結果不是很準確，但可以讓急於知道自己房產價值的人有所了解。總的來說，網站的二手房評估體系是以《中華人民共和國土地土地管理法》、《城市土地估價條例》和有國家標準的《房地產估價規範》為依據，綜合了以下因素，包括戶型、位置、交通狀況(如建築面積、建築時間、戶型、層高、朝向、裝修年份、費用)、給排水、電暖、管道燃氣等條件。以及品質相近的相鄰項目的均價，以及賣家對房子價值的預期等。幾秒鐘後，妳將得到壹份房地產評估報告，可以打印出來或通過電子郵件發送給妳的朋友。由於不同網站的評估方式不同，評估系統的電子版也不同，所以樓盤的總價和單價會有所不同，可以作為購房者的基本參考。-房地產專業評估師很少為個人服務。房地產估價要求從業人員經驗豐富，專業水平高。只有在相對成熟的市場環境下，在參考大量市場信息的基礎上，經過國家評估認定的房地產估價師才能評估出較為準確的價格。但評估師很少為普通個人客戶服務。對於普通購房者來說，如果只是想做壹個簡單的評價，就需要先確定壹個評價基準。在開始評估之前，買家不妨收集更多最近的類似位置和建築結構的交易，以便對市場有壹個大致的了解。當然，查詢壹些大型房產中介的廣告報價也會有助於了解市場。但能作為評估基準的信息，必須是實際成交價格。因為請專業評估師做鑒定的費用很高，所以想賣房的人要牢記這壹點，做好心理準備。另外，不同的評估師計算出來的價格也會不壹樣。有業內人士認為，在壹定範圍內，由於評估師的經驗不同，判斷方法不同，對某些事物的感受不同，必然會有壹些不同的評估結果。有壹些分歧是正常的，但分歧不要太大。差價的合理範圍應以市場平均水平為基礎。——建立自己的賬本也可以算出壹個大概的估計。我在這裏教妳壹個“土辦法”，也可以算出妳自己房產價格的大概。當然，前提是會計算以下信息:第壹，房屋的折舊成本。房子壹旦建成，就進入折舊期。壹般來說，磚混結構的壹級房屋折舊年限為50年，所以年折舊率為2%；第二，戶型因素。老房子因為戶型不合理，功能落後，和新房沒法比。房屋類型為小廳小衛小廚(簡稱“三小”套房)的，扣除10%；第三，房子所在樓層不壹樣，價格也不壹樣。比如壹至五層為基準價，五、六層扣3%，七層扣5%，三、四層加3%，屋頂扣5%；第四，定向因素。房子沒有朝南門窗的，減5%；第五，居住環境對房價的影響。如果沒有物業管理，扣5%，如果小區沒有單獨封閉，也扣5%。屬於重點中小學的房屋，增加15%；第六，習慣性的心理因素也會讓人產生買老房的壓力，花大價錢買老房，會讓房價降價8%。
土地估價有幾種基本方法，如市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數修正法。此外，路線價法也是地價評估中的壹種常用方法。
(1)基準地價修正法
基準地價系數修正法是利用城市基準地價和基準地價修正系數表的評估結果，按照替代原則，將待評估土地的區域條件和單項條件與其所在區域的平均條件進行比較，根據修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而計算待評估土地日價格的方法。
根據《城鎮土地估價規程》和當地基準地價報告，基準地價系數修正法評估宗地地價的計算公式為:
基準地價修正系數法公式=基準地價× K1× (1+∑ K )× K2。
其中:k 1-日修正系數。
∑K——影響地價的區域因素和個體因素的修正因子之和。
K2年修正系數
(2)成本逼近法
成本逼近法是以土地開發所支出的各種費用之和，加上壹定的利潤、利息、應交稅金和土地增值收益，來確定土地價格。
其基本計算公式為:
地價=土地購置費+相關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益。
(3)市場法
市場比較法是將待評估土地與最近壹段時間內發生的類似土地交易進行比較，並修正相關因素，得出待評估土地在評估日的地價的方法。
地價評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數修正法，路線價法也是地價評估中常用的方法。
(壹)市場比較法
市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之壹，也是國際上常用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原則，將待評估土地與近期市場上已被替代交易的同類土地進行比較，對同類土地的交易價格進行適當修正，從而估算出客觀合理的待評估土地價格。市場比較法的理論基礎是替代經濟原理。根據經濟學理論，在同壹個市場上，效用相同的商品應該有相同的市場價格，也就是完全的替代關系。同壹市場上兩種或兩種以上具有替代關系的商品，會因為相互競爭而趨於壹致。市場比較法是對具有替代關系的類似土地的交易價格進行修正，得到待評估土地的價格。
(2)收益還原法
收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法。它是將待估土地在未來正常年份的凈收益按壹定的土地還原利率進行還原，從而估算出待估土地的價格的壹種方法。因為土地是可持續的，人們可以期待國外的土地收益。當未來幾年連續取得的土地凈收益以壹定的還原率折現到現值時，就表現為地價。從理論上講，所有可持續發展的物業都是可以出售的，也就是說，它們都有市場價格。而這個市場價格就是房產的現值，等於其未來凈收益的貼現值。它的簡單含義是，投資壹塊土地所獲得的凈收入，在價值上等於將這筆投資存入銀行所獲得的年利息。這是收益還原法的基本原理。
因為土地收益是生產要素不同組合的結果，土地只是其中之壹，還有人類的勞動、資本、管理、科技等。因此，土地凈收益是從土地收益中扣除非土地收益的貢獻或其應得報酬後的余額。這種土地的凈收入是吃地帶來的，應該歸土地所有者所有。所以，是地租。
收益還原法是基於土地凈收益的確定，所以只適用於有收益的土地及建築物或不動產的估價。
基本公式:
土地收益是不確定的。
V=應收賬款
v-土地收益價格
土地凈收入(租金)
r-土地減免利率
(三)成本逼近法
成本逼近法是以土地開發所支出的各種客觀費用之和，加上壹定的利潤、利息、應交稅費和土地增值收益，確定土地價格的方法。成本逼近法從投資成本的角度考察土地的價值，但不能完全反映土地的真實價值。因為壹塊土地的價值主要取決於這塊土地未來使用所產生的收益，而不是這塊土地的投資和改造成本。新開發土地、工業用地、公共建設用地、公益用地的價格評估，壹般采用成本逼近法，既無收益，也無比較實例，選擇這種方法要慎重。
基本公式:
地價=土地購置費+土地開發費+稅費+利潤+土地增值收益=土地成本價+土地增值收益。
(4)剩余法
剩余法又稱假設開發法，是在預測房地產開發完成後正常交易價格的基礎上，以扣除預計正常開發成本、相關專業費、利息、利潤、稅金後的價格余額，估算預計地價的方法。土地投資的目的是獲得回報，這種潛在的回報決定了土地價格的高低。剩余法的理論基礎與收益還原法基本相同，都是未來剩余收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益是從土地收益中扣除土地要素，而剩余法是從資本化價格中直接扣除非土地要素的貢獻。
剩余法主要應用於具有開發價值的土地評估，壹般分為以下幾種:(1)世代開發土地評估；(二)拆遷重建中的房地產估價；(三)僅歸類為可以直接使用的土地或者不動產的土地或者不動產的估價；(4)現有新舊房產地價分開評估，即房產價格減去房價，剩下的數就是地價。
基本公式:
V = A - ( B + C)
V—待評估土地的價格。
a-房地產的總開發價值或開發後的總價值；
b-整個開發項目的開發成本；
c-開發中的合理利潤
對於房地產開發項目，具體公式為:
地價=房屋總售價-建築成本-專業成本-利息-銷售成本-稅收-開發商利潤。
(五)基準地價系數修正法
基準地價系數修正法是通過對待估地價影響因素的分析，修正已公布的城鎮同類土地基準地價，估算待估土地客觀價格的方法。因為基準地價是區域平均價格，所以要評估本地區某地塊的價格，需要根據該地塊的區域和個別情況，對區域平均價格進行修正，然後才能得出宗地價格。
地價是為獲得土地預期收益的權利而支付的價格，即地租的資本化。地價的高低取決於預期能獲得的土地收益。因此，在評估劃撥土地使用權價格時，首先要明確劃撥土地的相應權利，並充分考慮土地使用權轉讓權和劃撥土地使用權的區別對地價的影響。
劃撥土地使用權可以依法抵押、轉讓、出租，但與土地使用權轉讓相比，國家對劃撥土地進入二、三級市場有嚴格限制，禁止將劃撥土地用於經營活動。主要原因是劃撥土地使用權是無償取得的，國家權益沒有得到彰顯。劃撥土地使用權價格中加入出讓金的，應當等於出讓土地使用權價格。在此理論基礎上，可采用以下方法計算劃撥土地使用權價格:
成本法。采用成本法計算土地出讓價格時，土地價格為土地成本價與土地增值收益之和。其中，土地增值收益來自“增值租金”，屬於土地所有者，即國家，相當於出讓金。土地成本價是土地使用者在取得土地使用權時所支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權的價格應為土地成本價，包括土地購置費、土地開發費、相關稅費、利息和利潤。
收入減少法。收益還原法是將土地的預期年凈收益以壹定的還原率轉換為評價期的日總收益的方法。目前《土地估價條例》已經明確規定了如何計算土地凈收益和出讓地價，但對劃撥土地凈收益的計算方法沒有明確規定。因此，可以通過調查與待評估土地屬於同壹區域的國有企業土地租賃租金水平來間接計算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平決定，是國家權益在土地收益中的體現。因此，從土地凈收益中減去國有土地租賃租金，可以得到劃撥土地的凈收益。然後通過區域因素和個體因素的比較和修正，得出待估劃撥土地的凈收益。劃撥土地使用權的最終價格等於劃撥土地的凈收益除以土地恢復利率。
市場比較法。可以預見，隨著企業對劃撥土地權益意識的增強，以及劃撥土地抵押、轉讓行為的增多，劃撥土地的交易數量也將逐年增加。通過修正劃撥土地交易案例的交易情況、日期、區域和個人因素，可以得到待估土地使用權的價格。
從土地使用權價格中扣除轉讓費間接計算。現在很多地方通常是按照評估地價的壹定比例收取土地出讓金，出讓金比例相對固定。由公式:土地使用權出讓價格=劃撥土地使用權價格+土地使用權出讓金，可以得出劃撥土地使用權價格=土地使用權出讓價格×(1-出讓金比例)。
股票估價有幾種方法。什麽是股票估值？股票估值的方法有哪些？股票估值的意義是什麽？
股票估值是壹個相對復雜的過程，受多種因素影響，沒有全球統壹的標準。股票估值有很多方法。基於投資者預期收益、企業盈利能力或企業資產價值等不同角度，常用的方法有三種。根據投資者預期收益、企業盈利能力或企業資產價值等不同角度，常用的方法有:
第壹，分紅基準模型是根據股息率來評估股票價值，對於希望從投資中獲得現金流收益的投資者特別有用。可以用簡化的計算公式:股價=未來壹年的預期分紅/投資者要求的收益率。
二、投資者最常用的盈利標準比率是市盈率(PE)，其公式為:市盈率=股價/每股收益。使用市盈率有以下優點:計算簡單，數據容易收集。經濟類報紙上每天都有相關數據，叫做歷史市盈率或者靜態市盈率。但需要註意的是，為了更準確地反映股票價格的未來走勢，應該使用預期市盈率，即將預期收益代入公式。
投資者需要註意的是，市盈率是反映市場對公司盈利預期的壹個相對指標。市盈率要從兩個相對角度來使用，壹是公司預期市盈率與歷史市盈率的相對變化，二是公司市盈率與行業平均市盈率的比較。如果壹家公司的市盈率高於上壹年的市盈率或行業平均市盈率，則意味著市場預期該公司未來盈利上升；另壹方面，如果市盈率低於行業平均水平，則意味著市場預期公司未來盈利較同業有所下降。所以市盈率要相對來看，不是高市盈率不好，而是低市盈率好。如果壹家公司的利潤未來有望上漲，其股票市盈率低於行業平均水平，那麽股價未來就有機會上漲。
3.市場價的賬面價值比(PB)，即市凈率，公式為:市凈率=股價/每股凈資產值。這個比例是從公司資產價值的角度估算公司股價的基礎。分析銀行、保險等公司股票的估值更合適，其資產負債多由貨幣資產構成。
除了最常用的估值標準之外，估值標準還包括現金折現率、市盈率與每股收益增長率(PEG)的比值，有些投資者喜歡用凈資產收益率或資產收益率來衡量壹個企業。
研究股票估值的意義是什麽？
(1)幫助投資者找到價值被嚴重低估的股票，買入待漲股票獲利，直接帶來經濟效益；
(2)幫助投資者判斷手中的股票是被高估還是被低估，從而做出賣出或繼續持有的決定，幫助投資者鎖定利潤或堅定持有以獲取更高收益；
(3)幫助投資者分析他們感興趣的股票的風險。估值指數越低，下跌風險越小。估值指數低於30%或操作建議給出“立即買入”或“買入”的股票，即使下跌也是暫時的；
(四)幫助投資者判斷機構或者投資咨詢機構推薦的股票的安全性和收益性，有理有據地接受投資建議；
(5)幫助投資者理解股票評估信息中對股票價值低估的判斷；
(6)幫助投資者在熱點中尋找最大的盈利機會。通常情況下，熱點板塊的股票表現差異較大。有些投資者雖然涉足熱點，但收益並不高。估值幫助投資者在熱點板塊中找到最好的股票，獲得最大收益。
評估二手車有幾種方法。二手車價值評估通常有以下幾種方法，目前業內從業者經常使用。但根據評估師的工作經驗，肯定會有壹些適合他的估價方法和常規方法。我給大家介紹的是所有估價判斷方法中最基礎最核心的部分，適合常規二手車的正常使用和流通。
常用方法之壹——重置成本法
重置成本是指對被評估對象新車價格的最大參考。同型號新車停產的，應參考同品牌同型號新車價格，再結合使用年限、使用情況、手續等因素，用換算公式換算出實際價格。壹般來說，壹輛車的二手車價格在壹年內比其新車價格虧損20%左右，壹年後按照年折10%計算。
常用方法之壹——現行估價法
現行的估價方法是以二手車市場同型號、同年限、同使用年限的車輛平均價格為基礎，再考慮被評估車輛當前技術狀況的評估系數，將平均價格乘以系數，確定車輛價格。這種方法是最接近真實市場價格的，但有壹個前提是有大量真實市場交易數據作為樣本，所以平均價格更有代表性。
壹種常用的方法——收益現值法
這種方式並不適合我們日常的消費者，大部分下線或者有集體盈利屬性的車輛壹般都是這種方式打折。收入現值是指根據車輛未來的預期盈利能力對其進行貼現或資本化。
判斷方位有幾種方法。有帶指針的地圖，要根據指針標註的方向來識別(箭頭指向北方)。
2.對於不指向目標的地圖，通常采用“上北下南，左西右東”的規則來確定方向。
3.在有經緯網的地圖上，根據經緯網確定方向，經線表示南北方向，緯線表示東西方向。
判斷肺結核有幾種方法。大多數肺結核患者是在體檢時通過胸透或x光發現的。如果懷疑是肺結核，可以做痰檢、CT、PPD試驗、結節試驗、病理活檢等相關檢查，結合癥狀進行診斷。
有多少種方法可以判斷奇偶？有壹些技術可以直觀地檢查某些函數的奇偶性，而不需要定義證明。這對選擇題和判斷題很有幫助。
首先，定義域關於原點對稱的函數可以是奇函數，也可以是偶函數。如果定義域與原點不對稱，那麽它壹定是壹個奇函數或偶函數。比如y=x？(x-1)/(x-1)=x？(x≠1)，定義域相對原點不對稱，所以是奇偶函數。
第二，壹定要背熟壹些常見的奇偶性函數，比如X的奇數次冪(包括-1和-3等負奇數次冪)是奇函數，X的偶數次冪(包括-2和-4等負偶數次冪)是偶函數，常數函數是偶函數，X的偶數根是奇數和非偶函數。
第三，記住壹些由已知函數推斷新函數奇偶性的方法。有幾種情況。
1.這個新函數是由幾個函數加減而成的。每壹個加減函數都是偶函數，所以新的函數是偶函數，比如x 4+x？+3,x^4、x？3都是偶數函數，那麽新函數x 4+x？+3可以直接判斷為偶函數；
如果每個添加的函數都是奇函數，則新函數也是奇函數。比如X ^ 5+X ^ 3+X，X ^ 5，X ^ 3，X都是奇函數，那麽我們可以直接判斷X ^ 5+X ^ 3+X是奇函數。
如果加減的函數有的是奇函數，有的是偶函數，那麽新函數是非奇非偶的。比如x？+x+4，x？和4是偶數函數，x是奇數，那麽x？+x+4是奇數或偶數函數。
2.新函數由幾個函數相乘再相除而成，每個乘除函數都是奇函數或偶函數(因子中不能有非奇和非偶函數)，所以乘除函數中有奇函數，新函數是奇函數；有偶奇函數，新函數是奇函數。
比如xsinx，這裏x和sinx都是奇函數，是兩個奇函數的乘積，所以xsinx是偶數；Xcosx，X是奇函數，cos是偶數，有1個奇函數，所以xcosx是奇函數；x？Cosx，沒有奇函數，所以x？Cosx是壹個偶數函數。
3.更復雜的復合函數根據定義通常更可靠。