再過幾天，新版土地管理法將正式實施，集體建設用地最終將在全國推廣。除了在建廠房、商場的使用，是否允許在集體建設用地上建房對外租賃甚至交易，也成為壹些城市人關心的問題。
這裏所謂的集體建設用地建房，與農民在宅基地上自建房屋無關，而是指在集體組織之外建設可供成員出租或購買的房屋。
土地供應模式的變化
2019年8月26日，全國人大常委會審議通過土地管理法修正案，這是該法自1987年正式實施以來的第四次修訂，將於2020年6月65438+10月1日正式實施。
這次修改，打破了農村集體建設用地入市的法律障礙，刪除了原法第四十三條中“任何單位和個人需要使用土地的，必須使用國有土地”的規定。
這看似意義重大，實則是世間輪回。允許集體建設用地入市並不是什麽新政策，而是又壹波政策解禁。
按照當時1987版的土地管理法，城鎮居民可以使用集體土地建房，但前提是必須取得政府的批準，並支付相關的補償費，而且不能超標。
2004年8月修訂通過的上壹版《土地管理法》規定，非農業建設必須使用國有土地或者被征收為國有的原集體土地。至此，除了興辦鄉鎮企業等少數情況外，集體建設用地流轉的通道基本被堵死，利用集體建設用地進行房地產開發更是被禁止。
過去十五年，國有土地供應被地方政府控制，土地價格大起大落，尤其是住宅用地價格隨著房價波動而上漲，多年來為地方政府貢獻了大量土地出讓收入。
2004年全國國有土地出讓收入還在5800億左右，到2018年，這個數字已經上升到65096億，創歷史新高。在房地產市場相對平穩的情況下，201前11月土地出讓收入高達57684億元，全年有望逼近7萬億元，再攀歷史高峰。
隨著國有土地的大保值增值，集體建設用地再次回歸土地市場，改變了建設用地只能使用國有土地的原有格局。這對接下來的土地供應格局會有什麽影響，對國有住宅用地市場會有很大影響嗎？
全國人大常委會市法工委經濟法室副主任楊鶴慶表示，土地管理法的修改，包括集體建設用地入市改革，目的是改變和完善現有的建設用地供地格局。本來只有國有建設用地可以進入市場進行各種建設。現在允許集體建設用地直接出讓或租賃建設，是土地供應格局的變化。
不會對土地市場產生影響
說起來容易做起來難。研究《土地管理法》的法律規定可以發現，這次農地入市還是有壹些“緊箍咒”，對其範圍、體積、用途都有很多限制，可能導致其實際影響低於外界原本的預期。
楊鶴慶還表示，集體經營性建設用地入市，首先入市的土地必須符合規劃。該計劃必須用於工業或商業目的，必須依法註冊。應當在土地利用年度計劃中予以安排。此外，即使取得集體經營性建設用地使用權後，土地所有者也應當按照原規劃用途使用土地。從這些方面來說，不會對我們的土地市場產生影響。
具體看《土地管理法》的法律規定，第二十三條規定，各級政府應當加強土地利用計劃管理，控制建設用地總量。土地利用年度計劃應當合理安排本法第六十三條規定的集體經營性建設用地。
也就是說，每年可以入市的集體經營性建設用地的最高數量，應該由各級政府決定，壹般不能超過。不要指望集體建設用地壹旦入市，就會大量進入土地市場。為了穩定土地市場，地方政府壹般會根據當時的土地市場情況來把握集體土地入市的時機和規模。
看範圍，也就是哪些地塊可以入市。《土地管理法》第六十三條規定，土地所有者可以將土地利用總體規劃和城鄉規劃中確定為工業、商業和其他經營性用途並依法登記的集體經營性建設用地，轉讓或者出租給單位或者個人使用。
其中“符合兩個規劃”和“依法登記”比較好理解，定義會更清晰。然而，“工業、商業和其他商業目的”的描述仍留有解釋的余地。
什麽是“商業用途”？如何理解這個“等”？原鄉鎮企業的宿舍用地在其中嗎？
清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明在65438+2月6日的壹個論壇上說，商業建設用地是壹個人造的概念，沒有法律依據。“都說農村宅基地不商業，但是建農家樂商業嗎？”
最後，我們來看看以上地塊入市後能做什麽，也就是利用。《土地管理法》第六十四條規定，集體建設用地使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃和城鄉規劃確定的用途使用土地。
簡單來說，取得集體建設用地使用權的單位或者個人，應當按照地方各級政府編制的兩個規劃確定的用途使用土地。換句話說，地方政府有權決定壹塊集體建設用地最終是用來建工廠、商場還是房子。
有很多地方創新。
如今，在集體土地上建房供集體外成員居住的做法仍在嚴格的政策監管之下，但地方政府卻以“試點”為名，屢屢創新。
今年8月1日，北京市規劃和自然資源委員會(以下簡稱“北京市規劃委”)發布公告稱，大興區瀛海鎮集體建設用地3宗區級統籌地塊公開掛牌出讓，地塊內將建設* * *產權房，銷售均價為每平方米2.9萬元，含全裝修費用。
這是北京首次利用集體土地建設產權房，為政策性住房開辟了新的供地渠道。北京市紀委表示，該項目入市有效改善了住房結構，豐富了集體建設用地入市案例，探索了改革經驗。
此前，包括北京在內的18城市被批準使用集體土地建設租賃住房，以緩解當地住房供應緊張的局面。
從上述地方的做法來看，目前使用集體建設用地可以用來建房。壹方面是租房，只租不賣，產權不可分。另壹方面，北京首次使用集體土地建設有產權的房屋，可以對外出售，產權可以分割，與國有土地上建設的商品房沒有區別。
《北京日報》8月2日援引業內專家的話稱，對於購房者來說，集體建設用地的* *產權房和原國有土地的* *產權房沒有區別。同樣是70年產權，個人持有部分產權，5年內不得買賣。
集體土地產權的* * *房和過去的小產權房是什麽關系？結合前面提到的土地管理法新規，區別主要在於兩點:壹是土地是否屬於可以入市的範圍，是否依法登記；第二是用途是否符合政府的規劃。
換個角度來說，未來集體建設用地能否用於建房，也將主要基於以上兩點。如果符合入市條件，政府規劃為房子，那麽壹切就順理成章了。
中央黨校(國家行政學院)政法教研部教授宋誌紅表示，土地管理法規定，集體經營的土地入市後可以用於商業、經營性用途。國有建設用地可以用於房地產開發。如果集體建設用地不能，如何體現同權同價？
她認為，在集體土地上建設租賃住房的本質特征是集體經營性建設用地入市後用於住宅開發，房屋用途明顯在裏面，這樣開發的住房只能租不能賣。在未來鄉村振興和鄉村產業發展過程中，配套居住用地的供應必不可少。從土地開發利用的角度來看，土地的綜合復合利用也成為壹種趨勢，因此住宅用途的供應至關重要。
“從現實的角度來看，這種方式的放開必須是漸進的、有控制的、因地制宜的逐步放開。”宋誌紅說。