1.租賃期開始之日。
在租賃期開始日，應收融資租賃款與未擔保余值之和與其現值之間的差額，確認為未實現融資收益，並在收到租金時確認為以後期間的租賃收益。出租人發生的初始直接費用，應當計入融資租賃應收款項的初始計量，減少租賃期間確認的收入金額。
會計處理如下:租賃期開始日，出租人按最低租賃付款額借記“長期應收款——融資租賃應收款”科目，按未擔保余值借記“未擔保余值”科目，按租賃資產的賬面原值貸記“融資租賃資產”科目，按支付的初始直接費用貸記“銀行存款”科目。然後貸記“未實現融資收益”科目。融資租賃資產的公允價值與其賬面價值之間存在差異的，還應當借記“營業外支出”科目，或者貸記“營業外收入”科目。
在計算內部收益率時，已經考慮了初始直接成本。為避免高估未實現融資收益，應在初始確認時對未實現融資收益進行調整，借記“未實現融資收益”，貸記“長期應收款——融資租賃應收款”。
2.未實現融資收益分配的會計處理
在分配未實現融資收益時，出租人應當采用實際利率法計算當期應確認的融資收益。
會計處理如下:出租人在每期收到租金時，根據收到的租金，借記“銀行存款”科目，貸記“長期應收款——融資租賃應收款”科目。在各期按合理方法分配未實現融資收益時，應按當期應確認的融資收益金額，借記“未實現融資收益”科目，貸記“租金收益”科目。