12 19最高人民法院發布《關於人民法院司法拍賣不動產競買人資格的規定》，其中提到，人民法院組織司法拍賣不動產活動，人民法院拒絕受不動產所在地限購政策約束的競買人申請參加拍賣的，
有房地產業內人士表示，這意味著期房限購將直接覆蓋全國。也就是說，只要城市限購，沒有購房資格的人就沒有機會和拍賣行壹起買房了。這是國家樓市調控的需要，也是嚴格堵塞漏洞，防止突破限購，防止炒房團鉆空子的重要手段之壹。期房限購將是不炒房的重要體現，也向市場釋放了打擊炒房的明確信號。
事實上，在2020年各地樓市回暖的背景下，當時不限購、價格低廉的法拍房逐漸進入大眾視野，引起市場關註。上海成交價高於市場價50萬-654.38+0萬的情況並不少見。成都20%的成交溢價被認為是普遍現象，而在新房均價只有1萬元左右的長沙，有的拍賣行已經拍賣到2萬元以上。
這促使很多熱點城市開始對法律拍賣行進行監管。自2021開始，包括上海、杭州、成都、長沙在內的多個城市將法國拍賣行納入限購範圍。從已經限購拍賣行的城市表現來看，量價趨於平穩。對於合格的購房者來說，這可能是另壹種了解的方式。
火爆的市場導致陷阱。
對於很多購房者來說，除了可能出現的後續糾紛，僅從價格上來看，拍賣行就可以算是“低價”的代名詞。
根據《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若幹問題的規定》，網絡司法拍賣的起拍價不得低於評估價或者市場價的70%；如果拍賣失敗，第二次拍賣最多可以比第壹次拍賣價格低20%。
2020年初，上海某購房者花了半年時間，成功拍下虹口區壹套面積約150平米的房子，總價近600萬，均價約4萬元；虹口區新房均價65438+萬元以上，二手房價格略低，也保持在6萬元以上。
但相比較而言，合法拍賣行的不限購才是吸引購房者更關鍵的因素。
2021之前，作為壹線城市中唯壹的上海，很多還沒有限購資格的購房者都想通過這種方式購買房產。
在上海工作生活了8年的張莉(化名)，在上海交了5年社保，但因為沒有上海戶口，還單身，所以希望在這裏繞道。但當時上海受到二手房市場回暖的影響，合法拍賣行的市場也被帶動起來。例如，無法滿足上述遺漏的情況。
“溢價太高了，”他回憶道。“壹套房(成交價)比周邊(二手房)貴50萬是正常的，尤其是不出租不入住的情況下。”這讓他無法用有限的預算拍出合適的房子。
在期房納入限購的政策出臺之前，市場上就已經有傳言了。“政策出來前壹段時間，法國拍賣行市場很瘋狂，很多都比市場價高出654.38+0萬元左右。”
據從事拍賣行中介業務的藍鯨資產統計，2020年4月以來，上海拍賣行市場明顯回暖，交易溢價率(成交價/評估價)逐漸超過100%，並將維持至2020年底；同時，在人數中位數方面，申請人數也從3月份的5人增加到4月份的10人，也就是說超過壹半的房源登記人數超過10人，此後基本保持在8人左右。
“上海的房子保值增值，沒有資質的人願意花500-1萬元買這個資質”，壹位熟悉上海房地產市場的機構人士表示。“而且大家潛意識裏都覺得房價不虧也能輕松漲回來。”
類似的情況也經常發生在其他基本面較好的城市。
新房均價壹直保持在1萬元的長沙，近兩年出現了2萬多/平方米的高價。今年3月初，位於八方小區的壹個學位房，單價4.5萬元成交。2020年4月，成都天府新區戛納灣金棕櫚小區壹套93.49平米的高層拍賣，起拍價99.5萬元，經過122輪競價，以240萬元成交，均價約2.57萬元。同期該小區二手房成交均價不超過2萬元。
拍賣行交易火熱的壹個並不少見的因素是，拍賣行不限購的條件吸引了眾多投資者的目光。有在成都從事代理業務的人士告訴第壹財經，“限購之前，80%的客戶都是外地客戶，溢價20%很正常。”
在此背景下，2021，1 6月，上海率先打補丁，將期房納入限購範圍，需要確認購房資格後才能參與競價；3月，杭州出臺新規，要求參與杭州限購範圍內住房司法拍賣的競買人，必須符合本市住房限購政策；3月23日，成都明確，期房也要符合限購要求；4月，長沙加入依法購房的隊伍。
但由於大部分城市限購，整體成交數據還是向上的。浙商資產研究院數據顯示，2021年5月，全國司法拍賣不動產44127件，同比上漲36.9%；隨著浙江的持續上漲，很多城市的住宅地產平均成交率超過50%。此外，11月，寧波拍賣行成交率達到近60%，別墅稀缺房源以高於1000萬元起拍價的水平成交。
如今最高法的規定已經將全國範圍內的拍賣行統壹納入限購範圍。
限購後市場降溫
在已經將期房納入限購的城市，市場已經逐漸出現穩定跡象。
“限購後，參與人數明顯減少。”在上海從事法國拍賣行咨詢業務的人士告訴記者，“以前不限買，只要有錢就行，現在外地沒有資質的人買不到。”
與此同時，上海本地符合條件的購房者通常選擇更多，合法拍賣房屋市場有所降溫。“去年成交價普遍接近或超過市場價。今年成交價基本都是市場價的8.5%-10%。”上述人士表示，“是壹個理想的價格。”
成都的拍賣行在限購後成交價格也趨於穩定，溢價情況有所減少。上述成都拍賣經紀人告訴記者，拍賣行限購後，其客戶也有所減少。“(現在)客戶主要是想買新房。因為他買房資質壹般，想買熱門樓盤只是為了陪讀。如果他搖不到號，就會關註拍賣。”
在58安居客研究院院長張博看來，房產主要有兩種，壹種是住宅，壹種是商業。期房限購後，對住宅項目會有壹定影響，尤其是限購嚴格的區域。由於參與人數的減少，會對拍賣的成功率和成交價產生不同程度的影響。
165438+10月初，杭州的拍賣行以低於市場價300萬元左右的價格成交。其中，位於濱江區江南實驗學區的壹套房產以總價600萬元成交，單價約3.57萬元，而同小區二手房掛牌價平均為5萬多元。
然而，“法律對購買拍賣行的限制在更大程度上是壹個政策漏洞，它並沒有限制房地產本身的拍賣，”張博進壹步說。“同時，值得註意的是，限購城市往往人口流入量較大，整體市場熱情較高是其主要特點。市場對住宅拍賣行仍會保持壹定的關註度。”
事實上，2017年，拍賣行被納入北京，近期成交壹直保持平穩態勢。翰海數據研究院的數據顯示，6月份，北京拍賣行成交11，263套，而第三季度，總成交套數為781套，月均成交基本持平。
成交價格方面，北京法拍屋165438+10月成交折扣為7.5%，成交折扣已連續6個月低於8折。“入場信號很明顯。”翰海研究院表示。
雖然折扣不低，但很多城市還是有優質房源溢價成交。6月中旬5438+10月，位於北京西城金融街豐匯園小區的壹個樓盤，位於二環內，吸引了12人報名，近2萬人圍觀。經過406輪激戰和4，065，438+0次延遲，最終以286，5438+04萬元的價格成交，溢價965，438+0%。同樣，壹線城市如廣州、深圳，三四線城市如紹興、泉州也有溢價率超過100%的拍賣行。
房屋本身質量導致的市場分化已經開始顯現。“拍賣行永遠是公開透明的，好的房子自然會吸引壹批客戶報名拍賣”，上述知情人士告訴第壹財經。“優質的房子成交量壹直很高，拍賣或出售的都或多或少有瑕疵。”
拍賣行市場會有分化，但是對於不良資產的處置，拍賣行還是優質資產。
安信萬邦資產管理有限公司總經理馬賽對第壹財經表示，拍賣行的價值和流動性是以房子為基礎的，相對容易理解，是各類不良資產中比較好的出售形式。在他經手的房屋拍賣業務中，除去偏遠郊區的房子，老小、大戶型的房子，總價幾百萬的通常是最容易賣出去的。
值得壹提的是，無論對於房地產市場還是不良資產處置，拍賣行的體量都不大，不會對市場產生太大影響。但對於合格的購房者來說，“參與的人少，錯過的機會相對多。”壹些熟悉房地產市場的分析師告訴記者。