租賃市場的發展離不開金融支持。對於從業者來說，明確保障房的主要融資渠道及其各自的屬性非常重要。
住房租賃的主要融資渠道(基礎設施類REITs、REITs、公司債)及代表案例如下:
基礎設施REITs
REITs(房地產投資信托基金)——房地產投資信托基金是以房地產為基礎的標準化金融產品。
2021年6月29日，國家發改委發布《關於進壹步做好基礎設施領域房地產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(發改投資[2021]958號)，正式將保障性租賃房納入基礎設施REITs發行行業範圍。
此前，基礎設施REITs試點優先支持基礎設施短板項目，鼓勵新的基礎設施項目試點。主要包括:
1.倉儲和物流項目。
2.收費公路、鐵路、機場和港口項目。
3.城市汙水和垃圾處理及資源化利用，固體廢物、危險廢物和醫療廢物處理，大宗固體廢物綜合利用項目。
4.城市供水、供電、供氣和供熱工程。
5.數據中心、人工智能和智能計算中心項目。
6.5G，通信鐵塔，物聯網，工業互聯網，寬帶網，有線電視網絡工程。
7.智能交通、智能能源和智能城市項目。
8.鼓勵國家戰略性新興產業集群、高新技術產業園區和特色產業園區開展試點。
代表案例1
深圳人才朱安集團REITs項目
據深圳市人才住房集團有限公司相關負責人介紹，該項目基礎資產為位於深圳市核心區域或地段的4個項目，均已取得保障性租賃房認證，整體入住率99%，涉及保障性租賃房1.83萬套，建築面積1.347萬平方米，評估資產價值約1.1.58億元。項目產權清晰，具有持續穩定的現金流，能夠滿足發行REITs的收益率要求。
據相關負責人介紹，“北京、上海、重慶的保障性租賃房REITs試點正在推進。預計未來會有更多的保障性租賃房REITs出現。在試點過程中，監管部門將繼續加快審核和規範進程並完善相關配套政策，推進保障性租賃房REITs市場建設，建立保障性租賃房制度發展新模式。”
房地產投資信托基金
目前國內還沒有嚴格的REITs相關法律法規，現在市場上發行的產品部分符合國外成熟市場的REITs標準，因此被稱為類REITs產品。
代表性案例2
國家-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃
2021 8月18日，我國首只公租房REITs產品——“國家開發銀行-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃”(以下簡稱專項計劃)成功發行，開啟了公租房REITs的新篇章。
國家開發銀行和北京金融控股集團是“國家開發銀行-北京保障房中心公共租賃住房資產支持專項計劃”的統壹協調人。國家開發銀行和北京金融控股集團為專項計劃的管理人和主承銷商，北京保障房中心為專項計劃的資產服務機構，基本建設投資引導基金為基金管理人。底層資產為北京保障房中心持有的公租房。該專項計劃優先級證券評級AAA，期限18年，發行規模4億元。
作為國內首個公租房REITs產品，專項計劃得到了證監會、上交所等主管部門的悉心指導，以及北京市政府和各級單位的高度重視和大力支持。為公租房資產融資涉及的各個環節找到了出路，為依法合規做了有益的探索。
該專項計劃具有諸多創新特點:創新性地以市場化方式運用REITs作為融資工具，有效盤活公租房資產存量，提高公租房依靠自有現金流進行融資的能力；資產的評估價值決定了公租房的融資規模，提高了公租房資產依靠自身價值進行融資的空間；只付息不還本的產品結構，減輕了公租房企業的償債壓力。
類REITs融資提高了公租房企業的融資能力，加強了對中低收入家庭的支持，對拓展保障性安居工程融資渠道，促進住房租賃市場健康持續發展，建立“多主體供應、多渠道保障、租購並舉”的住房體系具有重要的指導和示範意義。
公司債
公司債券是指股份公司在壹定時期內以追加資本發行的借款憑證。與銀行貸款的間接融資方式相比，企業債券作為資本市場直接融資的壹種，具有壹定的成本優勢。
據不完全統計，2021年，住房租賃專項公司債發行16只，發行總額372.62億元。發行人絕大多數是房企，包括萬科、華潤、保利等大頭房企。
代表性案例3
北京首都創業集團的5億元住房租賃專項公司債券。
今年4月15日，北京首創創業集團股份有限公司發布公告稱，已成功發行2023年公開發行住房租賃專項公司債券(面向專業投資者)(第二期)。
其中，債券本金金額為5億元，票面利率為3.18%，期限為3年。
代表性案例4
北京經濟適用房中心有限公司
公司公司債券金額為654.38+0.5億元
北京保障房中心有限公司也於近日公開發行公司債券。
據悉，本期債券發行規模不超過654.38+0.5億元(含654.38+0.5億元)，票面利率占3.09%。
根據招股說明書，北京保障房中心本次面向專業投資者發行的債券期限不超過25年(含25年)，債券為固定利率債券。票面利率由發行人和主承銷商根據網下詢價簿記結果協商確定。付息方式為單利，付息頻率為年付息，到期壹次性償還債券本金。
北京保障房中心本次債券發行募集資金將用於適用法律法規允許的其他用途，如償還到期債務、補充流動資金、項目建設和運營等。
要大力發展保障性租賃房，資金支持必然是市場主體急需解決的問題之壹。
2021年7月，國務院發布《關於加快發展保障性租賃房的意見》(國辦發[2021]22號)，明確提出進壹步加強對保障性租賃房項目的金融支持，支持銀行長期貸款，支持租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等企業信用債券。同時，國家和地方政府也逐步將保障性租賃房納入REITs試點範圍。
未來，隨著REITs的不斷推進，市場化運作的租賃住房也有望納入REITs的範疇，成為我國REITs的又壹片藍海。
當前，迫切需要住房租賃企業發揮市場主體優勢，加強運營能力，拓寬融資渠道，靜待政策東風。
相關問答:654.38+00萬元的設備融資租賃是什麽意思？1.融資租賃方式:設備由企業選定。按照企業的選擇購買設備後，直接租賃給企業按期償還出租方的設備租金，設備所有權轉移給企業。比如我要花10萬元購買設備，向銀行貸款獲得授信，首先需要抵押物或質押物，還款方案單壹，占用個人或企業的授信額度。這意味著我借了654.38+00萬元，如果我的發展還需要資金，我可能會因為銀行會評估我的還款能力，有這樣的條件等等而不予批準。並且這654.38+00萬貸款的單壹還款形式會增加新興企業的現金流壓力。3.第壹，融資租賃是表外業務，不會影響其他金融借貸。說白了，不會用於征信；二是融資租賃設備成本更低，壽命更長，壓力更小，門檻比銀行低；第三，還款方式自由靈活，兩者都是債務，但靈活的空間很大。相關問答:什麽是融資租賃？許多出租人在參與融資租賃業務的過程中，面臨著無法收取租金、無法取回或處置租賃物的情況，從而承擔了巨大的損失。為了更清晰明確地認識融資租賃項目所蘊含的法律風險，更好地應對風險，筆者根據融資租賃合同簽訂前、履行中、糾紛發生後三個階段，整理總結了融資租賃項目中出租人的相關風險，並提出了壹些風險防範的建議，希望能為相關人士提供壹些參考。
壹、我國融資租賃業務中出租人常見的法律風險
簽署1融資租賃合同前的常見風險
1.承租人提供虛假材料，導致出租人誤解。
為了取得出租人的信任，獲得融資款，有的承租人可能會提供虛假的資質證明、財務數據、資產證明材料來應對出租人的調查，甚至有的承租人編造項目、提供虛假的合同、發票來騙取融資款，但有的材料不易辨別真偽。根據承租人提供的虛假材料，出租人很可能對其申請融資租賃的項目、經濟實力或資質存在錯誤認識，從而通過項目申請，發放融資資金，造成壹系列後續風險。
2.出租人對風險不夠重視，導致選定的承租人不具備適當的資質和能力。
部分出租人對風險重視不夠，單位內部沒有完善的信用審查和風險管理機制。存在壹些只看重工程數量而忽視質量、信用審查不深入或存在形式主義、忽視承租方財務狀況和償債能力的情況。為了追求銷售業績，業務人員通常會想盡辦法促成項目成交。這種對風險的忽視導致商業合作租戶信用狀況和能力參差不齊，甚至部分租戶不具備履行債務和良好經營的能力，增加了“壞賬”等融資風險的概率。
3、缺乏融資租賃合同要素，導致融資租賃關系存在缺陷[1]
在訂立融資租賃合同的過程中，由於部分出租人法律知識不足或企業內部監管不規範，可能會出現只有融資租賃合同而無租賃物買賣合同、租賃物買賣合同未履行、融資租賃合同中未明確租賃物買賣合同中的標的物、租金未明確約定等情況，可能導致融資租賃合同的法律關系被認定為“融資租賃實際上是借款”。融資租賃合同壹旦被認定為借款合同，對出租人的不利影響是顯而易見的:首先，承租人不必向出租人支付租金，只需償還從租賃物中購買的款項的本息，利息可能由原約定的手續費、利息和逾期利息折算而來。統壹方式計算的利息超過法定比例的，超出部分不予保護，這種方式計算的利息通常小於按照融資租賃業務計算的收益[2]；其次，租賃物的所有權將屬於承租人，無需返還給出租人。此時已經不能用租賃物保護出租人的債權；再次，為融資租賃債權設立的擔保措施因主合同法律關系不同而存在被認定無效的風險，等等。這樣不僅違背了訂立融資租賃合同的初衷，還可能給出租人造成更大的損失。
(圖片引自網絡)
2融資租賃合同履行中的常見風險
1.承租人未按合同約定支付租金。
這是融資租賃項目中最常見、影響最大的法律風險。由於融資租賃項目的租金支付周期通常較長，且部分項目的設立和運營會受到國家或地方政策的影響，因此在項目運營過程中，租戶因各種原因延期支付或無法繼續支付租金的情況屢見不鮮。比如，光伏發電項目的收益很大程度上依賴於國家補貼，但實際操作中，應該支付的補貼卻被拖欠，導致承租人無法足額支付相應的租金；基建項目可能因天氣、政策等因素而延期、無法完成；生產項目收入可能明顯受市場影響，導致收入低於預期。這些都會導致承租人無法按照融資租賃合同的約定按時足額支付租金，甚至後續經營出現困難，阻礙整個項目的進行。
此外，融資租賃合同通常約定承租人未支付租金的，需要承擔逾期利息或罰息，逾期利息或罰息的計算標準通常遠高於原約定的正常履行利息。那麽，如果承租人因為資金持續短缺而無法支付租金，壹旦逾期，資金缺口可能會繼續擴大，支付租金的能力可能會進壹步降低。
2.承租人對租賃物保管不善，造成租賃物損壞或滅失的。
在融資租賃項目中，雖然租賃物的所有權屬於出租人，但實際擁有和使用租賃物的是承租人[3]，出租人很難對租賃物進行管理。如果承租人未能妥善保管義務[4]，導致租賃物毀損或滅失，即使出租人仍可要求承租人支付租金[5]，這種情況必然損害出租人對租賃物的所有權，從而使出租人減少或失去通過租賃物對其債權的保護，很可能造成經濟損失。而且租賃物已不存在，發生糾紛時融資租賃關系是否成立的認定也可能造成壹定的障礙，加重出租人的風險。
3.承租人擅自處分租賃物。
鑒於融資租賃項目中租賃物所有權和使用權的分離，雖然出租人享有租賃物的所有權，但租賃物的占有、使用和收益歸承租人所有，管理也由承租人負責，即租賃物實際處於承租人的控制之下。雖然法律禁止承租人擅自處分租賃物，但出租人很難保證承租人不會將租賃物出售、轉租或抵押。壹旦發生上述行為，即使民法典對出租人規定了救濟方式[6]，仍可能侵犯出租人對租賃物的所有權，尤其是承租人擅自轉讓租賃物的情形，如租賃物被善意第三人取得。會造成出租人完全喪失對租賃物的所有權，即使能向承租人追償，也會消耗大量額外的精力和財力，如果承租人無力賠償，會進壹步給出租人造成更大的損失。
4.承租方未按約定將收取的費用存入監管賬戶(以電站項目為例)。
在承租人通過收費獲得收益的融資租賃項目中，出租人通常與承租人約定設立監管賬戶，存放融資款和承租人收取的費用，以保護出租人的債權。以電站項目為例，承租人收取的電費存放在監管賬戶，出租人會要求承租人將收取電費的權利質押給出租人，並將售電收入支付到監管賬戶。但在實踐中，承租人不履行這壹義務，采取各種方法(如要求用電人將電費支付到其他賬戶，以現金或票據的方式支付給承租人等)的情況並不少見。)防止電費進入監管賬戶，甚至部分項目的監管賬戶沒有電費收入，以至於這種質押方式成為“壹紙空文”。
在實踐中，電費物權價值的實現更多地取決於電費繳納方的經濟能力和意願。在發電企業與電網經營企業或電力用戶之間的供電法律關系中，如果電費沒有按時足額繳納，出租人很難直接向承租人的債務人即實際購電人提出要求，因為合同具有相對性。如果繳納電費的壹方沒有將電費繳納到監管賬戶，而是以其他方式與承租人私下結算，且承租人沒有主動告知並履行將電費存入監管賬戶的約定，出租人很難實現相應的權利，甚至無從知曉。
5.承租人的資產和監管賬戶因其他案件被法院查封凍結。
承租人與第三人發生糾紛時，法院可將融資租賃項下的租賃物及監管賬戶作為承租人的資產扣押，用於其他案件。雖然此時出租人可以通過向法院申請復議或者執行異議進行救濟，但是法院受理復議或者執行異議的期限和結果是不可預測的，存在很大的不確定性。而且，如果出租人不知道查封，承租人不主動告知，很可能導致租賃物被處分，無法通過監管賬戶保障債權。
3糾紛發生後的常見風險
1，刑事立案難。
如果出租人認為某融資租賃項目糾紛涉嫌刑事犯罪(多為合同詐騙)，由於與融資租賃相關的刑事案件大多具有刑事與民事案件交叉的特點，公安機關在受理報案時，傾向於告知受害人通過民事訴訟提供救濟。即使案件構成犯罪的線索和證據比較完整、明顯，公安機關也可能以各種理由(可能是防止錯誤幹預經濟活動或其他考慮)不予受理。因此，如果融資租賃項目存在涉嫌合同詐騙的情況，通過公安機關追究承租人的刑事責任難度較大。
2.承租人提供的擔保難以有效彌補損失。
在融資租賃項目中，出租人通常要求承租人提供壹定的擔保，以最大限度地減少承租人違約給出租人造成的損失，如設立擔保人、設定抵押、股權質押等。但實踐中，承租人違約時，擔保措施無法彌補出租人損失的情況時有發生。比如，自然人對證人的擔保能力通常極其微弱，所能承擔的責任微乎其微；法人擔保人通常與承租人有關聯，當承租人出現風險時，擔保人的擔保能力往往不足；大部分抵押品都在承租人的控制之下。如果抵押人拒絕履行義務或者抵押物毀損、滅失，出租人很難通過行使抵押權彌補損失。股權質押通常是指承租人的股東將承租人的股權質押給出租人。而當承租人經營困難或出現資金缺口時，其股權價值就會降低甚至不值錢，難以實現股權變現，彌補出租人的損失。
不動產作為壹種相對穩定、權屬清晰的財產，是常用的用於擔保的財產之壹，也是最有保障的財產。但是，在實踐中也存在壹些問題。筆者遇到過以下情況:(1)為了使出租人認為房地產的價值足以保證融資租賃項目的債權，承租人可能會提供壹份評估結果較高的評估報告作為證據，以取得出租人的信任，達到融資的目的，有很多承租人和評估公司。由於出租人不具備估價的專業知識，不能很好地了解和預測抵押房地產所在區域的房價變化規律，因此很難發現問題，只能依靠評估報告的結論。只有發生糾紛時，他才能發現抵押房產的價值可能遠遠低於承租人應承擔的債務。(2)部分不動產在抵押前已出租給第三人，第三人已實際占有該不動產。在處置不動產時，可能不配合甚至故意阻礙處置進程，導致不動產難以處置；(3)如果不動產無法通過拍賣實現，只能通過以實物抵債的方式實現債權，出租人可能需要支付合法承租人的裝修補償款來處置不動產，並且需要為抵押人完成過戶、取得不動產所有權而提前納稅，尤其是商業、工業用地的稅收非常高，給債權無法清償的出租人增加了巨大的負擔。此外，在壹些地方，如果多個不動產同時進入抵債系統，出租人能否接受抵押的不動產存在不確定性。
二、法律風險防範建議
1簽署融資租賃合同前
1.建立完善的項目審核機制，對承租方的基本信息、信用、能力、負債以及擬融資項目的合法性、可行性進行詳細的調查和評估，審慎決策，降低不良項目或不良租戶帶來的風險。
2.加強對承租方提供材料真實性的審核，如查詢發票編碼、約談承租方管理人員或合夥人、要求承租方出具相關承諾等，盡可能保證材料的真實性。
3.確保融資租賃合同具有法律要件，同時根據已有項目和案例反映的問題，不斷補充和完善主合同和配套合同文本的條款，確保在發生糾紛時，能夠最大限度地依據合同文本維護債權人的利益。
4.加強關於保障措施的協議。如項目存在收費質押，建議采取有效措施加強對收費權的監控，確保收費質押的順利實現。以電費收取權為例，在設置電費收取權質押的同時，可以要求出質人提供出質人和實際購電人出具的書面承諾或者與承租人(出質人)和購電人簽訂三方協議，降低無法監管電費收入的風險。書面承諾或三方協議的主要內容至少應包括:(1)購電人已知曉出租人電費權利質押的存在，並知曉電費收入應支付至指定地點。(2)購電方將遵守與售電方(即承租人)的購電合同中的約定，全面履行購電義務；(3)買方保證將應付電費匯入賣方在指定銀行開立的監管賬戶；(4)承租人未清償債務時，根據出租人通知，將應付電費直接匯入出租人指定賬戶；(5)購買人違反承諾或者約定的，應當承擔壹定的違約責任。
2 .融資租賃合同履行過程中
1.加強對租賃物的監管，建立完善的租賃物跟蹤機制，確保融資租賃項目中租賃物的存在和出租人始終享有所有租賃物的所有權。
可以考慮以下方式:直接參與直接租賃項目中租賃物購買和接收的各個環節，確保租賃物及時購買、接收和實際投入使用；在售後回租項目中，確保租賃物實際存在，承租人有權處分租賃物，並及時(必要時)辦理租賃物所有權變更登記手續，確保租賃物所有權轉移給出租人。
2.采取有效措施明示租賃物的所有權，以降低租賃物被第三方善意取得的風險。
可以考慮在明顯的地方對租賃物進行標示，要求承租人將租賃物抵押給出租人並依法設立抵押登記，設置遠程攝像監控，設置GPS定位等方式確保出租人在項目運營過程中能夠有效掌握租賃物，提高承租人擅自處分租賃物的難度，降低出租人喪失租賃物所有權的風險。
3.完善租後管理機制，采取現場檢查等方式，及時直觀地了解、核對和反饋承租人、擔保人和租賃物/抵押物的情況。
租賃項目壹般都是中長期項目，及時掌握項目和承租方的狀態非常重要。良好的租後管理可以有效預警風險，提高租賃資產質量，保證租賃資產安全。出租人可定期或不定期對承租人進行現場檢查，重點檢查承租人的經營和財務狀況、租賃物的使用情況、擔保人的經營和財務狀況、抵質押物的情況，並將檢查內容和檢查中發現的情況詳細記錄並妥善保存，由檢查人員簽字(最好被檢查方也可簽字蓋章)，最後對檢查情況進行總結分析。這樣既能及時評估承租人是否違約或違約的可能性，又能為日後可能出現的糾紛預留有利證據。
三、風險發生後的救濟措施
1盡快與承租人和擔保人溝通，發送書面文件主張權利。
發現承租人未支付或可能不支付租金後，出租人應盡快與承租人溝通，確認實際情況和後續付款計劃，並根據實際情況決定後續行動。溝通的同時，建議發送書面文件(公司催款函或律師函等。)向承租人和擔保人正式主張債權實現，對承租人進行提醒和警示，也作為日後主張權利的依據。
2全面收集有利的證據和信息。
承租人違約後，無論是因為暫時的資金短缺，還是因為長期的資金鏈斷裂，出租人都要做好充分的準備，整理分析與項目相關的資料，在後期與承租人和擔保人的溝通中不斷收集對自己有利的證據和信息，做好隨時提起訴訟的準備。
3確定索賠
融資租賃項目通常使用出租人提供的標準合同。有時在合同中約定，承租人違約時，出租人有權要求承租人立即支付全部租金，解除合同，收回租賃物。但根據《最高人民法院關於審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋(2020年修訂)》第十條第壹款“出租人請求支付合同約定的全部未支付租金，解除融資租賃合同的，人民法院應當告知其依照《民法通則》第七百五十二條[七]的規定作出選擇”， 出租人提起訴訟時應“解除合同，取回租賃物”，“要求承租人支付全部租金”。 因此，出租人需要綜合權衡“解除合同收回租賃物”和“要求承租人支付全部租金”兩種方案的利弊，選擇最有利於實現權利的方案。
4 .確定司法機構的管轄範圍。
壹般來說，管轄法院是融資租賃合同中出租人住所地的人民法院。所以確定索賠後，就可以根據索賠金額來確定相應的管轄法院。
及時提起訴訟，申請財產保全。
大部分融資租賃糾紛都是因為承租人經濟困難，導致無力支付租金。因此，在出租人提起訴訟之前，承租人已經拖欠租金，承租人可能還有其他債務甚至因其他案件對財產采取保全措施。因此，為最大限度地保證出租人走司法程序後取得的裁判文書的可執行性，必須及時走司法程序並申請財產保全，並在第壹時間采取必要措施查封、凍結租賃物、承租人、擔保人的財產。但在申請保全時，應謹慎提供保全線索，衡量風險，避免錯誤申請保全。
壹旦發現租賃物/抵押物因其他情況被保全或執行，應及時采取有效的法律措施進行權利救濟。
1.出租人發現租賃物因其他案件被錯誤保全的，可以根據保全的不同階段采取以下救濟措施:
(1)租賃財產在訴訟前或者訴訟保全階段被其他債權人查封、凍結的，可以依照《民事訴訟法》[8]第壹百壹十壹條和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若幹問題的規定》予以查封、凍結
(2)租賃物在案件執行階段被錯誤執行的，您可以根據實際情況和《民事訴訟法》第二百三十二條[10]和第二百三十四條[11]的規定，向法院提出書面異議進行維權。
2.如果出租人發現抵押物因其他情況被提前保全或強制執行，可以采取以下救濟措施:
(1)協調第壹法院通過出租人案件執行法官將抵押物移交給出租人案件執行法院；
(2)向壹審法院申請處分抵押物所得財產優先受償[12]。
以上是筆者在對融資租賃項目相關理論和實務案例進行梳理和總結的基礎上，提出的融資租賃項目需要註意的法律風險及其防範和救濟建議，希望能給業內相關人士提供壹些有價值的思路和建議。