經歷了疫情考驗的房屋租賃市場發生了哪些變化？住房租賃企業如何抓住機遇走出困境？經濟日報記者近日深入房屋租賃市場，為您帶來調查。
隨著新冠肺炎疫情在中國的逐漸緩解，全國樓市逐漸回暖，其中租房市場也熱鬧起來。
此前，受春節和疫情疊加影響，今年6月中旬5438+10月以來，租賃市場成交量陡然下滑。在傳統的2月租賃旺季，租賃市場幾乎停滯不前。但從3月份開始，全國大部分地區迎來了復工復產，租房交易量也開始大幅上升。今年的春租季終究不是缺席，只是比去年推遲了壹個月。在這種情況下，租賃企業的困難得到緩解了嗎？租房市場的可持續發展應該從哪些方面發力？
市場觸底反彈
該數據超過了去年的最高紀錄
市場研究機構RealData的數據顯示，3月第三周房屋租賃成交量超過去年同期，第四周再創新高，超過去年春節後旺季最高點。整個3月，貝殼平臺監測的18城市房屋租賃交易量環比增長5.33倍，同比增長9.81%。
RealData的高級分析師黃輝表示，壹方面，在3月份，租賃公司逐漸開始復工，促進了市場復蘇。另壹方面，針對租賃市場，全國多個城市發布了租賃財政補貼的通知。對租賃住房的新建、改造、運營和盤活，以及企業和個人在政府租賃平臺上註冊都有相應的補貼，壹定程度上刺激了租賃市場的回暖。
記者走訪北京部分商圈、小區發現，隨著復工復產的推進，壹些房產中介公司已經開門迎客，租房者也逐漸增多。“我回來第壹件事就是租房子。出租屋的保潔服務升級為消毒保潔，管理員留下了日常的消毒材料，挺放心的。”最近從老家回到北京工作的黃先生，順利簽約住進了豐臺區的出租房。
記者梳理發現，疫情期間，17省市出臺42項房屋租賃相關政策，加強防疫管理，引導市場良性發展。3月，各地開始鼓勵租賃公司復工，促進市場回暖。福建省、深圳市、長春市出臺了4項企業復工指導意見，要求加強復工員工健康管理，控制進入小區看房的工作人員數量，遵守小區防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重慶、廣州、鄭州等6個城市發布關於發展財政補貼租賃住房市場的通知，對新建、改建、運營盤活租賃住房實行壹定標準的補貼。同時，他們通過補貼的方式，引導租賃企業和個體房東在政府租賃平臺上註冊。
住房租賃市場作為我國房地產市場長效機制的重要組成部分，近年來已成為國家鼓勵的重點發展方向。企業調查數據顯示，受疫情影響，今年6月和2月全國住房租賃企業註冊數量低於去年同期，2月註冊企業數量僅為5550家，同比下降55%。隨著疫情得到有效控制，今年3月註冊企業數量迅速上升，達到上年同期水平，環比增長427%。
企業經營面臨壓力
抗風險能力有待提高
新冠肺炎疫情對各行各業都是壹大考驗，許多企業都面臨著經營問題。對於住房租賃行業來說，原本春節是客戶換房、簽新合同的高峰期。疫情導致行業幾乎停滯，壹些現有的“短板”也暴露出來。大部分住房租賃公司抗風險能力較弱，在疫情防控期面臨資金、管理等多重壓力，多次站在輿論的風口浪尖。
企業調查數據顯示，受相關政策和人們生活習慣變化的影響，近五年來，我國住房租賃企業註冊數量呈幾何級數增長，2019年再創新高，達到36.7萬家，較2018年增長32.5%。雖然我國住房租賃市場規模逐漸擴大，但企業素質依然良莠不齊。註冊資本500萬元以下的租賃企業占總數的60%，註冊資本5000萬元以上的企業僅占8%。頭部企業和中小企業的資源呈現出分布不均的趨勢。
記者調查發現，疫情期間，租賃企業經營負擔加重，現金流緊張，風險進壹步放大。壹方面，租賃企業的出租率下降，空置率上升。RealData數據顯示，疫情期間，丹科公寓全國總入住率降至75%，同比下降20%；自如管理的654.38+0萬套房屋因疫情平均空置654.38+05天，企業直接損失預計超過6億元。
另壹方面，由於許多城市的住宅小區實行全封閉管理，大量租戶因無法入住而要求退租或免租，增加了租戶違約風險，也加大了企業收租金的難度。疫情期間，自如、蛋殼等長租公寓企業只有不到50%的租客回到租房城，很多租客以不可抗力為由要求免租。
“總體來說，租賃公司的風險承擔能力較低。由於長租公寓是微利行業，很多企業本身還處於虧損狀態。受疫情影響，企業現金流更緊，負擔更重。壹些中小企業甚至面臨破產的風險。”黃輝說。
近年來，住房租賃企業借助資本快速發展，但大多仍處於跑馬圈地階段，盈利困難。中國房地產估價師與房地產經紀人協會副會長柴強認為，住房租賃企業抗風險能力弱的主要原因是尚未形成成熟穩定的盈利模式和風險防範機制。
疫情對住房租賃企業的抗風險能力提出了更高的要求。北京房地產中介行業協會秘書長趙表示，長租公寓的投資回報是長期的。近年來，熱錢的湧入助長了租賃企業的“虛火”，企業沒有認識到租賃行業的屬性和規律；壹些企業過於註重規模擴張，忽視自身業務能力的提升，缺乏危機意識。壹旦遭遇“黑天鵝”，這些企業很容易陷入經營危機。
該系統正在逐步完善
租戶的權益應該受到重視
雖然疫情的發展會階段性影響長租公寓企業的生存環境，但行業長期發展趨勢不會改變。“租購並舉”是房地產行業的長效機制，品質居住是消費升級背景下的必然需求。
RealData的調查顯示，疫情對租客生活的實際影響比例最高的是“無法進入租住社區”，占比51.69%，即近壹半的租客在返回所居住社區的過程中遇到了困難。由於疫情防控的要求，很多小區都采取了封閉措施，有些租戶因為小區封閉無法進入，或者需要更復雜的手續才能進入。這不僅給租客帶來不便，也給租賃機構的業務發展帶來挑戰。同時也暴露出大部分租客並沒有和業主平等對待，甚至受到歧視。
“保障租購同權是租賃市場健康發展的重要基礎，租客權益保護需要未來進壹步探索。“黃輝說，疫情發生後，壹方面要加強對租賃的立法支持，讓租戶的權益得到法律的明確保障；另壹方面，要為承租人提供投訴維權渠道，逐步建立包括職業介紹機構、行業協會、政府服務熱線和街道、社區等基層組織在內的多層次房屋租賃糾紛處理機制，化解租賃矛盾糾紛。
疫情期間，很多租賃公司壹方面積極應對疫情的影響，另壹方面通過采取緊急防控措施、減免租金、無責換租等方式樹立品牌形象。即便如此，租賃企業仍遭遇諸多困難，中小長租公寓企業生存空間進壹步壓縮，行業集中度加快，現金流斷裂風險更加突出。
隨著租客的不斷回歸，疫情對住房租賃企業的影響有所緩解。但柴強強調，對於過去沒有進入盈利軌道的住房租賃企業來說，目前的情況只是略有緩解。如果疫情反復、常態化、長期化，壓力持續積累，不排除住房租賃企業因經營困難而倒閉，甚至導致住房租賃行業重新洗牌。
“疫情對長租公寓的運營提出了更高的考驗。”黃輝表示，長租公寓的經營模式決定了其租金成本高、利潤率低、抗風險能力差。疫情過後，長租公寓企業需要進壹步審視自身的經營模式，推進精細化運營，做好“以產定收”的庫存管理，才能保持健康的現金流，保證企業的可持續發展。盲目擴大規模很難保證出租率，企業會面臨很大風險，壹旦遇到市場變化可能難以為繼。