為進壹步規範農村集體土地價格評估，彰顯農村集體土地資源資產價值，促進城鄉統壹土地市場建設，由自然資源部自然資源開發利用司、中國土地估價師和土地登記代理人協會起草的《農村集體土地價格評估技術導則》(以下簡稱《技術導則》)於4月22日正式頒布實施。
《技術指導意見》明確其適用範圍為城市區域外的農村集體土地價格評估，包括經營性建設用地、宅基地、其他建設用地和耕地，並給出了集體建設用地使用權價格、集體耕地承包經營權價格等定義。
總的來說，土地估價是土地進入土地市場的前提條件之壹，這在國有建設用地市場已經不是問題。在轉讓國有建設用地時，地方國土部門將根據估價和其他因素確定土地的保留價格。
自今年6月65438+10月1起，修訂後的土地管理法正式實施。此次修法，打破了農村集體建設用地入市的法律障礙。第六十三條規定，在土地利用總體規劃和城鄉規劃中已確定為工業、商業等經營性用途並依法登記的集體建設用地，可以由土地所有者通過出讓或者租賃的方式交給單位或者個人使用。
雖然農地入市的法律障礙最終被解除，但各地農地入市的全面推進仍需要更明確的法律法規來引導，集體建設用地如何定價也是壹個關鍵問題。
《技術指引》的出臺，解決了上述集體土地入市的定價問題之壹。
以包括宅基地在內的集體建設用地為例，根據《技術導則》，可采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法、公共地價系數修正法等五種估價方法對其使用權價格進行評估。
但估值並不是最終的市場交易價格(或租賃價格)，後者還要考慮土地供應政策、市場情況等諸多因素。
集體建設用地值多少錢？之前也有過壹些案例可供參考。
官方數據顯示，2005年至2018年底，33個試點縣(市、區)共有654.38+0萬多宗集體經營性建設用地入市，面積9萬多畝，總價約257億元，調節費28.6億元。
簡單計算，壹畝集體經營性建設用地的市場價格約為30萬元。這可能與外界的預期有壹定差距，但這30萬元只是壹個平均數據。具體情況要看地塊的位置和後期的規劃目的。
2065438+2009年9月，北京市規劃和自然資源委員會成功出讓大興區壹塊集體建設用地，競得人為北京尚瑞置業有限公司，成交價為151283萬元。該地塊規劃建築面積為108059平方米。以成交價計算，樓面價約為1.4萬元/平方米，約合930萬元/畝。
這塊地之所以能賣這麽高的價格，跟它的規劃用途有關。過去集體建設用地入市，不能用於住宅開發，但上述地塊將用於建設* * *產權住房，可以以29000元/平方米的單價出售。
《技術導則》還提出，集體土地價格評估應特別關註各類集體土地市場的成熟度、相關配套政策的完善程度，以及市場參與者的風險意識和偏好對集體土地價格的影響。
除了技術指引中解決的價格評估問題，社會各界對全面推進農用地入市仍有諸多期待，如哪些集體建設用地可以入市、如何入市、入市後土地增值收益如何分配等。
這些技術問題的解決有望在《農村集體經營性建設用地入市指導意見》等文件中得到推動。
4月9日，國家發改委發布《2020年新型城鎮化建設和城鄉壹體化發展重點任務》，提出全面推開農村集體經營性建設用地直接入市。引導農村集體建設用地入市。允許農民集體妥善處理產權和補償關系後，依法收回農民自願退出的閑置宅基地和廢棄集體公益事業建設用地使用權，按照國土空間規劃確定的經營用途入市。啟動新壹輪農村宅基地制度改革試點。