風彩訊
作者|王婷婷
艾維翁
“2023年，不能再把賺不到錢歸咎於疫情。”
這看似玩笑，卻也道出了2023年與過去三年最大的不同。隨著中國疫情政策的調整，國家“經濟全面發展”，中央頻頻釋放積極信號，是時候抽離悲觀，換個思路看未來了。
尤其是被視為近年來“最大悲觀”之壹的房地產，更需要振作起來，看到新的機會。正如郁亮所說，“悲觀是壹種情緒，樂觀是壹種理念。”
風彩訊年終策劃系列《2023年房地產關鍵詞》意在用聲音聚集房地產多個領域的聲音，來預測2023年相應的領域，希望能引發妳的新想法、新觀點。
維穩？宏觀經濟關鍵詞中國GDP增速4%-6%
多家研究機構:目前，世界銀行、國際貨幣基金組織(IMF)等國際組織和高盛、瑞銀、野村等國際組織對2023年中國經濟增速的預測多集中在4%-5%之間，而國內機構多集中在5%-6%之間的預測。
除了防疫形勢，房地產能否企穩，外需放緩的程度，政策的力度，都將影響2023年中國的經濟復蘇。
翻過這壹頁？房地產政策關鍵詞？維穩防風險，過時的政策逐步廢止。
中央經濟工作會議:釋放房地產政策三大關鍵:穩、保、防風險。
房地產新的發展模式是什麽？
房改課題組負責人、原中房集團董事長、匯力基金董事長孟曉蘇認為，房地產新的發展模式是“租購並舉雙軌”。
具體來說，它在兩個方面發展。壹是堅定地“完善住房市場體系和住房保障體系”，註重市場滿足多層次需求和政府提供基本保障；壹方面鼓勵租購並舉，解決新市民和年輕人的住房問題。比如允許經濟適用房租購並舉，繳納資金後可以入市。
壹些明顯不符合“支持住房改善”需要的地方限制性政策要逐步取消。
因此，劉哮波等業內人士預測，大部分二線城市將取消限購限售；壹線城市的限購政策將大幅松動。
略降2023新房關鍵詞？存量供應占優，房價先跌後穩。
real data:2023年壹手住宅價格預計先降後穩。
由於項目銷售緩慢，當地拍賣人氣不高，對新房項目備案價下調的容忍度有所提高。
在2023年需求端尚未完全企穩之前，企業仍有以價換量的動力，新房供應價格有進壹步下降空間。
2023年供應主基調是盤活存量，去庫存。
土地少了，2023年新房會短缺？號碼
市場上仍有大量存貨。截至2022年6月5438+00日，累計狹義庫存同比增加約17%。壹二線城市平均清倉周期升至16個月，三四線城市平均清倉周期超過20個月。
(2014-2022.9城市商品房銷售面積走勢)
讓步2023年，二手房關鍵詞供應增加，議價空間先升後降。
RealData:二手房供應量穩步增長。
RealData監測的重點50城市當前庫存比2021年末增加14%，比2020年末增加13%，二手房庫存供應基本變化。
因為價格下跌下消費者預期不強，購房意願減弱。在以換房為主的市場中，不買就是不賣，所以新增庫存的變動幅度相對穩定。
二手房議價空間先增後減。
目前，重點城市二手房平均議價空間(掛牌價與成交價之差與掛牌價之比)已升至10%，處於近年來的高位。
買賣雙方需要做出更大的價格讓步才能達成約定的價格，這種特征會壹直持續到更多的買家進入市場，議價空間逐漸回落。
洗牌？2023房企關鍵詞:黃昏變黎明，穿新鞋走新路。
萬科:暮光之城變成黎明
在2006年2月16日的Zivanko股東大會上，郁亮對房地產行業的判斷已經從“黃昏”演變為“黎明”。
“20年後，房地產成為支柱產業，房地產的政策也逐漸完善。政策的力度和廣度都超出了萬科的預期。”
隨後，萬科總裁朱久生指出，曙光已經出現，我們也隱約看到壹些機會。萬科會開始做壹些積極的動作，比如補充商機，在公開市場拿地，發展服務業務。
保利:穿新鞋，走新路。
保利發展通過房地產行業白皮書預測，行業的運行邏輯已經發生了根本性的變化。以前是用高杠桿帶動規模增長，現在邏輯反了。企業投資需要高度依賴經營性現金流，依賴銷售回款，需求變化先於供給調整。
所以，房企要想在大分化中繼續向上，穩步前進，就必須穿新鞋，走新路。
因為房地產呈現出去金融化、制造業化、極端專業化、功能民生化、競爭格局分化加劇五大特征，房企要把粗放的“三高”模式變成精細化的“內生模式”，註重打造動態能力。
大浪淘沙在所難免，部分房企應放棄幻想。
分化？2023城市關鍵詞？核心城市先復蘇，珠三角領漲。
中智研究院:雖然疫情防控形勢仍是最大變量，但二線城市政策優化空間較大，核心二線城市市場有望穩步復蘇，如杭、成、Xi、武漢、重慶、鄭州、天津等。
三四線城市市場成交規模可能繼續下降，部分熱點城市市場有望逐步企穩回升。人均住房建築面積超過40㎡的三四線城市，有的城市甚至超過50㎡。這些城市新增住房空間較小，短期市場調整壓力仍然較大。
從歷史上看，長三角和珠三角地區在下行周期後率先復蘇，2022年下半年也是如此。
(圖:2016以來各城市群代表城市商品房成交面積月度同比趨勢/中指院整理自各地房管局)
長三角和珠三角住宅成交面積同比下降最為明顯；但惠州、珠海短期庫存高企，可能拖累市場修復，肇慶、江門市場可能延續底部盤整態勢。
京津冀短期區域市場調整壓力大。預計2023年京津調控政策仍有壹定優化空間，樓市有望企穩回升，大部分城市將繼續在底部運行。
短期市場調整壓力仍在長江中遊、成渝等地疫情影響下，核心城市市場有望因政策優化企穩回升。比如成都放松樓市政策，有望逐步企穩回升；短期武漢、長沙等城市有政策優化預期。
李光鬥的壹句話說得好:
1992開放迎來中國經濟新高潮；
自由化將在2023年迎來中國經濟的新壹輪周期。
《日本失去的十年》壹書將日本經濟危機後的社會描述為“低欲望社會”。但中國還遠沒有達到經濟成熟和危機的程度。
疫情和調控都在翻。房企和地產商可能有PTSD，但我們不能忽視中國房地產的萬億空間。
所以與其悲觀地預言“低欲望社會”的到來，不如回歸實證主義。
歷史不會停止，社會還在前進，每個人還可以為“活得更好”而奮鬥。