運營物業項目的三“五”管理模式是什麽？

1.五種管理模式:全權委托管理、協助管理、顧問管理、投資持股管理和特許經營。

2.五大專業服務:前期準備、企業診斷、顧問、員工培訓、市場推廣、租售代理等。

3.五專服務:裝修設計施工監理(裝飾)、公共秩序維護(治安)、清潔衛生(保潔)、景觀綠化維護(綠化)、公共部位和公共設施日常運行維護(工程)等。

在具體工作中，根據情況或根據客戶需求，上述三種“五”管理模式可以選擇單壹模式，也可以多種模式組合使用。

兩種或五種管理方法簡介

1.全權管理。物業管理企業與物業項目開發商(或業主)簽訂委托管理合同，委派以項目總經理為首的工作小組，代表開發商(或業主)全面行使項目管理職責，按照物業管理企業的管理模式對委托項目進行專業化管理，使其正常運行，取得良好的經濟效益和社會效益，實現物業的保值增值。合同期限壹般為1 ~ 5年。

2.協助管理。物業管理企業與物業項目開發商(或業主)簽訂協助管理合同，指定執行總經理(或常務副總經理)及相關部門負責人組成工作小組，協助開發商(或業主)實施物業管理企業的管理模式，使協助管理的項目按專業標準正常運作。物業管理企業指派工作團隊協助項目的日常管理和服務，可以取得良好的經濟效益和社會效益。合同期限壹般為1 ~ 3年。

3.顧問管理。物業管理企業與物業項目開發商(或業主)簽訂顧問管理合同，根據項目的具體要求聘請專業顧問，對顧問項目的硬件設施改造、裝修設計、財務管理、服務規範、營銷策劃等具體事宜進行顧問管理。合同期限壹般為1 ~ 3年。

4.投資和持股管理。對於具有壹定投資價值的經營性物業項目，借助物業管理企業自身的投資功能，通過產權取得經營權。根據在建、籌建、建設中的經營性物業項目的規模、區位、產品定位、商業業態等綜合情況，可酌情投資股權合作，派出管理團隊實施管理。合同期限壹般在10年以上。

5.特許經營。物業管理公司選擇在位置、規模、設施設備等方面基本符合自身要求的酒店、寫字樓、度假村、酒店式公寓等經營性物業項目，按照物業管理公司的管理模式進行培訓和指導。達到物業管理公司資質標準後，物業管理公司授權其使用自有品牌開展經營活動。根據特許經營協議，物業管理企業定期派出監督員對特許經營物業進行質量檢查，確保特許經營物業的產品質量和品牌質量。這種模式要在物業管理企業品牌形成後才能推廣，合同期限壹般在3年以上。

三、五項專業服務

1.前期準備。物業管理企業與物業項目開發商(或業主)簽訂前期準備(或介入)管理合同，在壹定時期內，根據物業項目開發商(或業主)的要求，委派專業管理人員和工程技術人員承擔項目選址、確定設計理念、布局理念、建築主題、把握建築文化內容、設計論證、施工要求、設備配置、員工招聘、培訓、銷售策劃、開業準備等工作。合同期限壹般為1 ~ 2年。

2.企業診斷。物業管理企業根據客戶需求承擔經營管理診斷服務。企業管理診斷遵循客觀性、系統性、有效性、雙向性和階段性原則。針對企業管理過程中暴露出的問題，他們進行科學系統的分析研究，進行市場調研和客戶滿意度調查，確定問題的性質、原因和輕重緩急，幫助企業尋求解決問題的方法，提供詳細的診斷報告，改進各方面的工作。合同的期限可以根據客戶的需要來確定。

3.咨詢。物業管理企業根據項目開發商(或業主)的要求，與項目開發商(或業主)簽訂顧問合同，聘請專業顧問或團隊對物業項目的具體經營管理及物業項目的規劃建設等業務進行可行性報告；物業項目的工程設計、施工、室內裝修的咨詢和技術支持；準備和指導物業項目的開業和入住；商業項目(酒店、寫字樓、商業、會所、酒店式公寓等)的營銷和品牌推廣。);在企業人員招聘、培訓、團隊建設等方面提供專業的咨詢和指導。合同期限壹般為1 ~ 3年。

4.員工培訓。物業管理公司與物業項目開發商(或業主)簽訂培訓協議，根據物業項目的實際情況，實施從管理層到員工的培訓，分階段、分步驟提供全方位、多層次的專項培訓課程。通過培訓，企業學員能夠了解和掌握物業管理、管理和服務的基本知識，以全新的市場化管理理念、服務標準和專業水平，全面提升物業項目的管理水平和日常服務水平，塑造企業形象。合同的期限可以根據客戶的需要來確定。

5.營銷租賃代理。具有銷售資質的物業管理公司，可基於自身形成的營銷網絡和客戶資源，或通過與合作夥伴建立戰略聯盟，在國內外為其他客戶提供市場調研、產品策劃、房屋銷售、酒店和度假村預訂、俱樂部連鎖經營、寫字樓、商業和公寓租賃及銷售代理服務。

四、五種特殊服務

裝修設計及施工監理(裝飾)、公共秩序維護(保安)、清潔衛生(保潔)、公園景觀綠化維護(綠化)、公共部位公共設施的日常運行維護(工程)等。這五項特殊服務中，有壹部分需要具備相應的資質。在實踐中，可以根據客戶的需求選擇壹項或多項特色服務，同時配合相關的管理方式或專業的服務方式提供給客戶選擇，類似於菜單模式。

動詞 （verb的縮寫）經營資產的風險防範

1.目前，物業管理企業在與開發商(或業主)的合作中，基本采用上述三種“五”管理模式，包括選擇單壹類型，交叉和包含五類管理方式、五項專業服務和專項服務的部分類型。從風險的角度，筆者認為壹般不宜采用契約式管理和抵押式管理，具體情況可另議。

2.合作企業(開發商或業主)應具有獨立法人資格、必要的經濟實力和經營資源、可靠的資信、無巨額債務和不良資產。

3.物業項目產權關系清晰，土地、房產使用合法。

4.物業項目應位於北京或外省、市中心或著名旅遊區、商業區、住宅區，位置適中，交通便利，有壹定的旅遊市場或潛在的消費者和群體。

5.經營性物業項目需要形成壹定規模才能盈利。酒店、度假村、公寓客房數量應不少於80間，具備相應的配套服務設施，星級標準應至少為符合國家星級標準的三星級酒店；辦公樓建築面積應在654.38+0萬平方米以上；商業項目建築面積應在654.38+0萬平方米以上，且應在繁華商圈或大型住宅小區內；會所項目建築面積應在3000平方米以上，功能布局合理；特許經營物業項目應當符合物業管理企業的品牌要求。

6.企業自願接受物業管理企業的管理制度，認同企業的文化、經營理念和管理規範，實行物業管理企業的管理模式。

六、遠洋地產在“三化五化”管理模式上的壹些探索。

1.拓展專業服務，開拓房屋經紀市場。遠洋地產的前身是壹家房地產經紀公司。2000年取得物業管理資質後，充分利用逐步擴大的物業管理資源，成立了獨立於物業管理業務的房屋經紀中心。通過與全球最大的房地產中介機構——21世紀不動產五年的合作，積累了市場經驗，培養了壹支專業團隊。我們在每個小區都建立了遠洋物業房屋經紀中心，依托物業管理資源和專業服務，依靠客戶的信任，贏得了所管理小區大部分房屋租賃的市場份額，逐步成為延伸的物業服務和贏得客戶滿意的重要渠道。

2.找準定位，實施專業化管理模式，建立社區管理服務俱樂部。壹般有四種俱樂部:商務俱樂部、旅遊休閑俱樂部、職業俱樂部和社區俱樂部。遠洋地產將會所定位在其居住區，作為社區服務管理的開放式會所。會所管理是為了滿足社區廣大業主的需求，定位客戶群，倡導“酒店式”的服務理念；其次，拓展業務渠道，引入業主需要的新業務項目，實現運營商、客戶、商戶三方共贏；第三，狠抓內部管理，率先降成本，尤其是會所的能耗。任何事情做好都有可能創造奇跡。在北京大部分住宅會所都在虧損的情況下，遠洋地產運營的幾家會所實現了盈利，可以說創造了壹個奇跡。

更多工程/服務/采購招標信息，提高中標率，可點擊官網客服底部免費咨詢:/#/？source=bdzd